馬年樓市從震蕩開局，首先開場的是2月份杭州掉入“假摔”和“真跌”辯論的漩渦，而此后降價風愈刮愈猛，遍掃全國。隨后，全國樓市進入觀望情緒彌漫，3月樓市出現“倒春寒”，4月繼續延續了3月份“冷清”，“紅五月”未能實現預期，6月、7月基本上處于失望狀態，而期待的調控政策在“漫灌”還是“滴灌”中猜測。青島樓市的8月開始陸續受到政策微刺激，從7月底青島限購政策松綁……至今限購取消，限貸遠離，信貸放寬，降息利好等等多項政策應聲落地。青島的樓市也進入了2014年的“收官月”，各大房企也是紛紛出招沖刺業績，從整體來看，11月青島的樓市成交還算不錯，和“銀十”相比成色十足，甚至微漲。相比往年“貓冬”月份，11月份成交明顯受到系列政策的疊加影響，在經過了“限購解除，限貸放松，利率優惠”三大階段之后，購房者從觀望轉向入市。
回首青島樓市政策的影響，從8月1日青島部分區市放開限購到截稿日，樓市各種政策在這百余日中接連刺激，島城樓市各市場主體從政策適應期時的激烈反應開始進入穩定期。面對利好新政，樓市各主體也呈現出不同的反應。一方面開發商借政策利好，逐漸放下身段，低價跑量入市。另一方面購房人空抱有購房熱情，難以真正“松綁”入市。在房價有所下跌的情況下，新房成交量甚至不如松綁前。業內人士表示，在當前政策不變的情況下，樓市將在不溫不火的狀態下走完2014。
政策利好僅僅看上去很美
回顧從8月份至今的百余日，各種利好政策撲面而來。早在3月份，青島市施行公積金新政，一是申貸資格的繳存標準調整，二是貸款額度計算調整。9月末，救市政策更加密集。先有房貸新政出臺，放寬首套房標準，并且強調，家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準利率的0.7倍。后有公積金新政策利好置業者，異地互認可轉移接續。11月份，央行兩年之后再度降息，挑動購房人神經。
然而對于這一系列的利好政策，購房人貌似并不認賬。“說是七折優惠，實際上門檻太高，11月份，央行兩年之后再度降息，但是16家上市銀行無一執行2.75%的一年期存款基準利率，也就是說，16家銀行首次存款集體不降息。”市民劉女士抱怨道：這些政策都是看上去很美，實際上目前來看難以匯集到個人。
據新華社報道，目前“工農中建”四大行、光大銀行、交通銀行和招商銀行等7家維持調整前的3%不變；北京銀行、浦發銀行、民生銀行、興業銀行等4家按基準利率上浮10%，一年期存款利率為3.025%；平安銀行、南京銀行、中信銀行、寧波銀行和華夏銀行等5家將利率上浮到頂，一年期存款利率為3.3%。
記者采訪獲悉，政策利好讓購房人熱情高漲，然而現實卻讓他們舉步維艱。很多準業主都被迫成為“等貸族”。對于這部分購房人群，他們的觀望情緒依舊存在，甚至會持續到明年。
成交低迷難忘匆匆那年
往大海里拋入小石子并不會引起較大的波瀾。同樣接連政策刺激，青島新房成交量并沒有受影響而出現大幅度波動的情況，成交量回暖一說匆匆開了個頭就煞了尾。對于2014年8月~11月新房成交，盡管各家機構統計數據不盡相同，但是新房成交并沒有出現大幅上升。
根據中國價格指數研究院提供的數據，8月受限購松綁影響，新房成交有所回升，新建商品住宅總成交9595套，隨后9月成交9338套，接下來受市場觀望情緒的影響，新建商品住宅成交下滑，10月成交8931套，而11月僅僅成交6534套。值得關注的是，限購松綁后的成交量竟不如松綁前。據悉，新建商品房成交去年同期幾乎月月過萬，其中，9月份成交12422套，10月份成交13108套，而11月成交13102套。
相比較2013年同期，僅從成交數據來看，同比跌幅近四成，根據目前市場形式來看，業內人士推測12月份成交量也不會有太大突破。業內人士張百忍說表示，“去年限購未松綁，信貸政策也從緊，成交量連續3個月破萬套，而今年盡管利好政策出盡，暖冬的市場難期。”
對于今年不溫不火的成交，部分人士表示這是正常的，也是以后樓市的常態。“市場主體面對樓市的政策調控，已經更為理性。一方面開發商學會“借力”，另一方面購房者也開始理性面對市場，會選擇恰當的時機入市。”有業內人士預測，樓市成交以后不會有太大的變化，這才是房地產該有的狀態。
開發商“探底”投石問路不如奔跑吧兄弟
一系列新政的頒布，讓暗淡的樓市顯出幾分生機，開發商也一度樂觀的認為這是要“火”的節奏，甚至在限購政策放開，樓市成交略有上漲的情況下，坊間傳出“漲價”的消息。而最終“漲價說”在庫存壓力下，僅僅停留在傳說的層面。
回顧2014年8月~11月，島城市場繼“漲價說”之后，先是一樓盤傳出六五折折扣“探底”，引發樓市“地震”和購房老業主維權。大鱷的“投石問路”初顯成效之后，各區市都有折扣盤推出，“特價盤”隨處可見。在營銷策略上開發商也使出渾身解數，一方面接地氣舉牌、戶外走街串巷宣傳，另一方面與電商合作，嘗試新的宣傳方式。記者采訪獲悉，新開樓盤大多采取低起價吸引購房者。市北區一樓盤甚至打出7字頭起價，零首付。
總體來看，新政推出的一百多天以來，島城各片區都有代表性樓盤折扣開路。尤其是一些熱銷盤，幾乎都有相應的折扣推出。老盤折扣開路，新盤低價走量。開發商從投石問路試探市場到最后互道一聲“奔跑吧，兄弟”，開始正視現實，為完成年底業績，低價銷售爭搶客戶。
值得注意的是，在2014最后一月，多位業內人士分析，從市場供應來看，歲末的樓市已開始流露消歇跡象。“開發商推盤的意愿降低，多數購房者也選擇把購房計劃推遲到春節過后。”青島世聯怡高總經理陳耀華說，來自市場的種種跡象說明，歲末的樓市正迎來新的觀望情緒。
市場動蕩有人觀望有人受傷
8月限購松綁之后，一度刺激購房人神經。部分受限購影響的購房需求釋放。新房成交量也一度回升。尤其是部分剛需改善性購房者一度成為樓市中流砥柱。“松綁之后，看房的人流相比較之前有所上漲，尤其是限購松綁之初，來電來訪量有了大的提升。”李滄區重慶路一樓盤置業顧問告訴記者，“我們項目80~100平方米戶型，去化率一度很高。”
但是值得注意的是，市場在一度熱起來之后，并沒有持續升溫，而是一直不溫不火。雖然購房人熱情很高，但是樓盤成交量并沒有出現大幅上漲。“我已經在市北區看好了一家樓盤，但是由于貸款利率的問題，一直沒有信心買。”猶豫要不要買房的王女士告訴記者，她想要購買的是首套房，自己一直在等七折利率，盡管所看好的樓盤也有折扣，但是總價依舊無法企及。
盡管樓市已然松綁，部分開發商也已經“放價”，購房人依舊“任性”得不買賬。而實際上，購房者的“任性”也是有原因的。記者采訪獲悉。從年初開始施行公積金新政，很多人都被新政的硬性條件堵在了買房的路上；再到后期限貸放開，銀行卻遲遲不動作，7折房貸更是遠古的“神話”。貸款不給力，購房人不得不持幣觀望。
與此同時，一些已經購房升級為業主的購房人紛紛拉起條幅維權。據了解，青島多家樓盤因為后期價格調整被維權。記者在采訪過程中有業主表示，原來花了高價買的房子，在開發商突擊降價后，短短數月時間，“蒸發”數十萬元，心疼。而且，在降價后，按照慣常做法，開發商會從成本上“找補”，所以業主們都擔憂房屋的質量是否能保證。
賣地活躍忙搶地大鱷們也是醉了
自8月以來，島城土地市場異常活躍，尤其是進入第四季度以來，土地出讓潮一波接一波。根據中國價格指數研究院提供的數據，2014年8月~11月，島城共推出各類用地302宗，其中住宅用地成交99宗，商業辦公成交20宗。僅在11月，住宅用地成交就多達39宗，而10月份也高達25宗。
從土地成交的區域分布來看，主城區的開發量低于新開發區域，郊區的開發量要大于城區。城區黃島區供地量最大，合計24宗，城陽區有15宗，另外，市北區、李滄區各有3宗，嶗山區1宗。市南區連續四個月出現零供應。
對于島城市場的土地集中出讓，分析人士張百忍認為，主要原因是即將實施的土地網拍制度，次要原因是青島基準地價再次上調。據了解，之前市國土資源和房屋管理局曾下文，自2015年元旦起要實行土地網上競拍。一旦匿名網拍，溢價率會相應升高，開發商利潤也會受影響。張百忍表示，很多開發商都集中在元旦前將地塊拿下，也只有這樣才能保證盡量原價拿地。
而對于此次集中拿地對后市的影響，分析人士認為，開發商拿地無非是為了為后期開發做好儲備，目前來看，無論是已入駐大鱷還是即將入駐大鱷對土地的熱情都有增無減。隨著大量土地的入市，后期開發就不會間斷。值得注意的是，網拍與基準地價上調之后，開發商的利潤無疑將會受到影響。
青島財經網/青島財經日報記者 葛均艷
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