商業地產，顧名思義，是指作為商業用途的地產。因為有著一系列看似簡單的成功定律，商業地產一度成為開發商眼中的香餑餑，不少謀求轉型的開發商是言必稱商業。在此形勢下，在島城雨后春筍般興起了一處處商場、商街、寫字樓。在以往限購的樓市中，不受限制的商業地產也得到不少購房者青睞。只是今年，隨著樓市降溫和限購解除，競爭白熱化的商業地產突然遇冷，尤其是進入第四季度以來，記者探訪發現，以往看似簡單的成功定律也在逐漸被顛覆。
地位
從帶動住宅到被帶動
“我們項目臨近××商場，只有半小時公交車程。”“我們樓盤就在××商圈邊上，周圍商場多，購物非常方便。”在推介樓盤時，不少置業顧問是把商業配套作為重要的賣點。因為購房者對住宅的綜合要求也越來越高，對他們來說，住宅除了單一的居住功能外，還必須滿足所有和生活相關的需求，配套越完善，生活就越方便舒適。“小區的商業配套非常重要，如果為了買瓶醬油還要花一個小時去大商場，那就不值了。”市民趙先生表示，現在島城的住宅項目，并非都地處成熟豐富的商業核心區域，因此商業配套格外重要。為了吸引購房者，一些項目在開發的時候就配備完整的商業配套，不僅如此，不少樓盤還是優先打造商業，意圖通過商業帶動住宅銷售。業內人士表示，這種商業先行的項目，其出發點還是希望依托周邊配套的成熟來提升住宅的價值，當業主入住的時候，不會遭遇配套滯后的尷尬。
不過，商業帶動住宅并不是萬金油。“對小開發商來說風險很大，一旦招商情況不理想，就會造成住宅項目的滯銷。”一家開發商的營銷經理認為，先開發商業對開發商來講，有著更為嚴峻的考驗。“商業項目只要一啟動，就是開弓沒有回頭箭，不可能像住宅那樣進行循環開發。商業項目對開發商有著更大的資金要求。”有業內人士表示。如今島城不乏這樣的例子，在李滄商圈某房企開發的一處商業綜合體，記者就明顯感受到人氣不足，閑逛的人寥寥無幾。記者注意到，空置的商鋪不少，不少商鋪還掛出了轉讓的信息。“主要是周邊居住群體還沒形成購買力，因此商業發展起來非常艱難。”島城樓市觀察人士告訴記者，“如果想真正做好商業，應該先做好住戶，然后再慢慢推商業。”
如今有商業23日已經改變思路，開始尋找居住人群相對成熟的區域，正是如此浮山后開始受青睞。縱觀浮山后，四季景園、青建依山半島、新僑花園、金光麗園、魯信含章花園、北國之春、城建竹韻山色……新建小區鱗次櫛比連成一片，隨著居住小區逐漸增加，浮山后的居住人口也從2001年的3萬人增加到如今的接近30萬人。不過浮山后的大型商業一直匱乏。“沒有大型商業對我來說很不方便，平時上班沒時間，只有到了周末才能坐車去東部或者臺東逛商場。”家住浮山后的唐先生告訴記者。不過，如今眾多商家已經在此區域匯聚，據了解，位于合肥路與勁松三路路口處的永旺商業中心即佳世客項目，主體已經封頂，年底將開門迎客。同德路南側的雙峰商業廣場A座主體也已完工，預計年底開門營業。無疑這兩處最早開業的商業體，將與埠西商貿核心區呈現“三足鼎立”之勢。
布局
從商業扎堆到分散
扎堆商圈似乎是商業顛撲不破的定律，李滄商圈就是如此。原先就有維客、利客來、嶗山百貨在李村扎堆，2011年，李滄寶龍城市廣場開業，這是李滄區首家開業的大型購物中心；2012年，李滄萬達廣場正式開業，成為繼臺東萬達廣場、CBD萬達廣場后的青島萬達第三城；2013年，偉東樂客城開門營業，目前已經成為李村商圈的地標性商業……不過扎堆的商業卻是冷暖自知，在李滄商圈，越來越讓人感到扎堆帶來的煩惱。在李村一家商業綜合體，記者發現其配套的商鋪銷售十分慘淡。
“商圈扎堆不一定是好事。”業內人士指出，以前集萬千寵愛于一身的商圈今后將越來越分散，除了香港中路、臺東等幾大超級商圈能繼續獨領風騷、輻射全青島外，其它商圈都將慢慢轉向區域性消費市場。記者注意到，如今新型商圈不斷涌現，像市北CBD就是一處，原本這里曾經是村落，隨著萬達廣場的到來使得這里形成了商圈核心，慢慢周圍開始聚集起各種商業地產。
如今，新都心也在進行這一歷程。“新都心商圈全面建成后，將成為青島市一個重要的商業中心。”有業內人士預言。與浮山后老式住宅區有所不同，新都心不僅有獨立的商業體，而且很多樓盤也都由過去單一的打造住宅變成現今的綜合體。據了解，萬科中心總建筑面積約29萬平方米，包括9萬平方米甲級寫字樓集群、5萬平方米黃金商業街區和近6萬平方米住宅。“類似萬科這樣的綜合體新都心內可謂比比皆是。”有樓市分析人士表示，像和達中心城配套有10萬平方米商業，海爾時代廣場包含10座寫字樓及商業，青建太陽島商業部分約9000平方米。不得不說，新都心作為后起之秀，在住宅與商業的配比上，顯然更具有現代化都市氣息。
不僅如此，商圈外圍也成為不少商業的集聚地。香港中路商圈一直不乏有商業進入，不過記者發現，現在更多的商家愿意在香港中路商圈外圍選址，使得香港中路西部也逐漸形成一個新商圈，今年4月，位于香港中路和山東路交界的中鐵·青島中心正式開業。距離中鐵青島中心500米的海航萬邦購物中心法國時尚館也已正式對外營業，法國時尚館位于海航萬邦購物中心三樓，專門銷售進口自法國的高檔商品。與中鐵中心一街之隔的華潤萬象城同樣備受期待。據了解，作為全國首家第二代萬象城，項目擁有45萬平方米的建筑面積，擁有九層垂直商業空間，是目前全國最大、店鋪數量最多、業態品類最齊全的萬象城。
創新
從大而全到打造特色
本周二，記者走訪了島城多家百貨店，發現大多店內客流量不大，尤其是以往占據銷售最大份額的女裝樓層，幾乎難以見到真正購買的消費者。不過，盡管百貨業經營不佳，但仍然阻止不了大批開發商涌入商業地產，并樂此不疲。“這是因為當初房地產政策調控之下，住宅市場比較困難，樓市低迷，于是很多開發商從住宅型轉向商業地產，商業地產開發綜合體會配套酒店和購物中心等，這些都是現金流業態，所以商業地產很受追捧。”有業內人士表示，作為商業的開發者，他們關心的是租金收益，一般商業內有餐飲、百貨、電影院、兒童連鎖等，除了百貨難做之外，目前拉動人氣的餐飲，電影院等收益很不錯，兒童連鎖更是吸金高手，因此很多開發商認為商業地產本身還是有前途的。
不過這也造成了商業地產庫存量不斷上升。據了解，目前，青島樓市庫存量三分之一是商業地產。“與住宅不同，商業地產的去化周期相對較長。”島城樓市觀察人士張先生表示，按照2013年青島商業地產1萬套的銷量計算，“也就是說，如果不再新建，現有的商業庫存也需要6年時間才能消化掉。”
但是目前多數商業追求 “大而全”，從而面臨著同質化的危機。有分析人士表示，在商圈遍地開花的當下，同質化成為阻礙很多商業項目招商的一大難題，商家資源被不斷瓜分，留給新興商業的資源已經不多，很多一線品牌不會向這種新興商業綜合體伸出橄欖枝；而另一方面，同質化過于嚴重，消費者不會將絕大多數新建商圈當做目的地，人氣自然不溫不火。業內人士表示，隨著商業項目的密集，新建商業的空置率將會逐漸走高，租金價格難以大幅上漲。
不過，目前商業地產也開始發生轉變，戴德梁行統計，國內購物中心的業態配比正在發生變化，傳統購物、餐飲、娛樂的“50:18:30”的黃金比例正在被“1:1:1”所替代，預計到2016年，商業地產的體驗業態占比將達到60%。業內人士認為，在商業地產巨量供應的當下，要想在競爭中脫穎而出，商業地產必須占據核心資源，要么在地段和自然資源上獨領風騷，要么占據有標識性的文化資源，二者有其一則能夠生存，二者兼備便具備了保值性。這樣的商業項目，既有政府規劃藍圖作支撐，又有獨具特色的稀缺文化、生態資源，再加上開發商強大的運營實力，可謂走出了一條商業地產的操盤新路。
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