中國(guó)大型購(gòu)物中心建設(shè)呈現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張趨勢(shì)。
近日，《2014中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）在上海發(fā)布，根據(jù)該報(bào)告，雖然中國(guó)零售行業(yè)增速持續(xù)下滑，但購(gòu)物中心建設(shè)依然較其他傳統(tǒng)零售渠道保持了較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)已擁有近3500家購(gòu)物中心，2014至2016年間，全球在建購(gòu)物中心面積最高的20個(gè)城市中，中國(guó)城市占據(jù)13席位置，上海、成都和深圳位列全球三甲，在建面積分別高達(dá)330萬(wàn)平米、320萬(wàn)平米和260萬(wàn)平米。
零售行業(yè)整體形勢(shì)依然嚴(yán)峻
盡管受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳、零售行業(yè)受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊等不利因素的影響，購(gòu)物中心仍保持了較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
據(jù)德勤中國(guó)消費(fèi)行業(yè)主管合伙人龍永雄介紹，目前中國(guó)已擁有近3500家購(gòu)物中心，2014至2016年間，全球在建購(gòu)物中心面積最高的20個(gè)城市中，中國(guó)城市占據(jù)13席位置，上海、成都和深圳位列全球三甲，在建面積分別高達(dá)330萬(wàn)平米、320萬(wàn)平米和260萬(wàn)平米。
而據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在到2025年，還會(huì)有7，000家購(gòu)物中心建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)大陸購(gòu)物中心數(shù)量將超過(guò)1萬(wàn)家。
《報(bào)告》所提供的數(shù)據(jù)顯示，近四年來(lái)，購(gòu)物中心數(shù)量增速持續(xù)走高，2011和2012年保持15%的增幅，2013年增幅稍有回落，但仍有350家實(shí)現(xiàn)凈增長(zhǎng)。
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)武瑞玲認(rèn)為，雖然優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心仍集中于一線城市，但成本高企、市場(chǎng)飽和、競(jìng)爭(zhēng)激烈和逐漸稀缺的零售資源迫使開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。相比傳統(tǒng)的百貨店、便利店、大賣場(chǎng)，購(gòu)物中心在社會(huì)零售中的占比和貢獻(xiàn)也會(huì)越來(lái)越出色。
武瑞玲稱，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及居民生活方式的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)需求升級(jí)將會(huì)持續(xù)。由于購(gòu)物中心具有強(qiáng)大的包容性，可以涵蓋大部分的室內(nèi)娛樂(lè)以及餐飲設(shè)施，因此購(gòu)物中心的蓬勃發(fā)展不僅順應(yīng)了消費(fèi)需求多樣化的趨勢(shì)，也是購(gòu)物中心目前相對(duì)于電商平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)。
與此對(duì)應(yīng)的是，零售行業(yè)整體形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
“近年來(lái)，一些地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已趨飽和，大小店鋪總量過(guò)大、高度密集，導(dǎo)致全行業(yè)利潤(rùn)率下降，平均水平僅1%左右”，商務(wù)部駐上海特派員辦事處特派員張國(guó)慶在一次論壇上作出上述表述。
此外，分析人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)行業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)包括市場(chǎng)飽和、增速放緩；成本上升、效益下降和來(lái)自電商的沖擊等。
上海一家大型商場(chǎng)奢侈品商店工作人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，即使是在南京西路等人氣較旺的商圈，諸如奢侈品等“大牌”店鋪的人氣也不理想。
華潤(rùn)萬(wàn)家首席執(zhí)行官洪杰認(rèn)為，今年對(duì)中國(guó)快消品零售業(yè)仍將是艱難的時(shí)期，大多數(shù)企業(yè)會(huì)繼續(xù)在轉(zhuǎn)型的路上奮斗。他認(rèn)為，從宏觀看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)增速放緩趨勢(shì)不會(huì)有大的改觀；從中觀看，行業(yè)仍然處在消費(fèi)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中；而從微觀看，企業(yè)內(nèi)部變革、創(chuàng)新面臨巨大挑戰(zhàn)。
面臨結(jié)構(gòu)性過(guò)剩
《報(bào)告》認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的“綠洲”，在業(yè)內(nèi)人士訪談環(huán)節(jié)中，大部分受訪的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)更具投資前景，但也有近半數(shù)受訪者認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)面臨結(jié)構(gòu)飽和問(wèn)題，投資風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)，投資有待結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
武瑞玲表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，以及消費(fèi)需求演變，拉動(dòng)了購(gòu)物中心的快速增長(zhǎng)。
以上海為例，根據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2015年1月上海市一手商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)成交28.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌43.12%，同比上漲10.57%；成交均價(jià)23548元/平方米，環(huán)比下跌18.27%，同比上漲21.84%。1月上海市一手商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)新增供應(yīng)81.13萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲22.63%，同比上漲165.86%。
早在2013年底，上海市購(gòu)物中心總存量已經(jīng)升至620萬(wàn)平方米，根據(jù)預(yù)計(jì)，2015年和2016年上海零售物業(yè)市場(chǎng)的年度供應(yīng)量預(yù)計(jì)也都在100萬(wàn)平方米左右。
盡管呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，但《報(bào)告》認(rèn)為，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、租金和人工成本高企的大環(huán)境下，購(gòu)物中心在過(guò)去高速增長(zhǎng)時(shí)期被掩蓋的缺陷也逐步顯現(xiàn)，其中一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)是購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，部分商業(yè)地產(chǎn)在購(gòu)物中心“井噴期”扎堆開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致了目前購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的狀況存在。
銀泰集團(tuán)董事長(zhǎng)沈國(guó)軍也公開(kāi)表示，各地紛紛興建購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是比住宅更嚴(yán)重的一場(chǎng)泡沫。供大于求的現(xiàn)狀很嚴(yán)重。
一個(gè)例子是，去年6月，由于不合理規(guī)劃，造成資源浪費(fèi)，杭州市發(fā)改委要求，杭州城北、城東新城暫時(shí)停止新增大型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，對(duì)商業(yè)綜合體布局進(jìn)行差別化調(diào)整。
因此，《報(bào)告》認(rèn)為，購(gòu)物中心項(xiàng)目的成功不僅需要核心目標(biāo)市場(chǎng)與功能定位高度契合，而且要求在相應(yīng)的規(guī)模、主題特色、業(yè)態(tài)組合以及品牌招商方面進(jìn)行全方位的布局。
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