2014年樓市成交先抑后揚，年底銷售的翹尾行情讓部分房企的經(jīng)營壓力得到緩解。不過，在披露全年銷售情況的15家房企中，仍有6家未能完成全年目標。隨著樓市調(diào)整，房企的業(yè)績壓力也逐步顯現(xiàn)。滬深28家披露2014年年報預告的上市房企中，業(yè)績改善的不足半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認為，未來去庫存仍然是房企面臨的首要問題，房企毛利率也將面臨下滑的壓力。
全年業(yè)績承壓
由于2014年前三季度樓市低迷、部分房企去庫存壓力加大等因素的制約，不少上市房企2014年業(yè)績受到極大影響。統(tǒng)計顯示，2014年前三季度上市房企整體業(yè)績同比下降3.32%，這一增速已經(jīng)創(chuàng)下上市房企2003年以來的三季報增速新低。業(yè)內(nèi)人士認為，自2009年以來，滬深上市房企整體業(yè)績增速一直保持在兩位數(shù)的水平，而2014年業(yè)績增速或將創(chuàng)下2009年來的新低。
Wind數(shù)據(jù)顯示，目前滬深兩市已有28家上市房企披露了2014年年報預告。其中，預增及扭虧的房企只有13家，占比不足半數(shù)。受前三季度業(yè)績下滑的拖累，2014年上市房企整體業(yè)績增速或創(chuàng)下2009年來的新低。
在2014年年報預增的10家房企中，陽光城、東華實業(yè)、上實發(fā)展等公司的預增幅度超過100%。陽光城預計2014年實現(xiàn)盈利13.03億元至15.64億元，同比增長100%至140%。公司稱，業(yè)績增長主要是子公司開發(fā)建設的房地產(chǎn)可結算項目對應的收入增加所致。
東華實業(yè)1月8日披露的業(yè)績預告顯示，公司預計2014年年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為5400萬元到6600萬元，與上年同期相比將增加113%到161%。業(yè)績增長的主要原因是公司廣州益豐花園項目在2014年度內(nèi)達到竣工結算的條件。
上實發(fā)展則在前三季度業(yè)績同比增長82.65%的基礎上，預計公司2014年全年凈利潤同比增長100%以上，主要是上海豐啟置業(yè)有限公司51%股權轉讓收益所致。中關村、天業(yè)股份、銀潤投資3家公司則預計2014年業(yè)績將實現(xiàn)扭虧。
此外，榮盛發(fā)展預計2014年實現(xiàn)凈利潤約29.06億元至37.78億元，同比增長0-30%。榮盛發(fā)展管理層預計，2014年度公司項目生產(chǎn)、銷售進度正常，公司結算面積、結算金額同比均有一定幅度的增長。
相比之下，由于結算收入下滑，有更多的房企預計2014年業(yè)績將出現(xiàn)下降或虧損。包括東方銀星、同達創(chuàng)業(yè)、榮豐控股、多倫股份在內(nèi)的多個房企全年預虧；粵宏遠A、世榮兆業(yè)等公司的業(yè)績下滑幅度則預計超過50%。世榮兆業(yè)表示，由于2013年有股權轉讓收益，而2014年沒有，公司業(yè)績預計下降97%到98%，預計實現(xiàn)凈利潤1000萬元至1500萬元。
去庫存壓力仍在
經(jīng)歷前三季度的低迷，樓市在2014年四季度迎來“暖冬”，以一線城市為主的樓市銷售出現(xiàn)回暖，緩解了部分房企的經(jīng)營壓力。但整體來看，房企仍然面臨較大的去庫存壓力。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，全國54城市合計住宅簽約套數(shù)達到31.8萬套，創(chuàng)下2014年全年的單月最高紀錄，其中一線城市達到5.37萬套，環(huán)比上漲幅度達到38%。
盡管2014年年底樓市成交出現(xiàn)“翹尾”，但市場人士對于樓市的預期卻并沒有因此“轉向”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，由于限購政策取消、降息、房企沖刺銷售指標等因素，年底樓市翹尾拉升全年成交量，但整體市場仍然有去庫存的壓力，維持“平價跑量”的特征，房企利潤率也難以保證，樓市基本面并沒有因為年底樓市翹尾行情而出現(xiàn)實質(zhì)性好轉。
事實上，今年前三季度，上市房企的整體銷售毛利率僅為32.99%，創(chuàng)下2008年以來的新低。包括萬科、招商地產(chǎn)、首開股份、榮盛發(fā)展在內(nèi)的多家房企的毛利率均較去年同期出現(xiàn)下滑。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于去庫存壓力加大，房企紛紛在2014年增加營銷力度，銷售費用不斷攀升，導致房企毛利率出現(xiàn)下滑。
盡管2014年年末樓市出現(xiàn)回暖，但去庫存仍然是房企面臨的首要難題。從2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但庫存壓力仍然較大，市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)。這意味著去庫存仍是樓市主旋律，房價仍面臨下行壓力。
樓市仍處調(diào)整期
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，目前公布2014年銷售業(yè)績的房企一共15家，富力、瑞安、金地商置、首創(chuàng)置業(yè)、五礦等6家房企均未完成年度銷售任務，瑞安完成的比例僅75%，其他完成任務的房企也僅僅是涉險過關。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，2014年最后2個月的沖刺，大部分企業(yè)完成年度目標情況并不理想。預計后續(xù)公布業(yè)績的企業(yè)完成年度任務的比例更低，全年完成年度任務的企業(yè)占比較少。
“以前的市場調(diào)整主要是政策變動引起的，并不是市場自發(fā)性的調(diào)整。如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了供需相對平衡、甚至供過于求的局面，市場的波動將加大。”張大偉預計，2015年大部分房企的銷售任務制定將非常謹慎，房企對市場的看法整體偏平穩(wěn)，企業(yè)在2015年的經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。
目前，業(yè)內(nèi)人士對于2015年樓市及房企經(jīng)營的預期較為謹慎。“市場對于房地產(chǎn)的主流觀點雖然沒有我們悲觀，但大都預期未來一年的表現(xiàn)乏善可陳。”瑞銀分析師表示，預計2015年房地產(chǎn)建設活動將會繼續(xù)下滑。國泰君安分析師則認為，2015年房地產(chǎn)行業(yè)基本面將平穩(wěn)恢復，當前地產(chǎn)股估值仍處于相對低位。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前申萬房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率(TTM)為20.7倍，在申萬28個一級行業(yè)中排在第21位。
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