2014年的樓市已經塵埃落定，對于開發商、購房者或者普通市民來說，過去的這一年樓市十分熱鬧，但也讓他們眼花繚亂。每一個經歷者對樓市有著不同的感受，不同的解讀，但若想把脈這一年的樓市，最精準的還是數據。房價、成交量、土地價值……從這些單純的數據中，業內人士可以解讀出今年樓市發展的些許脈絡。
房價競低接連上演“價格戰”
說起2014年的房價，很多人的直觀感覺都認為在跌，數據也是如此。2013年房價上漲的余熱未消之時，2014年卻開啟了房價“下降”模式。根據國家統計局發布的2014年前11月房價統計數據，從年初開始，房價環比、同比漲幅逐月收窄并最終轉為跌幅。在環比方面，前四個月青島仍在上漲的隊伍之中，自5月份開始青島新建商品住宅環比價格一直處于下跌趨勢，并且接下來幾個月島城房價一直持續著“負增長”狀態，甚至在“金九銀十”的傳統旺季房價環比跌幅突破1%。在接二連三的新政刺激下，房價在11月份才跌幅收窄至0.5個百分點。根據國家統計局的數據，自9月份開始，同比價格也出現下降，房價跌回一年前。
另一份數據——中國指數研究院 “百城房價指數”顯示，青島房價最高點出現在3月，新建住宅樣本均價為9836元/平方米。自6月開始青島房價下降加速，11月出現半年來首次微漲，但好景不長，最后一個月再度下滑，最終定格至全年最低點：9277元/平方米。
在房價下降的同時，最直觀的則是開發商們不斷低價開盤，不斷刷新各個板塊的底價。自今年8月份開始，迫于銷售壓力，青島眾多樓盤接連上演“價格戰”。先是位于新都心的保利和萬科對街舉牌，后有市南區豪宅項目華潤悅府推出20000元/平方米的特價房……在郊區，價格戰更是火熱異常，9月，城陽的萬海惜福時光釋放出3200元/平方米的價格，隨后魯商泰晤士小鎮宣布起價3900元/平方米。西海岸的萬達維多利亞灣均價6200元/平方米，遠低于周邊在售新盤定價。
據統計，2014年青島市新建商品住宅成交均價為8424元/平方米，相較于2013年的8711元/平方米下降3.29%。
營銷手段花哨成交量走低
成交量的低迷一直讓開發商感到處在樓市的“冬天”。數據顯示，2014年青島市新建住宅成交達90547套，與火熱的2013年相比下跌24.2%；成交面積909.78萬平方米，同比下滑31%。而每個月樓市的成交量更是如實地反映了“入冬”本質。2014年開年的1月份新建住宅就跌至萬套以下，不過這在當時被認為是“異常”，2月樓市就出現新房、新建住宅成交量雙雙跌至萬套以下。隨后的“金三銀四紅五月”成交量更是月月縮減，住宅成交跌到全年最低點：5198套。下半年樓市雖然有政策利好，但是成交量依然處在低位，唯一一次“摸高”也是沒有過萬，10月、11月的成交量更是跌到9000套以下。然而12月份的樓市卻讓人意外，新建住宅成交10325套，漲到全年最高點，也是2014年12個月中唯一一次住宅成交量過萬的月份。
從區域來看，今年島城成交量前五把交椅分別是黃島新區、城陽區、膠州市、李滄區和新市北區。2014年黃島的住宅成交量占全市總量的近1/4，并摘得冠軍。可以說黃島新區利好不斷，青西新區獲批、中韓貿易合作區全面啟動、城際軌道R3線規劃出爐……這些利好勾勒出西海岸發展的美好圖景。
其實，雖然去年成交量數據并不好看，但是開發商的營銷手段卻是花里胡哨。在巨大的銷售壓力下，2014年，特價房、團購頻頻見諸樓盤宣傳頁；淘寶賣房、鬧市區舉牌賣房、比基尼女郎賣房賺足眼球等銷售手段層出不窮；到訪售樓處即送米送油，開發商開始了“搶客”大戰，只為跑量。
在業內看來，在庫存房壓力下，一些樓盤以價換量，去化速度加快，樓市逐漸轉向買方市場。業內人士分析，2015年青島的新房銷售市場仍將上演更加激烈的競爭，購房者在買房過程中將有更大的選擇空間。但同時，也應注意避免陷入開發商的銷售陷阱。
二手房全年震蕩年末回暖
2014年對房屋中介來說是難過的一年，青島鏈家提供的數據顯示，2014年全年，青島市二手住宅成交25647套，同比2013年下降31.95%。從月度成交來看，二手房全年也是顯出一副低位震蕩的態勢。
2014年一二月份二手房就遭遇 “寒流”，雖然三四月份二手房成交漸漸有起色，但是隨后的五六月份卻又遇冷，甚至6月環比再次出現小幅下跌。進入下半年，盡管樓市各項利好政策出臺，二手房市場也被寄予復蘇的厚望，但是市場仍然轉冷，除了七八月份的小幅上升，“金九銀十”則是出現了意外遇冷。最終在年底，二手房才仿佛回復元氣，迎來了年末回暖，最終2014年12月青島市二手房共成交2744套，較11月上漲20.93%。我們可以看出，2014年二手房成交情況整體低于2013年同期交易量，每月同比去年都為負數，這也在一定程度說明，今年市場整體較去年冷淡，二手房市場并不火熱。
不過，在2014年底，市場出現回暖狀態，在經過“金九銀十”卻呈現出2014年低谷現象后，在年尾的最后一季度，出現小幅度回升的趨勢。從12月整體情況來看，成交呈穩定上漲趨勢，相對于2014年整體市場“冷淡”的狀態，12月迎來了全年的一個小高峰。
青島鏈家市場部分析師劉爍認為，隨著2014年下半年新政的相繼下發，市場經過近四個月的發酵，市場新增客源量有所回升，2015年市場將溫和開啟。目前業主的出售行為出現分化，對于試探價格或者出售誠意較低的業主，掛牌積極性降低。但是對于誠意較高的業主，讓利明顯。另外，部分換房型業主對未來價格的不確定性增強，選擇年底入市的情況也增多。隨著年末成交量的回升，不排除業主在議價中重回優勢地位。從長期的市場走勢看，青島的購房需求依然是以自住為主要目的的合理需求，未來需求仍會穩定釋放。
土地市場火熱去化壓力大
相比樓市“入冬”，土地市場則火熱得多。數據顯示，2014年，青島市主城區（包括市南區、市北區、李滄區、嶗山區）通過公開拍賣方式共成功出讓41幅地塊的國有建設用地使用權，土地面積約152.3萬平方米，收入約為147.67億元。
其中，市南區和嶗山區出讓的土地不多，而市北區和李滄區則是2014年土地市場的主角，其中市北區出讓16幅地，出讓土地面積約49.58萬平方米，成交金額約52.14億元；李滄區成功賣出18幅地，出讓面積約82.97萬平方米，成交金額約為63.89億元。
據了解，賣地火熱的是2014年第四季度，主城區共成交土地24幅，占全年總成交量的59%。其中東李板塊最受關注，綠地、保利、和達紛紛在此拿地。樓市觀察人士張先生分析認為，今年熱點區域可能集中在金水路附近，主要以剛需盤為主。
土地市場的火熱帶來的則是巨大的樓市供應量。在島城樓市，揮之不去的一個現象就是庫存量不斷上升。據了解，2014年開年樓市存量就不小，當時存量去化周期為14個月。到了2014年中，市場存量再創新高，去化壓力不斷加大，去化周期達到27個月，雖然截至年底去化有所加速，但最終去化周期仍達到22個月之久。
根據中國價格指數研究院青島分院提供的數據，截止到12月底，全市新建商品住宅庫存量大約163119套，總面積1801.14萬平方米。
有關分析師表示，2015年庫存的去化周期大約需要20個月。由此可見，新年開年第一要義依然是去庫存。業內人士表示，從去年土地供應來看，預計今年商品房供應量持續走高，平價跑量依然是大勢所趨。
【展望2015】
在業內人士看來，雖然2014年房價不斷下探，但是隨著限購解除、首套房貸認定標準放寬及央行調息等一系列“救市”政策出臺，整個市場開始悄悄發生轉變，尤其是年末青島樓市成交量和成交均價都有所提升。對此，多名業內人士認為，2015年第一季度，青島房價有可能繼續下滑，但跌幅會收窄，明年第二季度，市場或將有所恢復。
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