記者從多家商業銀行、資產管理公司處獲悉，盡管年關將至，但商業銀行不良貸款余額及不良貸款率“雙升”的境況卻未得到逆轉，房地產不良資產占比也有所上升。
“銀行所面臨的不良貸款挑戰從第三季度開始加大，即使嚴格控制一些領域的信貸投放，進入第四季度以來，不良貸款所帶來的風險并沒有下降。”某大型商業銀行風控部門管理人員高先生表示，“從統計口徑來看，房地產及一些實體行業成為重災區。如果房地產在不良資產中的占比繼續攀升，風險可能會爆發。”
房地產不良資產占比攀升
中國農業銀行東部某省分行一位人士表示，房地產在不良資產中占比的確有增無減，但卻成為“暗賬”。她進一步解釋，銀行為了降低不良率，早已將一些中小企業的不良貸款打包，用較低折扣出讓給資產管理公司處理，因此從賬面上看不出來。
“在這些不良資產包中，房地產資產并不少見，包括一些因經營不善的優質項目。”上述農行人士表示，此前不少企業通過抵押貨物、不動產等方式從銀行獲得貸款，卻并未用于實業經營，相反投向房地產投資以及民間借貸等高風險投資領域，并將投資所得的房地產資產、貨物等重復抵押，循環騰挪資金。
在中小企業中，這種通過房地產資產捆綁實業經營的方式較為盛行。
廣東佛山一位從事鋼鐵貿易民營企業老板吳先生正是通過上述方式獲得銀行近500萬元的貸款，在他看來，“鋼鐵貿易現在虧得很厲害，如果經營鋼鐵生意，估計連本金都還不上，現在都是用抵押貨物的方式或者協會擔保等途徑周轉資金。”
吳先生所指的“周轉資金”，并沒有投向鋼貿主業，而是把多筆的貸款用于購置土地、商鋪和住宅等能重復抵押的不動產資產，隨后再把資產抵押出去，多次周旋獲得1000萬元資金。
“房地產投資很難恢復至以往的高回報時期，從事民間借貸風險很大。”吳先生稱，經過相熟的朋友介紹，投向了一款高收益的私募理財產品，而所投項目為地方的基礎設施建設，卻不料該產品出現違約，目前資金可能面臨“打水漂”，“如果債務還不上，鋼貿經營以及房地產的投資都可能被毀掉。”
上述兩位銀行人士均指出，在市場景氣之時，這種方式確實能夠為企業主帶來不錯的收益。但從去年開始，民營中小企業、個體工商戶出現經營不佳的問題愈加普遍且嚴重，一旦企業出現資金鏈斷裂，企業的償債能力也會急速下降，從而導致以往這種“資產-資金”捆綁循環鏈崩塌，很多時候銀行在最后才發現抵押物被重復抵押，估值嚴重低于初期，甚至已經負債累累。
國務院參事夏斌公開表示，銀行給企業大量貸款的抵押物都是房地產，很多實體經濟工廠向銀行貸款是用廠房用土地做抵押的，這部分錢占整個銀行貸款的40%，這是相當高的比例。在非主要銀行，在影子銀行中間這個比例更高。
房地產行業今年的不景氣，讓這種捆綁方式變得更為危險。
多位受訪的中小房企人士指出，今年以來，隨著對房地產行業的警惕提高，銀行對與房地產相關的抵押門檻也相應抬高，企業寄希望于通過資產抵押所獲得的套現額大幅縮水，資金鏈“雪上加霜”。
銀監會副主席閻慶民曾公開表示，前期部分地區在房地產市場膨脹和銀行短期效益激勵下，銀行貸款激增，企業和個人大量參與房地產投資，杠桿不斷加大，區域系統性風險迅速上升。隨著國內經濟下行、房地產價格回落、投資回報下降等情況迅速波及銀行體系，銀行貸款隨之過度緊縮甚至凍結，形成中國式“押品（房地產）-損失”螺旋，加劇了金融和經濟波動，是造成不良貸款上升的主要風險因素。
政府穩樓市仍有多張底牌
對于房地產不良資產“暗賬”，一家資產管理公司內部人士指出，在銀行打包出讓的不良資產包中，一些資產屬于受到經濟下行沖擊影響較大的行業，且抵押資產較少，或者已陷入停產、負責人失聯的困境。“單獨處理這些資產會面臨很大的風險，因此一些大型企業的資產包則會加入資質較好的房地產資產一同處置。”
某上市商業銀行資產處置部門人士解釋，一些破舊廠房、偏遠土地等抵押物已經不足以出讓較高的價格，尤其是一些房地產泡沫過剩區域的地產項目，不過與實體產業中經營不善的公司相比，房地產項目仍然有價值。“在不良資產包中加入一些房地產項目，可以以較好的價格進行處置，多層次分散銀行風險”。
上述銀行人士指出，隨著今年銀行業不良資產處置規模的增加，地方正在加緊盤活不良資產，這關系著能否化解地方債務風險，同時關系著地方能否及時救助處于經營困境的本地企業，保持地方經濟穩定增長。
“如果能順利處置，將盤活較大規模的房地產資產，讓銀行逐步恢復對房地產市場的信心。”但他同時擔憂，目前地方的資產處置平臺有“消化不良”的現象，這與積壓了大批實體經濟不良資產有關系。一旦消化不良的現象持續下去，對房地產市場以及地方實體經濟也會造成一定威脅，“這里面是惡性循環的關系”。
近日，地方版“壞賬銀行”再度擴容至10家，這意味著地方正在加快化解未來金融風險的步伐。
夏斌公開指出，如果房地產進一步下行，則存在系統性風險爆發的可能性。一方面，土地財政依賴并沒有下降；另一方面，地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。
值得關注的是，時隔五年，“穩定住房消費”于今年10月底再度出現在國務院常務會議紀要中，標志著房地產調控已轉向。
盡管地方和中央已出臺多個措施，但業內人士分析，政府在穩樓市方面仍有多張底牌未拋出，包括放松一線城市限購政策、降低房地產交易稅費、落實首套房7折利率等。此外，隨著通脹的走低，央行在貨幣政策上有進一步降息、降準的余地。
請輸入驗證碼