12月11日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再度對(duì)房地產(chǎn)只字未提，而2011年、2012年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾連續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。
“2013年之前的十多年，雖然說(shuō)樓市是政策市，房地產(chǎn)調(diào)控政策年年出，但其實(shí)我們并不害怕調(diào)控，因?yàn)橹来篌w方向在哪里，但是從2013年開(kāi)始，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提得少了，這讓我們感到心里沒(méi)底。”北京一家大型房企開(kāi)發(fā)商對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者坦承。
上述開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步表示，盡管房地產(chǎn)應(yīng)該由市場(chǎng)主導(dǎo)，但多年以來(lái)，政策變化對(duì)房企決策起著決定性作用，“有一天忽然沒(méi)政策了，我們還真不知道該怎么走。”
對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者，本屆政府就任以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)淡化、低調(diào)處理的態(tài)度非常明顯，不再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，也很少針對(duì)房地產(chǎn)單一產(chǎn)業(yè)陳述問(wèn)題，但這并不代表中央對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域政策沒(méi)有規(guī)劃，未來(lái)中央會(huì)更多調(diào)動(dòng)市場(chǎng)和地方的積極性。
刻意淡化房地產(chǎn)？
本屆政府在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了今年兩會(huì)提出將針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，以及10月底李克強(qiáng)總理提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”之外，中央層面上很少進(jìn)行正面表態(tài)。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)其實(shí)更多的是反映中央政府對(duì)下一年經(jīng)濟(jì)工作的方向和態(tài)度，連續(xù)兩年不提房地產(chǎn)，表明本屆政府正在刻意淡化房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控的關(guān)系。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示。
不過(guò)，他也指出，毋庸置疑，房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)很重要，因此，“中央不提，不代表中央沒(méi)有想法，相反，不提房地產(chǎn)的背后，其實(shí)透露了中央的很多意圖。”
一位業(yè)內(nèi)人士分析，與以往不同的是，本屆政府在減少對(duì)樓市行政干預(yù)的同時(shí)，也在試圖減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和土地財(cái)政的依賴(lài)。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出明年的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)一段時(shí)間，其中，化解高杠桿風(fēng)險(xiǎn)主要是針對(duì)目前企業(yè)以及地方債務(wù)比重偏高，化解泡沫化風(fēng)險(xiǎn)則主要針對(duì)樓市以及股市。
“按照中央的構(gòu)想，希望通過(guò)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的方式來(lái)降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，比如通過(guò)定向降準(zhǔn)引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)而非房地產(chǎn)業(yè)，逐漸適當(dāng)打開(kāi)金融、醫(yī)療、電信、鐵路等壟斷行業(yè)“彈簧門(mén)”，引入民間資本。這樣做有利于引導(dǎo)地方政府逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。
上述業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，即使中央政府對(duì)樓市的“冷處理”能夠促使宏觀經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)占比仍然較大，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)適時(shí)“軟著陸”，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供時(shí)間。
開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂
一家在港上市的房企高管告訴記者，從今年樓市調(diào)整以來(lái)，一直都在擔(dān)憂房地產(chǎn)行業(yè)被政府“拋棄”，直到央行
頒布房貸新政，這種擔(dān)憂才有所減少。
由于房地產(chǎn)業(yè)所依賴(lài)的傳統(tǒng)路徑和前景可能由此改變，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)中央關(guān)于房地產(chǎn)的每一次表態(tài)都很敏感，并對(duì)后市走向產(chǎn)生較大分歧。
“本屆政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革中實(shí)行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的潛力。在這一主導(dǎo)思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)在必行。”一位接近住建部的知情人士曾對(duì)記者表示，不過(guò)由于今年前三季度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑明顯，中央層面感到有壓力，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整沒(méi)有到位的前提下，出臺(tái)了“9·30”房貸新政。
盡管房貸新政猶如一劑強(qiáng)心針，令多個(gè)城市在10月份迎來(lái)成交小高峰，但進(jìn)入11月，這劑強(qiáng)心針的效應(yīng)迅速減退，各地樓市乍暖還寒，即使在當(dāng)月21日央行降息后，樓市也未明顯升溫。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)公開(kāi)表示，盡管央行出臺(tái)了房貸新政并降息一次，但目前供求關(guān)系的“供”仍未變成正增長(zhǎng)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)迅速上漲或下降，供求關(guān)系估計(jì)要到明年年底才能發(fā)生比較大的變化。
上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者，短期來(lái)看，中央層面不會(huì)放任房地產(chǎn)一調(diào)到底、急速萎縮，同時(shí)，也不會(huì)允許釋放大利好、過(guò)度刺激，相對(duì)而言最好的情況是，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)適度刺激，給整體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整以緩沖，因此從這一方面來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)應(yīng)該會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。
“過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)趨勢(shì)性的機(jī)會(huì)，銷(xiāo)售連年增長(zhǎng)，但今后房地產(chǎn)投資增速很難再保持兩位數(shù)以上，明年就有可能下降到個(gè)位數(shù)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)朱中一在中國(guó)寫(xiě)字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會(huì)上表示。
業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整都不支持樓市再現(xiàn)大漲行情，因此無(wú)論是地方政府還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都需要適應(yīng)樓市新常態(tài)。
一家全國(guó)性大型房企老總對(duì)記者表示，在新常態(tài)下，中央已基本將樓市調(diào)控的權(quán)力下放給地方，不同區(qū)域的政策將出現(xiàn)較大差異，目前很多房企都在調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，下放給區(qū)域公司更多決策權(quán)和管理權(quán)。
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