新華網(wǎng)北京１月１6日電（記者杜宇、葉鋒、馬姝瑞）有過(guò)租房經(jīng)歷的人，不少都有一把辛酸淚，找到適合需求的房子太難了。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。這一紙新規(guī)能否讓租房人不再為找房難而發(fā)愁？
信息有限 租房實(shí)在不好找
“去哪里租房子？找中介公司唄，要不就托住在附近的熟人打聽(tīng)。”正在為孩子上學(xué)準(zhǔn)備租房子的鄭州居民朱鶴偉說(shuō)，“可是信息有限，實(shí)在不好找。”
朱鶴偉的煩惱，源自我國(guó)住房租賃市場(chǎng)房源單一。當(dāng)前，除少量單位或機(jī)構(gòu)仍然持有部分住房提供給職工短期周轉(zhuǎn)、租住外，我國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體主要是居民家庭，主力軍是持有多套房家庭的閑置房屋。
政府雖然也通過(guò)公租房建設(shè)來(lái)提供租賃房源，但是規(guī)模小，保障范圍有限，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的租賃房源一般集中于酒店式公寓等高端物業(yè)，受眾面也比較小。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)：“我國(guó)住房租賃市場(chǎng)缺少機(jī)構(gòu)出租者，而機(jī)構(gòu)出租者在市場(chǎng)中起到了重要的示范作用。如果市場(chǎng)上主要是居民家庭出租住房，則在租約的標(biāo)準(zhǔn)化、租賃關(guān)系穩(wěn)定性、業(yè)主和租客權(quán)益保護(hù)、住房租賃服務(wù)質(zhì)量等方面，都會(huì)存在缺陷。因?yàn)榧彝ゲ豢赡芟駲C(jī)構(gòu)出租者那樣，有能力進(jìn)行專業(yè)化的管理，并提供高水平的住房租賃服務(wù)。”
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)找房子是主要渠道。但是目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度也很低。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō)，以租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的北京為例，年房屋租賃交易規(guī)模約為１５０萬(wàn)套，規(guī)模最大的經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)占有率也不足１０％，有四成左右的租賃合同是自行成交。另外，在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，由于門(mén)檻較低，管理缺失，不乏一些沒(méi)有資質(zhì)的“黑中介”，既給租房人帶來(lái)煩惱，也造成租賃市場(chǎng)的混亂。
從業(yè)已有５年的合肥恒諾房產(chǎn)公司中介經(jīng)理人郭敏表示：“增加新的供應(yīng)主體對(duì)租房者來(lái)說(shuō)選擇余地?zé)o疑更大，市場(chǎng)空間也會(huì)更大。”
增加房源 住建部“蠻拼的”
在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)中，培育和發(fā)展渠道多元的住房租賃市場(chǎng)的目的十分明確。
今后需要租房子的人們，可從這些渠道找房：
政府搭建的住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實(shí)現(xiàn)在平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接。
傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)。政府鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)社會(huì)房源，可直接向社會(huì)出租；也可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行裝修改造后，向社會(huì)出租。
開(kāi)發(fā)商新建的商品房。政府鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃。
政府購(gòu)買(mǎi)符合條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公租房。指導(dǎo)意見(jiàn)提出，各地可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。
為了多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部此次也是“蠻拼的”，明確表示積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴｓ）試點(diǎn)。通過(guò)發(fā)行ＲＥＩＴｓ，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。
劉洪玉說(shuō)：“這些舉措實(shí)際上是希望通過(guò)多個(gè)渠道，培育住房租賃市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)出租者，在增加租賃住房供給的同時(shí)，也能起到規(guī)范租賃市場(chǎng)、為分散的租賃市場(chǎng)提供示范作用。”
面臨挑戰(zhàn) 新規(guī)需政策配合
業(yè)內(nèi)人士和受訪專家表示，盡管這份指導(dǎo)意見(jiàn)明確提出了多渠道發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，然而，在實(shí)踐中仍將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
張旭說(shuō)：“房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)能夠幫助租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供更好的資金支持。尤其是租賃業(yè)務(wù)相比買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，服務(wù)周期長(zhǎng)、盈利周期長(zhǎng)，企業(yè)需要承擔(dān)的資金壓力也高。但能否帶動(dòng)社會(huì)資金投資的積極性，需要看具體項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式，以及盈利的預(yù)期。”
劉洪玉認(rèn)為，對(duì)于機(jī)構(gòu)出租者而言，當(dāng)前一個(gè)突出問(wèn)題就是租金收益率過(guò)低。他說(shuō)，比如在北京中關(guān)村一套建筑面積約１２０平方米的三居室住宅，其市場(chǎng)價(jià)值６００萬(wàn)元左右，年租金收入約１５萬(wàn)元，租金收益率約為２．５％。很難想象有機(jī)構(gòu)投資者愿意以６００萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入住宅后以１５萬(wàn)元／年的租金出租，因?yàn)楫?dāng)前把資金存到銀行里的年利息收入都超過(guò)１５萬(wàn)元。
如果再考慮出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理費(fèi)等成本支出，就更不可能有機(jī)構(gòu)來(lái)做這種賠本的買(mǎi)賣(mài)了。
指導(dǎo)意見(jiàn)中提出“鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)社會(huì)房源，可直接向社會(huì)出租；也可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行裝修改造后，向社會(huì)出租。”
鏈家地產(chǎn)在實(shí)踐中已經(jīng)這樣操作，但面臨的問(wèn)題是，前期需要投入一定的成本，對(duì)于企業(yè)的規(guī)模和管理能力有較高的要求。
上海中原研究咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，為了鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，政府應(yīng)在稅收等方面予以政策優(yōu)惠。他說(shuō)：“大幅減免房屋租賃環(huán)節(jié)上的賦稅，可減弱租賃各方對(duì)于租賃登記的憂慮。”
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