據克而瑞信息集團提供的報告顯示，2014年辦公市場伴隨市北CBD和嶗山區金家嶺金融新區的規劃落實，進入供求高峰年。全年青島市商業市場新增供應面積127萬平方米，比2013年略有增加，雖然供過于求依舊明顯，但成交量創出近五年新高，成交量增長20%，突破50萬平方米，價格小漲2%，達到近15300元/平方米。從成交區域來看，嶗山區辦公地產發展已進入“快車道”，占全市總成交面積的23%，而這一趨勢在2015年還將延續。
“定單地產”成就嶗山霸主地位
從成交區域來看，嶗山區一馬當先，以12.51萬平方米的絕對優勢，超越市南傳統商務區，占到全市總成交面積的23%。
市南區成交量為9.14萬平方米，占全市總成交面積的17%；原市北區成交量為8.04萬平方米，占全市總成交面積的15%；城陽區緊隨其后，成交量為6.92萬平方米，占全市總成交面積的13%。
“嶗山區辦公地產成交量如此火爆，主要得益于金家嶺金融新區的區域規劃，讓該區域辦公地產成為‘定單地產’。”據從事辦公地產銷售代理工作的李先生介紹，嶗山區金家嶺金融新區很多辦公地產樓盤都是先有客戶才建樓，甚至某個樓盤被三家金融機構看好，地基未動客戶就先把一半的錢付給開發商，在目前這種樓市背景下，可謂業界奇聞。
從2014年全市辦公地產排行榜來看，嶗山區的項目占到四成。嶗山區的金嶺廣場、國際花園、名匯國際和鵬麗南華進入成交面積、成交金額雙榜前十名。
而這一趨勢在2015年還將延續，據了解，位于嶗山區的上實中心項目前三棟已于2014年第四季度交付使用，其中兩棟分別為兩家金融集團整購，另外一棟則由業主投放市場進行租賃。另外，北大方正山東金融產業基地、青島環球金融中心、中信財富管理中心等項目建設也已經啟動，預計到“十二五”末，嶗山區金家嶺金融新區內新建成及投入使用的商務樓宇將突破600萬平方米。
輔城區園區辦公表現差強人意
從成交熱點項目來看，主城區的標準辦公項目仍是主力，SOHO類辦公也占據一席之地，輔城區的園區辦公整體表現差強人意，從榜行榜來看，園區辦公項目僅有城陽區的首創空港國際中心進入辦公面積排行榜前十。據業內人士分析，輔城區的眾多園區項目，因為位置較遠、配套欠缺等問題，商務氛圍還有待培養。
從供應區域來看，城陽、市北、嶗山位居前三名。城陽區以35.04萬平方米的供應量，占據全市供應量的26%；原市北區供應面積19.79萬平方米，占全市供應面積的18%，嶗山區供應面積16.66萬平方米，占全市供應面積的9%。
庫存方面，城陽區庫存超過60萬平方米，大量辦公園區上市滯銷，形勢比較嚴峻；市北區辦公樓大量竣工，以42萬平方米的庫存量緊隨其后，嶗山區、原黃島區、原膠南區的庫存量也都在20萬平方米左右。
克而瑞數據顯示，青島寫字樓的去化周期長達56個月，從2010年至2014年，每年積累的庫存分別為29萬平方米、36萬平方米、23萬平方米、78萬平方米、73萬平方米，加上之前少量庫存，截止到2014年結束時，青島辦公市場庫存達到了近260萬平方米。雖然相對于460萬平方米的商業地產庫存，辦公市場的庫存相對少了許多，但總量也是處于高位，存在一定風險。
甲級寫字樓空置率20%以上
戴德梁行青島分公司分析人士認為，2015年，市南區的銀座中心丶嶗山區的永新國際廣場等多個甲級寫字樓項目將相繼投放市場，如各項目均如期入市，2015年全市甲級寫字樓市場將增加35萬平方米的優質租賃辦公空間。因此，全市甲級寫字樓的平均空置率預料仍將在20%以上。空置率的居于高位，加上企業租賃需求表現平淡，令青島甲級寫字樓市場租金缺乏較快上漲的刺激因素，如忽略業主策略性調價等手段，預計今年寫字樓租金將維持在相對穩定的水平。
克而瑞高級分析師張斌表示，市南傳統商務區、嶗山金家嶺金融區和市北CBD，已形成三足鼎立之勢。市南傳統商務區受到交通擁堵、停車困難、市場飽和等因素限制，一些商業機構醞釀外遷。嶗山金家嶺金融區的發展在提速，已經成為財富匯集之處，越來越多的銀行將分行搬到這里，往往買下半棟甚至整棟寫字樓。市北CBD上馬的項目太多，庫存量太大，短時間內難以消化，將來大量項目投入使用，對交通、停車場沖擊也很大，市南傳統商務區可能就是其前車之鑒。（青島財經日報/青島財經網 記者 辛小麗）
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