2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價會繼續(xù)進行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價，加快去庫存化。在長效機制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。
一、2014年以來房地產(chǎn)市場運行特點
史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場終于開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長，且增幅不斷擴大，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線，從新建住宅擴展到二手房。
(一)國房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)
有房地產(chǎn)業(yè)溫度計之稱的國房景氣指數(shù)，是一個全國房地產(chǎn)開發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國房景氣指數(shù)于2010年3月觸頂后整體處于下滑趨勢，2011年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以內(nèi)，2014年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開始下滑的幅度顯然大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國房指數(shù)小幅提升0.04。
(二)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快
2014年房地產(chǎn)市場在前期限購、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下，住宅市場低迷，需求觀望情緒嚴重，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，累計同比名義增長12.4%，比去年同期下降6.8個百分點。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計同比增長11.1%，比去年同期增速下降7.8個百分點。投資增速除2月外，一直低于全國固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴大，到9月擴大到3.5個百分點。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個百分點，隨后開始下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個百分點。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長較快
整體看，2014年1-10月房地產(chǎn)資金來源增幅大幅下滑，僅2月資金來源增速是2位數(shù)。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個百分點，比去年同期低24.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款17735億元，增長11.1%;利用外資489億元，增長17.6%;自籌資金42232億元，增長13.8%;其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%;個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國外資金從9月出現(xiàn)快速增長。
(四)商品房和住宅銷售均為負增長，且跌幅不斷擴大
今年以來，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長，而且呈現(xiàn)逐月擴大的趨勢，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.3%。
(五)70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場整體下行趨勢明顯
反映房地產(chǎn)市場最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價格在2014年也出現(xiàn)一定的松動，下行趨勢明顯，房價下跌趨勢從個別城市擴展到全國，房價下跌從一手房擴展到二手房。到9月份，70個大中城市商品房價格從環(huán)比來看，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價格環(huán)比全部下降。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。
從同比價格數(shù)據(jù)看，9月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市個數(shù)分別為58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個;上漲的城市個數(shù)分別為10個和17個，分別比8月份減少了38個和20個。新建商品住宅價格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內(nèi);同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴大2.3個百分點。
(六)保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同期
根據(jù)住建部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個月完成了年度任務(wù)。而2013年，全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至當(dāng)年9月底，開工620萬套，基本建成410萬套，分別達到年度目標(biāo)任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。顯然，相比2013年同期保障房開工數(shù)據(jù)來看，這一進度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。
雖然今年全國保障性安居工程建設(shè)進展良好，但同時也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實，一些項目還沒有開工;一些地方已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置;一些地方保障性住房的規(guī)劃設(shè)計、使用功能、質(zhì)量存在問題;公租房運行體制、機制尚不完善。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果及存在的問題
(一)房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度加大
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴厲的限貸限購調(diào)控政策影響下，調(diào)整開始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)即將完善，嚴重改變市場預(yù)期，如果說前期房地產(chǎn)市場投資投機性需求受到限貸限購的影響，那么近期很多放開限購的城市并未出現(xiàn)反彈，很大程度上就是與這種預(yù)期改變有直接關(guān)系。
此外，經(jīng)濟下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要因素，經(jīng)濟下行帶來人們對收入預(yù)期的改變，降低對房地產(chǎn)需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場企業(yè)借款能力，進而影響投資的擴大;另一方面影響購房貸款資金需求的擴大。這些因素都不斷加劇房地產(chǎn)市場無論是投資還是銷售的調(diào)整幅度都在不斷擴大。
(二)雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策得到貫徹
隨著限貸、限購調(diào)控政策影響的加深，房地產(chǎn)市場一直低位運行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調(diào)控已經(jīng)無法適應(yīng)差異化的房地產(chǎn)市場。新一屆政府在逐漸改變以往“一刀切”的調(diào)控方式，去行政化，放大市場權(quán)。去年底政府工作報告就指出，未來將針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”，即不但注意遏制投資、投機性需求，也主要加大熱點地區(qū)的土地供給。在市場低位運行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調(diào)控”精神，全國46個限購城市，目前僅剩下北上廣深4個一線城市和三亞，限購令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調(diào)控也逐漸見底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對首套房認定政策的改變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。
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