樓市供求或需兩年恢復(fù)：一線城市成避風(fēng)港
樓市分化引發(fā)土地市場的分化格局。
根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)，截止到目前，北、上、廣、深四大一線城市住宅地塊的賣地金額高達(dá)3275億，這一數(shù)據(jù)不僅超過了去年全年的交易記錄，也歷史上首次突破3000億元大關(guān)，并有望突破3500億。
從樓面地價(jià)來看，一線城市成交的203宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11781元/平方米，同比2013年的7571元/平方米上漲55.6%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者亦多方調(diào)查獲悉，和一線城市的全年將創(chuàng)新高相比，三四線城市土地市場較為慘淡，低溢價(jià)成交為常態(tài)。
根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]的監(jiān)測，全國300個(gè)城市中三四線稱11月的土地僅土地出讓金為269億元，環(huán)比減少51%，同比減少79%。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)[微博]介紹，從全國的地價(jià)來看，一線城市地價(jià)處于一個(gè)快速上漲的過程，二、三、四線城市的地價(jià)仍處于下降的趨勢。
談及一線城市土地市場的量價(jià)齊增，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，在樓市分化格局下，受產(chǎn)業(yè)、資源、人口導(dǎo)入等諸多因素的影響，開發(fā)商都紛紛撤離三四線城市而回歸至一線城市。
樓市供求仍需兩年恢復(fù)
根據(jù)往年的經(jīng)驗(yàn)來看，土地市場供應(yīng)的小年，即是次年樓市成交的大年。
受房地產(chǎn)市場下行的影響，2014年的土地市場并不樂觀，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，土地購置面積增速持續(xù)為負(fù)，且在10月才由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長1.2%。
在住建部政策研究中心主任秦虹看來，這一規(guī)律并不會(huì)如實(shí)反映在2015年的樓市上。
秦虹介紹，截止到今年10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的，不到10%，最高點(diǎn)的時(shí)候是16%，這也意味著在建房屋中90%未賣出去。
在秦虹看來，商品房的供應(yīng)量很大，賣得少，建得多，全國總的供求關(guān)系還是處于偏松、部分過剩的狀態(tài)，這也意味著，即使出臺有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，市場的恢復(fù)也需要一定的時(shí)間。
秦虹測算，截止到6月份，算全國的供求關(guān)系，大概需要兩年才可以恢復(fù)正常。
各地推地積極性大增
值得一提的是，臨近年底，各地的推地積極性大增。
一線城市北京、上海在過去的11月迎來土地市場的供需兩旺，也在12月加大推地力度。
根據(jù)北京市土地儲備中心資料， 12月北京將繼續(xù)推出6宗土地掛牌出讓，光是起始價(jià)就達(dá)到了近140億元。
與此同時(shí)，上海12月份將推出34幅經(jīng)營性用地(剔除工業(yè)用地及動(dòng)遷安置房)，合計(jì)出讓面積123.32萬平方米，起始總價(jià)達(dá)到177.9億。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，12月首周(12月1日-7日)，40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加77%。
三四線城市也不例外，以濟(jì)南為例，12月首周，濟(jì)南市國土局分2批推出22宗國有商住建設(shè)用地，總面積達(dá)2048畝，力度之大，十分罕見。
長沙12月也有18宗土地掛牌截止，土地總出讓面積為1626121.85平方米，環(huán)比上漲673%；掛牌出讓的起始價(jià)達(dá)47.92億元，環(huán)比上漲164%。
“一方面在一系列刺激消費(fèi)的樓市新政出臺后，樓市趨穩(wěn)，房企拿地的積極性增加，地方政府也希望抓此窗口推地。”張大偉介紹，另一方面，和上市房企趕跑年度銷售任務(wù)一樣，地方政府年底前推地也有完成供地任務(wù)的要求。
不過，這也存在一定的矛盾，“從分類調(diào)控和穩(wěn)定市場的角度，庫存量大的地方要減少供地，去庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)如是介紹。
中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長朱中一也表示，年底至明年的一個(gè)重要時(shí)期，樓市的一個(gè)重要方向即是消化和盤活存量，以穩(wěn)定市場。
在解釋當(dāng)前樓市存在的差異化過剩時(shí)，秦虹稱，和2010年后地方政府的土地財(cái)政的推波助瀾有很大的關(guān)系。“2010年之后，地方政府上了很多基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目，需要大筆資金，房價(jià)貴的地方，賣高價(jià)地，地價(jià)低的地方，多賣地，提高容積率，多收資金。土地供應(yīng)大幅度的增加，容積率大幅增高，如此也導(dǎo)致供給量在2010年后出現(xiàn)了快速增長的狀態(tài)。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然商品房銷售在一系列新政下相比前三季度有所恢復(fù)，但供應(yīng)量也在同步恢復(fù)，這也將在一定程度上減少去庫存的周期。
“當(dāng)然，從地方的角度說，土地作為重要的財(cái)政來源，一旦減少供應(yīng)和成交，地方的財(cái)政收入也驟降，并將直接影響地方的工程和債務(wù)情況。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長期來看，應(yīng)該抓緊推進(jìn)諸如房地產(chǎn)稅改革等樓市調(diào)控的長效機(jī)制。
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