聯(lián)合拿地，無疑是2015年一線城市土地市場的一大關(guān)鍵詞。在地價上漲、項目操盤越來越復(fù)雜、利潤可控制空間愈加收窄的新形勢之下，相比房企單打獨斗，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)成為不少房企新的選擇。
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與往常的1+1聯(lián)合模式有所不同，今年初出現(xiàn)了1+N+保險資金的新趨勢。2015年開年首周，招商局+九龍倉+平安聯(lián)合體以及華潤置地+招商局+九龍倉平安聯(lián)合體便頻頻出手于北京土地市場。在業(yè)內(nèi)人士看來，這種強強聯(lián)合的多元化拿地模式有助于分攤風(fēng)險和豐富產(chǎn)品形態(tài)，同時保險資金的參與也成為亮點。實際上，從去年10月份以來，房企與資本間1+N聯(lián)合拿地已經(jīng)漸漸成為北京土地市場的主流模式。 放大自有資金回報率
從去年年底開始，張立誠（化名）就頻繁奔波于北京市國土局和各大一線房地產(chǎn)企業(yè)之間，他的任務(wù)是尋求聯(lián)合拿地的合作者。
“我們公司的要求是占股50%以上，只有達到這個比率才能合并財務(wù)報表。”張立誠供職于一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為業(yè)績考核的要求，公司尋求合作的前提條件就是可以合并財務(wù)報表（下稱“并表”）。“最近談了幾家企業(yè)，也擬定了好幾份合作合同。談判的核心問題就是誰操盤·誰并表。”張立誠表示，目前有一家合作意向比較強的企業(yè)，對方希望通過小股操盤達到品牌輸出并獲取權(quán)益利潤，而我們注重能控股和提升業(yè)績，雙方一拍即合。
“如果合作成功，我們將根據(jù)聯(lián)合拿地的出資比率設(shè)立一個項目公司，法人通過合作雙發(fā)協(xié)商選取，占股份比重大的企業(yè)將委派核心工作人員。”張立誠說。他分析表示，通常情況下，聯(lián)合拿地的操作模式可以分為三種：第一種模式，合作雙方根據(jù)股權(quán)比例成立項目開發(fā)公司，根據(jù)出資比例委派工作人員，共同操盤；第二種模式，一方操盤，其他出資人作為財務(wù)投資人分利潤；第三種模式，一方操盤，不要求并表，另一方要求并表不操盤。
而提到操盤不并表的模式，就不得不提到業(yè)界的佼佼者。2014年8月，萬科遞上2014年期中成績單，其中一項投資因稍顯惹眼而被萬科自動標紅：投資收益13.1億元，超出去年全年所得（10.05億元），同比大漲237.8%。這13.1億元，萬科對外公告稱一部分來源于商業(yè)資產(chǎn)的處置，另一部分來源于聯(lián)營合營公司實現(xiàn)的萬科權(quán)益利潤。后者則是總裁郁亮在當(dāng)年3月提出的“小股操盤”。
所謂“小股操盤”，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。而“小股操盤”者萬科，則能借此提高資金利用效率，通過輸出品牌和管理，放大自有資金投資回報率。除了“小股操盤”還有共同冠名的模式，如深耕南京多年的朗詩地產(chǎn)，曾與央企保利地產(chǎn)聯(lián)合拿地，共同開發(fā)了南京朗詩保利麓院項目，該項目占地10萬平方米，產(chǎn)品形態(tài)包括聯(lián)排別墅、疊加別墅和花園洋房等。
合作模式逐級“進階”
近幾年來，隨著一線城市土地價格節(jié)節(jié)攀升以及各大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，企業(yè)聯(lián)合拿地蔚然成風(fēng)，而聯(lián)合拿地的具體合作模式也在幾年間逐級“進階”。
近幾年房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合拿地經(jīng)歷分成幾個階段：第一個階段，即房企與一級土地開發(fā)商直接合作，這也是聯(lián)合拿地的初級形式。“該種合作模式，‘地主’雖有地但缺乏住宅開發(fā)經(jīng)驗，而房企具有品牌和資金優(yōu)勢，但缺優(yōu)質(zhì)土地資源，于是雙方一拍即合。但是，隨著招拍掛二級土地出讓方式成為主導(dǎo)，類似的一級土地市場合作模式已逐漸淡出，二級招拍掛市場的聯(lián)合拿地成為主導(dǎo)模式。”某地產(chǎn)研究中心有關(guān)負責(zé)人表示。
第二個階段，隨著限貸政策收緊以及項目開發(fā)規(guī)模激增，國內(nèi)眾多弱勢房企對規(guī)模較大的地塊逐漸感到力不從心，因此二級土地出讓市場上強弱企業(yè)聯(lián)合拿地的案例逐漸增多。
而當(dāng)前，在調(diào)控的重壓之下，房企間的聯(lián)合拿地模式進入第三階段，開始強強聯(lián)合，借以實現(xiàn)雙邊、多邊規(guī)模化擴張。“隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)諸侯割據(jù)的局面也正在發(fā)生明顯的變化，與之前的分庭抗禮相比，強強聯(lián)手幾乎是很多主流企業(yè)的共同意識。”在業(yè)內(nèi)人士看來，從國內(nèi)聯(lián)合拿地合作模式的進化可以看出，源于資金等壓力的被動型合作已經(jīng)逐漸向優(yōu)勢互補的主動型合作轉(zhuǎn)變，并逐漸向多元化融合方向發(fā)展。 利益風(fēng)險共同分擔(dān) 1+N房企資本聯(lián)合、大企業(yè)強強合作各取所需，愈發(fā)成為房企與資本間“組團”拿地的主流。但聯(lián)合拿地之后，如何進行合作開發(fā)，參與多方也需風(fēng)險共擔(dān)，并承擔(dān)因聯(lián)合開發(fā)合作期較長、合作方多造成的不確定性。
一家曾多次操作聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的房企高管向記者透露，他所在的企業(yè)做合作開發(fā)一般是以一家為主，當(dāng)有很多公司的時候，其他幾方一般都是財務(wù)投資者，在拍地前都會有詳細的合同約定各方權(quán)利義務(wù)。該房企高管介紹，如兩家企業(yè)這塊地是以A公司為主，下塊地的合作就是以B公司為主。在開發(fā)時誰主導(dǎo)用誰的品牌。如一塊地兩家一起開發(fā)，會有一家出來分地，為了公平，往往有分地權(quán)利的公司后選擇所分的地。“如果合作開發(fā)中有合作方分配利益不公，或者出現(xiàn)其他信用問題，那‘口碑’壞了以后，‘圈子里’就沒人再找它們合作了。”
“聯(lián)合拿地風(fēng)險包括退出風(fēng)險、經(jīng)營理念不合產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險以及由合作帶來的公司治理風(fēng)險。”一位接受本報記者采訪的房企投資部負責(zé)人表示，合作開發(fā)選擇合伙方時，至少需要考察三個方面：掌握合作各方各自的綜合實力和資源的互補情況，包括合作伙伴的信息如公司財力、運營能力、土地狀況等；合作伙伴之間的經(jīng)營理念是否一致；合作伙伴是否誠信，是否能嚴格按照國家法律、合同約定、合作協(xié)議等執(zhí)行合作，尤其是遇到違約，對方能否認真執(zhí)行合約。 據(jù)《中國房地產(chǎn)報》
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