位于深圳南山紅樹灣片區的高檔小區博海名苑，坐擁深圳灣海景與沙河高爾夫園景兩大景觀資源，小區內的三棟建筑形成半圓形的開放式結構，視野十分開闊。然而，最近業主們獲悉，半圓形結構正前方的教育用地不僅被悄然轉為工業用地，而且以十分低廉的價格出讓。未來這里將建成容積率高達6.0的百米高大廈，嚴重破壞小區的居住生態。
昨日下午，由業主組隊的50多輛豪車貼滿標語，打著雙閃上路維權，反對教育用地轉為工業用地，并質疑國土資源遭到賤賣。本月6日，福田區法院也正式受理了小區業主訴深圳市規土委程序違法一案。
業主告規土委程序違法
博海名苑2007年開盤售樓時，這塊4600多平米的土地性質為教育用地，業主們期待未來這里會建成一所幼兒園。這一基礎性的教育配套，也成為吸引業主入駐樓盤的因素之一。
此后，該片空地閑置多時，未曾引起業主們的注意。直到今年10月份，一名業主從朋友處了解到，該地塊已經掛牌出讓，并由深圳數字電視國家工程實驗室股份有限公司競得，用于建設深圳數字電視國家工程實驗室大廈。隨后，果然有工作人員前來進行土地勘查。業主們獲悉，該項目計劃建成高度100米，不僅高于小區樓盤，且容積率高達6.0，勢必嚴重影響小區的居住環境。
于是，昨日下午2點半，業主們駕駛著奔馳、寶馬、路虎等50多輛豪車從小區出發，一路沿著濱海大道、紅嶺路、深南大道前行，最后返回沙河西。車身上均貼著黃底黑字的醒目標語，反對教育用地被轉為工業用地，反對在住宅片區建設工業性質的樓宇。
除了組織車隊上路維權，小區業主還將深圳市規土委告上法庭，指其程序違法。行政起訴狀稱，2008年12月底，規土委將該片宗地的土地功能由市政設施用地調整為一類工業用地。根據《中華人民共和國規劃法》第四十六條的規定，“省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃的組織編制機關，應當組織有關部門和專家定期對規劃實施情況進行評估，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾意見”；《深圳市城市規劃條例》第二十五條的規定，“法定圖則草案經市規劃委員會初審同意后，應公開展示30日，展示的時間和地點應在本市主要新聞媒體上公布”。因此，被告在調整該宗地功能時，需將修改草案公示、舉行聽證會。但被告卻未將修改草案予以公示，也未舉行聽證會聽取原告等利害關系人的意見，屬于程序違法。
起訴狀還指出，該宗地位于沙河西岸，毗鄰成片居民區，被告將原本教育用地調整為一類工業用地，則必定會影響周邊居民的正常生活以及沙河流域的生態環境，違反了《中華人民共和國規劃法》、《深圳市規劃條例》規定的保障社會公眾利益，體現社會公平原則。
起訴狀請求，判決撤銷被告作出的宗地號為T 205-0117的土地功能調整決定，判決被告將該宗地功能恢復為教育用地。1月6日，福田區正式下達通知書，立案受理該行政訴訟。
業主指國土資源遭賤賣
紅樹灣片區由于擁有稀缺的自然景觀資源，成為高端市場的熱點區域，已形成較成熟的豪宅生活圈。而業主們從深圳市土地房產交易中心查詢發現，這宗土地面積4618平方米、建筑面積27710平方米，地塊掛牌出讓的價格僅為2442萬元，土地用途為工業用地(新型產業用地)。據業主估算，即便以周邊商品房均價5萬的保守數值估算，2萬平米的建筑面積總價也高達10億，而深圳數字電視國家工程實驗室公司卻以2400多萬元的超低價即獲得該地塊的使用權。
業主還指出，土地使用權出讓公告要求“競買申請人或其股東需獲國家部委批準在深圳市建設國家工程實驗室項目”，這一排他性條件無疑限制了其他市場主體平等參與競價，他們懷疑其中可能存在貓膩，導致國有資產流失。在昨日下午的車隊維權行動中，車身標語更直指“內幕交易”“國土賤賣”。
據南都記者查詢，一個可供比較的案例是T 205-0115號宗地，該宗地同樣位于高新南區，距離很近，大小也相當，面積4400多平方米，建筑面積3萬多平方米，該地塊2013年出讓價為1億元，且競得人還要按《監管協議書》的約定將1.23萬平方米研發用房無償移交深圳市科技創新委員會，其余研發用房面積產權才歸競得人所有。相比之下，博海名苑小區相鄰的T 205-0117宗地交易信息中并沒有《監管協議書》，只在出讓條件中，要求項目建成后10年內不得轉讓，競得人10年內股權發生變更的，須報相關產業主管部門批準。
業主稱，按照《深圳市創新型產業用房管理辦法(試行)》要求，通過招標、拍賣、掛牌方式取得建設用地使用權建設的創新型產業用房實行監管協議書制度，但他們多次向規土部門索取，均未獲得上述宗地出讓的《監管協議書》。
官方回應
深圳市規土委第二直屬管理局：“土地調整與業主沒有法律上的利害關系”
據南都記者查詢，深圳數字電視國家工程實驗室股份有限公司最大的股東為深圳市國微科技有限公司，出資1880萬，占股近五成。其他股東則包括T C L、康佳、創維、海爾、深圳廣電集團、深圳清華大學研究院等知名企業及機構。南都記者撥打該公司官網公布的對外聯系電話，但接線人員稱無權限聯系相關負責人對此事作出回應。
1月16日，深圳市規土委第二直屬管理局(即南山區管理局)針對此事作出書面復函稱，T 205-0117宗地原規劃用地性質為供應設施用地，配套220K V變電站，2007年土地功能由供應設施用地調整為教育用地，2008年又由市政設施用地調整為一類工業用地。“兩次調整均經過公示程序，公示期間均未收到博海名苑小區業主的公示異議，且與博海名苑業主沒有法律上的利害關系。”
復函指出，該土地用途為工業用地(新型產業用地)，土地性質為商品房，根據《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》《深圳市工業及其他產業用地使用權出讓若干規定》等有關文件規定了招拍掛出讓條件，并不屬于業主所稱的《深圳市創新型產業用房管理辦法(試行)》規定的創新型產業用房。此外，“根據有關規定，T205-0117宗地的準入行業，競買申請人及擬建項目由深圳市科技創新委確定，該宗地競買人資格的設置問題建議詢深圳市科創委。”
至于采訪函中提及的土地低價出讓問題，復函并未作出回答。此前，南都記著曾詢問能否當面進行采訪，以便就有關情況進一步追問，從而理清該項目來龍去脈及具體細節，但相關負責人表示，他們僅接受書面采訪。
律師說法
如果相鄰小區業主都不算利害人 誰能算？
“城鄉規劃相關法規明確規定了，控制性詳細規劃確需修改的，組織編制機關應當采用多種方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當組織聽證。”針對規土部門的解釋，一名從事法律工作的業主如此回應，“如果相鄰的小區業主都不算規劃地段內的利害關系人，那請問誰才是利害關系人呢？”
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