新年伊始，人們對(duì)于樓市的關(guān)注熱度不減。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2014年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)主要城市房?jī)r(jià)同比繼續(xù)下降，但總體環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，成交量有所放大。其中，深圳成為全國(guó)3個(gè)月來(lái)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市。專家表示，限購(gòu)放開(kāi)、信貸調(diào)整、促銷加強(qiáng)等是此次回暖主因，隨著供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整與多元分化發(fā)展格局的確立，樓市在持續(xù)探底后迎來(lái)溫和回升將是大概率事件。
跌勢(shì)趨緩成交量放大
數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有66個(gè)，環(huán)比上漲的有1個(gè)，持平的是3個(gè)。從同比價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，去年12月最高漲幅為2.1%，最低為下降10.3%。同時(shí)，二手房總體價(jià)格變動(dòng)情況與新建商品住宅差別不大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)“環(huán)比總體降幅繼續(xù)收窄”、“同比繼續(xù)下降”、“一線城市成交活躍”等特點(diǎn)。劉建偉指出，一方面，受前期信貸政策調(diào)整、央行降息、年末開(kāi)發(fā)商加大推盤力度等因素影響，12月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)近9%，再創(chuàng)年內(nèi)新高；另一方面，受去年同期基數(shù)較高影響，房?jī)r(jià)同比仍下降，且新房和二手房?jī)r(jià)格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴(kuò)大。
中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，本次統(tǒng)計(jì)公布的結(jié)果其實(shí)并不令人意外。“事實(shí)上，在去年限購(gòu)大面積放開(kāi)、信貸政策轉(zhuǎn)向積極之后，樓市成交的量和價(jià)在2014年四季度就出現(xiàn)了回暖苗頭。”尹中立說(shuō)。
多元發(fā)展重塑新格局
相關(guān)資料表明，除了跌勢(shì)趨緩等特征外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)出多元分化格局。以環(huán)比變動(dòng)衡量，一線城市整體平均上漲，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；二、三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，但降幅緩慢收窄。
從成交量看，12月份北上廣深四市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)均超15%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。而在庫(kù)存方面，在上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市里，福州、南京和九江等城市庫(kù)存增加，同期太原等6個(gè)城市的庫(kù)存同比下滑。
“樓市分化最直接的原因就是人口流動(dòng)趨勢(shì)。”尹中立表示，目前我國(guó)人口流動(dòng)依舊以從農(nóng)村到城市、從小城市到大城市為主，人口凈流入多的城市房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力就小，地產(chǎn)商的營(yíng)銷手段也相應(yīng)地更易見(jiàn)效。
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員陳永杰告訴本報(bào)記者，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。“樓市如果按縱向劃分，可分為一、二、三、四線城市，如果按橫向看，也有東、中、西、東北之別，且各地區(qū)經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)不盡相同。”他分析，從供給端看，部分中小城市已經(jīng)供給過(guò)剩，持有多套房者基于收益率、反腐及房產(chǎn)稅等預(yù)期，心態(tài)發(fā)生變化，由房屋的需求者變?yōu)楣┙o者；而從需求端看，過(guò)去的投資、投機(jī)性需求也正在逐步變?yōu)樾略鋈丝谛枨?、改善性需求等真?shí)性“剛需”。這些都是重塑樓市多元新格局的重要因素。
溫和調(diào)整將成新常態(tài)
房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？專家普遍認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)樓市并不會(huì)出現(xiàn)美、日式的崩盤，而是在逐步探底結(jié)束后呈現(xiàn)溫和增長(zhǎng)。
陳永杰表示，判斷樓市發(fā)展方向應(yīng)從多方位觀察，其中很多事實(shí)和趨勢(shì)是不容忽視的。
“首先，1998年房改之后中國(guó)住房存量便持續(xù)升高，目前從戶均保有量上已經(jīng)達(dá)到了西方國(guó)家的水平。但是我國(guó)房產(chǎn)資源分布不均衡，還有很多人沒(méi)有房或買不起房，從而形成剛需群體。其次，盡管房地產(chǎn)業(yè)依然重要，但未來(lái)房地產(chǎn)投資增速很難再超過(guò)固定資產(chǎn)投資增速，整個(gè)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴也將逐步降低。最后，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅、反腐敗等政策的深入與廣大人民收入水平的提高，樓市‘投資投機(jī)性需求’也必將向‘居住性需求’過(guò)渡。與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭向好，一線城市依然吸引中高端人才等現(xiàn)實(shí)，也都將左右著樓市在新階段下的格局。”陳永杰說(shuō)。
盡管溫和調(diào)整概率大，但也不應(yīng)忘記風(fēng)險(xiǎn)的存在。“一方面，美元持續(xù)升值將驅(qū)使部分資本流出中國(guó)；另一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深入調(diào)整，2015年固定資產(chǎn)投資增速或下降。因此，看待樓市也不宜盲目樂(lè)觀。”尹中立提醒。
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