土地與樓市的關系，常被比喻成面粉與面包的關系，其實用一級市場和二級市場來形容更為恰當。因為樓市如同股市，一級市場的動向，很大程度上會影響著二級市場。一些購房者初次買房時，面對各式各樣的新盤往往感覺無從下手。
實際上，購房和選股一樣，只要摸清一級市場的熱點，就能把握住二級市場的動向，從而準確挑選出“牛股”。
土地市場開年漸趨火熱
土地市場向來被認為是樓市的風向標，縱觀去年的土地市場，出現了“兩頭熱、中間冷”的情況。不過在樓市低迷的背景下，去年最后一個月，青島的土地供應卻創下了全年最高紀錄，土地供應207宗（8313.97畝），土地成交128宗（6219.39畝）。
進入2015年，島城土地市場的熱度依然不減，據統計，僅上周青島市土地招拍掛市場就出讓31宗商住用地 （1677.44畝），其中成交27宗（1289.35畝），成交金額超過51億元。而本周，更是有多宗地塊出讓。有業內人士告訴記者，除了受今年即將實施的土地網拍制度影響之外，開發商對樓市的信心也是不可忽視的因素。
去年，島城樓市給人的整體感覺是“入冬”，相比之下土地市場的情況好得多。在購房者關注的主城區，雖然土地成交量較少，但由于地段好，基本上每次有土地出讓都能引起開發商的激烈爭奪，成交價格也不斷攀高。像市北區開平路22號地塊就曾上演 “121輪交替加價”的戲碼。據統計顯示，2014年成交樓面地價最高的10宗地中，有9宗位于主城區，溢價率最高的10宗地塊中主城區占了5宗。
顯然，主城區土地出讓的火熱，將會帶來新版塊的崛起。一名樓市觀察人士告訴記者，新版塊是否崛起不單要看現在是否在緊張施工，而是要看開發商是否優先占有土地，政府是否有規劃或正在積極推進區域的交通路網及各種配套。從近段時間的土地出讓情況來看，新都心、瑞昌路附近、浮山后、東李周邊都有著大量的土地出讓及相關的配套推進，無疑都有可能成為樓市的熱據點。
藍籌股：浮山后地段持續火熱
經過多年沉淀，浮山后版塊的居住價值已經毋庸置疑，浮山后的房源也是青島樓市中最受購房者青睞。近一兩年來隨著不斷開發完善，浮山后的新樓盤越來越少，因此該板塊一有土地出讓，無論是商業還是住宅，都會關注度極高。去年12月30日，原定將于青島公共資源交易中心公開拍賣的同安路北、勁松七路西巨幅地塊并未如期走上拍賣臺。公告顯示：原定于12月30日的拍賣會“因故中止”，再次拍賣事宜以屆時補充公告為準。從而也引發了業內的各種猜測。
就在本周二，浮山后又一地塊上市，根據拍賣公告顯示，本次拍賣地塊位于浮山后同安路以北，勁松五路以東，占地面積24368.8平方米，與去年12月末剛剛“中止拍賣”的浮山后地塊十分接近。雖是黃金地塊，但最終僅經過1輪加價，就以樓面地價5070元/平方米、總價超過2.8億元被青島城建集團摘得。
潛力股：瑞昌路周邊熱度不減
在對青島后海的開發中，濱海新區占有重要地位。濱海新區位于海泊河以北、杭州路—四流南路以西、李村河以南、規劃海岸線前沿以東圍合區域，占地約18平方千米。作為后海片區的重要區域，其主干道瑞昌路附近也是備受青睞，因此其土地出讓一直火熱。
去年初的土地拍賣中，瑞安路20號、22號地塊是在64輪加價后，被青島康潤房地產開發有限公司成功競得，成交樓面地價6070元/平方米，這比拍賣起叫價整整高出1220元/平方米，溢價率25.1%。而去年年底，瑞昌路附近的土地出讓更是火熱，去年12月19日，孤山以東的老閥門廠安置地塊被青島圣大宏達地產有限公司已近6億元的價格拍得，去年12月26號，金華路33號被青島中泰信實業有限公司以4億元的價格拿下，據悉這兩塊地塊都是將規劃為新建住宅小區。
今年，瑞昌路附近地塊出讓熱度不減。1月23日，在經歷了42輪搶拍之后，金科地產旗下的山東百俊房地產開發有限公司以9.6億元的價格競得位于市北區瑞昌路141號的原青島專汽廠地塊。據了解，地塊為危舊房安置房，建成后將市北區政府以10500元/平方米全部收購。
之前，地處老四方的瑞昌路工廠云集，并不適合居住。不過隨著大批老企業的遷出，該板塊周邊也是大鱷云集，周邊已經有中海、海信、保利等多個知名開發商進駐，新建小區眾多。業內人士分析認為，瑞昌路附近南為海云庵商圈，北側靠近水清溝商圈，生活配套十分齊全，不久的將來隨著濱海新區的建設與發展，該地段的配套還將會得到質的提升。
績優股：新都心仍是競逐之地
2009年，新都心概念提出，萬科也進入該區域進行大規模開發。如今，萬科、保利、和達、青建、海信、海爾都已在此開發了多個項目，使得新都心周邊房價也是不斷攀升。
去年，雖然新都心的新盤不少，價格戰也是打得火熱，但是新都心版塊的土地市場卻相對沉寂，不免讓業內人士擔心后勁不足。不過進入今年，新都心土地市場無疑來了一次爆發，僅在1月份新都心及周邊區域就有6幅地塊入市待拍，掀起供地熱潮。1月20日，位于市北區蚌埠路11號的土地進行拍賣，更是帶來了一場“搶地大戰”。據了解，該地塊占地110633.7平方米，規劃面積將近35萬平方米，分為城鎮住宅及商服兩大部分，其中住宅面積為81330.2平方米，建筑面積超28萬平方米。作為新都心為數不多的巨幅地塊，該地塊引得萬科、中海、保利、華潤、海爾等地產大鱷競逐。最終經過了150輪競價，最終被本土某企業以6500元/平方米的樓面地價拿下該地塊，成交總價約22.73億元，溢價率達到47.9%，堪稱2015年青島土地拍賣市場上誕生的第一個總價“地王”。不過，新都心的土地大戰并未結束，就在明天，將舉行市北區淮安路7號地塊與市北區黑龍江路以西、合肥路以北、臺柳路以東地塊的拍賣會。
土地拍賣市場的火熱，同時也帶動了新都心樓盤開發的速度，像前年夏天，萬科紫臺和博雅華府兩地塊一前一后剛被拍下“領走”，去年11月兩個樓盤就開盤進行 “捉對廝殺”。相信，隨著新一輪土地供應的火熱，新都心否認版塊價值也將進一步得到體現，未來仍將是購房者的置業熱土。
概念股：東李板塊看點十足
2014年青島世園會的召開為島城樓市格局帶來了深遠影響。從世園會概念提出，到世園會召開，目前，世園板塊的區域配套已經完善，已經成為當前樓市的熱點區域。
世園會閉幕之后世園板塊將如何發展？就在不少人還在質疑之際，世園板塊的土地出讓速度一直不減。去年，世園板塊有14幅商住地塊成功出讓，土地出讓面積達72萬平方米，可開發體量近160萬平方米。其中，位于李滄區九水路南、習水路北、合川路東地塊是經過百輪舉牌大戰，最終被北京城建興華地產有限公司以4610元/平方米拿下，溢價率31.7%，創下了李滄區土地拍賣成交單價第三高，同時也是世園板塊同類土地用途地塊成交單價新高。
去年年底，世園板塊的土地更是受追捧。去年12月17日，李滄東上臧、爐房舊村改造項目相應8塊土地進行公開出讓，經過拍賣，青島和達置業有限公司成功競得1、2、3、6號地塊。卓越集團將另外四幅地塊收入囊中，總成交額約17億元。
目前，隨著東李滄區域基礎設施的逐步完善，金水路、九水路、廣水路等道路網擴寬完善，無數居住小區、配套商業和中小學也紛紛在此扎根。經過幾年的發展，世園板塊無疑已經成為了青島最熱的居住區，無論是剛需、改善還是養老和投資，購房者對世園板塊趨之若鶩。業內人士表示，東李片區憑借山清水秀的自然條件吸引了眾多地產大鱷的進駐，可以預見2015年青島樓市板塊中東李片區將“看點”十足。（記者 王曉磊）
請輸入驗證碼