陳濤
近日誕生的北京（樓盤）歷史上最貴新地王，總成交價(jià)格達(dá)到86.25億元，據(jù)測(cè)算，成交樓面價(jià)接近現(xiàn)房?jī)r(jià)格。按照過往經(jīng)驗(yàn)，地價(jià)上漲將推升區(qū)域房?jī)r(jià)水平，未來房?jī)r(jià)似有較大上升空間。但考慮到一線城市房?jī)r(jià)與收入增長(zhǎng)不同步，社會(huì)終端住宅需求萎縮，家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素影響，土地市場(chǎng)熱度向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)可能會(huì)受阻，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)隱患亟須引起高度關(guān)注。
房?jī)r(jià)與收入不同步導(dǎo)致住宅需求高度集中。目前，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)與國(guó)際接軌，住宅均價(jià)水平與國(guó)際大都市比肩。北京四環(huán)內(nèi)住宅交易均價(jià)在6萬元左右，與臺(tái)北、香港、新加坡大致處在相同水平。但居民收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際水平。2013年，北京城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為40321元，約為新加坡的1/6。由于房?jī)r(jià)先于收入接軌國(guó)際大都市水平，導(dǎo)致商品住宅需求高度集中于中高收入人群，投資投機(jī)性購(gòu)房比例也較高，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
一線城市人口接近飽和引發(fā)社會(huì)終端住宅需求萎縮。以北京為代表的一線城市人口已接近飽和，資源約束明顯增強(qiáng)，人口調(diào)控已經(jīng)成為政府重要工作內(nèi)容。在國(guó)家層面京津冀一體化戰(zhàn)略的指導(dǎo)與實(shí)施下，未來北京部分人口將向周邊城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致社會(huì)終端住宅需求下降。同時(shí)，一線城市居住面積和環(huán)境已經(jīng)極大改善，保障性住房建設(shè)規(guī)模也較大，增量住宅需求空間將會(huì)縮小。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施與房?jī)r(jià)并無直接關(guān)系，但考慮到房產(chǎn)稅替代土地出讓收入的趨勢(shì)，住宅持有成本增加，房屋自然折舊，維護(hù)管理費(fèi)用與日俱增等，住宅投資在未來并不是一個(gè)理想選擇，也將一定程度上影響中高端商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)大變遷將降低住宅不動(dòng)產(chǎn)配置比例。發(fā)達(dá)國(guó)家富裕家庭財(cái)富配置中金融資產(chǎn)與住宅不動(dòng)產(chǎn)的比例大約為7∶3，我國(guó)城鎮(zhèn)富裕居民家庭財(cái)富配置比例顛倒為3∶7，甚至部分家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)配置比例接近90%。家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)是投資渠道、風(fēng)險(xiǎn)偏好、流動(dòng)性等因素的綜合反映。隨著我國(guó)居民投資渠道的拓寬，特別是證券市場(chǎng)的發(fā)展壯大，金融資產(chǎn)在家庭財(cái)富配置中的比例將會(huì)上升。而住宅不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)能力差，租金收益率低，在發(fā)達(dá)金融市場(chǎng)環(huán)境中其投資價(jià)值并不明顯。需要注意的是，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)黃金時(shí)代后，未來我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的可能性較小。當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展“冷”股市運(yùn)行“熱”的反差，實(shí)際上在某種程度上反映出我國(guó)家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)的變遷即將拉開序幕，股票基金等金融資產(chǎn)比重將會(huì)上升，住宅不動(dòng)產(chǎn)比重將會(huì)下降。
應(yīng)該看到，地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)可能只是簡(jiǎn)單的推理，還沒有考慮到終端需求因素。在賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕易將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。但隨著我國(guó)住宅市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，地價(jià)上漲向房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)將會(huì)受阻，當(dāng)前地價(jià)熱度向房?jī)r(jià)進(jìn)一步傳導(dǎo)存在不確定性。為此，需要高度關(guān)注土地市場(chǎng)成交變化，防止金融杠桿被過度使用，防止金融體系資金盲目流入，進(jìn)而可能在未來引發(fā)較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。不管怎樣，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，無論對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還是對(duì)防范和化解系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)，都至關(guān)重要。
（作者系資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員）
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