“如果說阿里巴巴主要是象征中國互聯網時代要富起來的夢想，萬達或許代表了中國快速增加且越來越富裕的中產階級，想要像發達國家的上中產階級一樣生活的夢想。”對于即將登陸H股的大連萬達商業地產股份有限公司（以下簡稱萬達商業地產），瑞信形象地稱之為——建造中國夢。
12月9日，萬達商業地產在香港召開全球發售新聞發布會。繼12月8日在香港首次公開路演后，萬達商業地產于2014年12月10日上午在香港公開發售，按目前時間表，公開發售預計于2014年12月15日結束，并計劃于12月16日定價，12月23日在香港聯交所主板掛牌交易，其股票代號為03699。綜合多家投行的預測，萬達商業地產股權預估值在3000億元人民幣左右。
全球發售6億H股遭圍搶
萬達商業地產一旦在香港成功上市，將成為港股今年最大規模的IPO。而萬達商業地產掛牌前夕的全球發售，則引爆眾多資金圍搶新股，以便“分得一杯羹”。
據悉，萬達商業地產本次全球發售H股6億股，其中包括初步提呈之3000萬股香港發售股份及5.7億股國際發售股份，即95%在全球范圍內發售，5%留給中國香港市場散戶，具體視乎超額配股權行使與否而定。指定發售價范圍介乎每股H股41.80港元至49.60港元，募資規模介于32.32億美元至38.36億美元之間。“綠鞋機制”啟動后，最高募集44.11億美元。
萬達商業地產是萬達集團旗下的商業地產業務平臺，今年9月在香港聯交所披露招股文件，計劃將旗下商業地產業務等總共三大板塊打包納入上市公司，以長期投資的物業開發租賃，開發和銷售物業、酒店的優良資產登陸港股。其IPO計劃今年11月通過中國證監會審批，隨后于12月1日獲香港聯交所批準。
根據H股規定的發行步驟，IPO申請經香港聯交所批準后，進入預路演程序，即由主承銷商銷售及分析員拜訪專業機構投資者，聽取發行價格的意見，隨后是確定發行價格范圍，召開招股推介會，由發行人進行國際路演，在完成公開招股與定價之后，便可正式掛牌上市。
據悉，目前萬達地產H股IPO已獲11名基石投資者鎖定56.48%股份，合計認購金額約19.94億美元。其中，科威特投資局和中國人壽分別認購3億美元股份，平安資管認購23.2億港元的股份，Och-Ziff認購2.5億美元，APG認購15.5億港元，格力認購2億美元股份，Timing Investment、喜韻投資和新華聯國際分別認購1億美元。萬達安排行包括中金、匯豐、摩根士丹利、瑞信等。
估值約3000億元人民幣
萬達商業地產因遭到投資者熱捧，其估值也備受關注。由于目前萬達正處于上市前的靜默期，對于相關問題未能接受記者采訪。
不過12月10日，各大機構紛紛發布了對萬達商業地產的預測。根據記者剛剛獲悉的來自高盛、瑞信、中金、花旗等國際知名投行給出的估值，多家機構對萬達商業地產給出的資產凈值預期都超過3000億人民幣，遠期股權估值上限甚至超過4000億港幣。
瑞信對其凈資產值的估值范圍預期介于3060億元3760億元人民幣， 花旗的預測為3054-3637億元人民幣（3820-4550億港幣），中金的預測是2860億至3170億元人民幣，而高盛的預測是2046-3413億元人民幣（2560-4270億港幣）。
綜合各家投行對于給出上述判斷的原因，多數為看好萬達商業地產的潛在升值價值。
中金稱，面對中國的消費轉型，萬達投資組合較為均衡，結合了物業銷售、購物中心及估值較低的酒店資產，這可為其帶來快速的資產周轉率，規模巨大并不斷增長的經常性收入，以及潛在的升值價值。
而對于市場所擔憂的物業在三線城市面對的風險，中金認為，萬達在中國擁有175個物業項目的投資組合，在中國的一二線城市中落戶達90%，而且在三線城市獲得了與眾不同的先發優勢。雖然欠發達地區正處于消費轉型的起步階段，而且可能只能容納一至兩座優質購物中心，但萬達確保了在這日益增長的領域早占先機。
高盛則在研報中預計，萬達商業地產2014-2016年（預期）年度的基本利潤率為13.6%，股本回報率為12%。萬達商業地產12月7日公布的最新招股資料當中，將公司在2014年的擁有人應占預測綜合溢利從此前的不到200億元人民幣調高到240億元人民幣，其中，扣除公允價值收益之后的核心利潤調高到143億元。
對于市場關心的負債率，高盛認為，萬達的資產負債情況將維持穩健，資債比率將由2014年上半年末的88%降至2016年（預期）的24%，因此對新項目收購的前景表示樂觀。
關于估值，高盛的算法是，將2014年末（預期）的資產凈值乘以0-40%的折讓，得出其遠期股權估值范圍為2560億-4270億港元。
未來留有溢價空間
不過有消息人士指出，“關于萬達商業地產上市資產的估值，其實比較保守，給未來留有溢價空間。”
萬達商業地產招股書披露的數據顯示，萬達商業地產目前在29個省份擁有159座萬達廣場、8座萬達城、168個購物中心、102家酒店，持有運營1470萬平方米的商業物業。
萬達商業地產此次上市囊括的資產被視為萬達集團旗下最好的三個板塊——長期投資的商業物業開發租賃、開發和銷售物業及酒店經營。
萬達集團董事長王健林表示，萬達商業地產自1988年成立以來，已經有逾25年的經營歷史，現已發展成為中國領先的商業物業開發商、業主及運營商和全球第二大商業物業業主及運營商，亦為中國最大的豪華酒店業主。
“我們相信領先的市場地位，將讓我們從不斷涌現的市場機會中受益、盡量把握在中國的機遇，并最終長期為我們的股東帶來價值的提升。”王健林說。
“萬達商業地產應該是一個優質的既具強大成長性又能依靠持有物業帶來現金流的商業地產股，而不是一般的房地產股，所以，其無法與目前國內的一般房地產商相類比，而其未來溢價空間也會更大。”北京創高助新會計師事務所負責人黃華認為。
高盛指出，萬達并無完全合適的可比數據，因為該公司專注于建設商業大廈，而非作為傳統的發展商，考慮到萬達在業內的規模、增長及回報概況均有競爭優勢，我們認為其可與中國頂級發展商，如萬科集團、中國海外發展及華潤置地比較。
瑞信也指出，目前對萬達購物中心投資組合的估值屬保守。我們對萬達購物中心估值范圍的中間點，就總樓面面積的每平方米總資產值而言，較我們對恒隆和華潤置地于中國的購物中心投資組合的估值，不足一半。就總樓面面積的每平方米總資產值而言，我們預計凱德集團于中國的購物中心投資組合也較萬達高出28%。
另外，萬達商業地產最新招股書披露的新增資產中包括名為“Wanda Information”的公司，該公司為股份有限公司，2014年1月16日在英屬處女群島注冊成立。這意味著，其已經將8月份聯合騰訊和百度組建的電子商務公司35%的股權注入萬達商業地產上市資產包中。上述電子商務平臺各方完成注資50億元。
不過，記者從消息人士處獲悉，雖然O2O電商概念在資本市場上估值非常高，但因萬達剛剛開始拓展該業務，所以這部分資產是以沒有溢價的方式置入到上市資產包當中的。據其透露，萬達電商真正做起來后，明年會員數就將過億，后年可能超過1.5億。
中金看好O2O電商概念，其指出，我們相信萬達作為體驗式消費平臺供應商的定位讓其有能力抵御行業不景氣情況。其兩條主要產品線已準備就緒，捕捉不斷變化的消費模式。
而瑞信則特別關注了線上線下平臺的潛在上漲和電子商務的影響，瑞信認為，萬達商業地產未來的電子商務和購物中心在各項業務上將會形成更多的協同效應和創造更多的價值。不過瑞信同時稱，雖然萬達線上線下合資企業有發展潛力，并將加強萬達作為中產階級消費和生活方式標志的形象。然而，此次對萬達商業地產的估值并未包括線上線下業務。
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“首富”眼中的未來，與大眾看到的景象間橫著一道時間墻。墻的這一側，人們津津樂道于王健林（萬達集團董事長）和馬云（阿里巴巴創始人和CEO）誰會站在財富榜的最頂端；墻的另一側，王健林看到的是，未來5至8年，將出現一家年收入或達6000億至7000億以上的國際化、智慧的龐大公司。但是，為了到達那一天，必須先以獨特的姿勢成長。
萬達商業地產在港IPO開售
據路演現場傳出的消息顯示，萬達商業地產將以每手100股H股進行交易，招股價定于41.8港元-49.6港元/股。包括科威特投資局等在內的數十家機構已先后給出了6倍認購。
盡管上市集資額較市場預期有所不同，多家投行對萬達商業地產紛紛做出預判，給出較高估值。匯豐、中銀以及花旗等多家機構的估值預測均顯示，萬達商業地產的最終估值將鎖定3000億元人民幣左右。
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