房地產業的樂觀情緒正在滋長。2014年年末以來，無論是房屋市場還是土地市場，都出現明顯的回暖勢頭。值得注意的是，這種回暖不僅帶有區域特征，而且更多是由政策驅動所致，其勢頭能否延續尚存疑問。撥開回暖的迷霧不難發現，在供需關系發生逆轉、政策趨于平穩的大背景下，未來樓市調整趨勢不變。
統計數據顯示，2014年12月，全國54個主要城市的住宅簽約達31.8萬套，創造去年單月最高紀錄。
市場向好的勢頭可見一斑，但數據背后卻隱藏著另一重真相。
一方面，區域分化。住宅和土地市場的回暖，主要體現在一線城市，而非普遍現象。中原地產數據顯示，上月4個一線城市住宅成交套數的環比漲幅達38%，二三線城市漲幅偏小，四線城市甚至出現環比下跌。房地產市場的區域分化愈加顯著。
另一方面，政策驅動。去年9月30日，三部委出臺房貸新政；11月下旬，央行宣布降息。在這兩個時間節點之后，房地產市場的升溫最為明顯。不難看出，上述兩項重磅政策是促成本輪市場回暖的主要因素。相比之下，市場自發回暖的因素并不充分。
這兩個特征決定了市場回暖的真相僅存在于一線城市和個別熱點城市，且隨著政策效力的遞減及節假日的到來，這種回暖勢頭有可能被打斷，甚至終止。來自統計局的數據顯示，2014年前11月，全國商品房銷售面積101717萬平方米，商品房銷售額64481億元。歷史對比來看，這一成績僅次于2013年同期。也就是說，在2014年房地產成交量仍處于歷史高位的情況下，今年市場要想繼續升溫并非易事。
當然，從短期來看，降息通道的開啟以及限購層面存在的松綁空間，可能繼續對市場帶來刺激，并延續其回暖勢頭，但多項因素決定中遠期樓市走勢并不樂觀。
其一，供應過剩。過去多年來，房地產投資、拿地、新開工等指標不斷保持高增速，大大增加了房地產市場的供應。如今，不少二三線城市出現的“空城”表明，很多城市的供應已超出“消化”能力，這甚至可能引發償債危機。無論官方還是民間的口徑，均已對“供應過剩”達成共識。統計局數據顯示，2012年4月以來，全國商品房庫存連續29個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。
其二，需求不足。從長遠看，城鎮化進程是消化樓市庫存的重要動力。然而，完成健康的城鎮化進程，不僅需要土地、戶籍等改革的配套，還需要確立產業支撐。從消化樓市庫存的角度而言，這個過程相對較長，其作用也較為有限。與此同時，隨著人口紅利的逐漸消失，新增購房需求并不充足。
其三，政策穩定。隨著供需關系的逆轉，房地產調控政策正在趨于穩定。維護市場健康穩定發展、防止暴漲暴跌成為調控的重要目標和取向。在這種情況下，強力托市措施或打壓手段都不會出現，取而代之的是長效機制。受此影響，基于供需關系本身的自發調整，將可能成為未來的市場主流，“政策市”的意味逐步淡化。
不難看出，房地產業已告別爆發式增長階段，低速增長、穩定運行將成為未來市場的主要特征。這決定未來很長一段時間內，房地產市場將難以出現牛市。如今的市場回暖，恐怕僅僅是調整期的一個插曲。 （鄭全）
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