隨著去年我國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期，地方政府紛紛松綁樓市政策，調(diào)控也逐漸淡出了政府的決議內(nèi)容。目前發(fā)布的28個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的2015年政府工作報(bào)告中，以前被熱議和反復(fù)提及的調(diào)控正逐漸被淡化，政府決策的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向保障房和公積金等政策的調(diào)整。
專家表示，政府工作報(bào)告淡化樓市調(diào)控，反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”，政府的心態(tài)逐漸理性，將更加注重市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，調(diào)控或?qū)⒀永m(xù)去年的“去行政化”和“分類調(diào)控”的思路。從目前來(lái)看，中央主要通過(guò)金融政策穩(wěn)定樓市，地方則從局部入手。今年各地已進(jìn)行了多項(xiàng)“微刺激”，兩者疊加將對(duì)樓市產(chǎn)生積極的影響。
樓市調(diào)控淡出地方兩會(huì)或?qū)⒀永m(xù)“去行政化”
截止到2月8日，已有28個(gè)省、自治區(qū)、直轄市(廣東、海南、吉林三省除外)召開了兩會(huì)，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理今年的政府工作報(bào)告發(fā)現(xiàn)，以往報(bào)告中被反復(fù)提及的“調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”、“限購(gòu)”、“限價(jià)”等詞匯已然消失，報(bào)告中所用詞匯變成了“分類指導(dǎo)”“穩(wěn)定住房消費(fèi)”“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”等等。
北京市去年的報(bào)告顯示，“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，今年關(guān)于樓市調(diào)控卻只字未提。上海去年的政府工作報(bào)告是這樣的表述，“健全住房保障和供應(yīng)體系，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，確保住房用地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展”，今年則簡(jiǎn)化成了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”一句。
目前發(fā)布報(bào)告的城市中，有14個(gè)提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，多數(shù)提到要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。福建的報(bào)告還提出要支持群眾首套房、首改房等剛性住房需求，河南的報(bào)告提到要分類指導(dǎo)各市縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，內(nèi)蒙古提及要確保房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可控，增加住房消費(fèi)。寧夏的報(bào)告則著墨較多，提到要堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主、政策引導(dǎo)為輔，支持各市采取有效措施，釋放改善性住房需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)投資和消費(fèi)平穩(wěn)運(yùn)行，有效化解存量，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。
與之前地方兩會(huì)頻繁提及房地產(chǎn)相反，今年樓市調(diào)控多淡出地方兩會(huì)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，過(guò)去之所以強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控，就在于市場(chǎng)過(guò)熱，需要進(jìn)行各類手段的打壓。2014年樓市急劇降溫，這使得今年對(duì)于樓市應(yīng)該是以“呵護(hù)”的態(tài)度，而非行政干預(yù)。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接收中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，這也說(shuō)明地方政府對(duì)樓市的調(diào)控逐漸走向理性，意識(shí)到房地產(chǎn)應(yīng)該更多的通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)控，也就是“去行政化”的過(guò)程，“這是一種進(jìn)步，是一個(gè)好現(xiàn)象”。
地方兩會(huì)聚焦保障房建設(shè)公積金制度或?qū)⑦M(jìn)一步放寬
既然以往被熱議的樓市調(diào)控今年淡出，那么各地的政府工作報(bào)告中關(guān)于樓市都提到了哪些內(nèi)容呢？中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道發(fā)現(xiàn)，保障房建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的落實(shí)、公積金制度的調(diào)整以及戶籍制度改革，將成為各地工作的重點(diǎn)。
作為保障民生的重要舉措，保障房的規(guī)劃和建設(shè)在多個(gè)報(bào)告中被提及。值得注意的是，今年多地的保障房規(guī)劃和樓市去庫(kù)存結(jié)合了起來(lái)，浙江、寧夏的報(bào)告中提到將把存量房轉(zhuǎn)為公租房，這一政策也被業(yè)內(nèi)視為去庫(kù)存的一大利好政策。
甘肅、安徽、貴州的報(bào)告中還提到，將推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置。對(duì)此，牛鳳瑞談到，我贊成住房保障貨幣化，這是一個(gè)好的方向，政府統(tǒng)一建設(shè)或購(gòu)買保障房源，可能存在現(xiàn)有資源和居民的需求不匹配的問(wèn)題，會(huì)造成新的閑置和浪費(fèi)。讓困難居民拿著補(bǔ)償款選擇適合自己的房子，這樣更符合居民實(shí)際需求，能起到真正的保障作用。
今年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》馬上進(jìn)入正式落實(shí)階段，地方政府積極配合將落實(shí)工作提速進(jìn)行。北京今年將完成市區(qū)兩級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的整合，機(jī)構(gòu)設(shè)置已有初步方案。山西、河南、湖南等省市也在工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，建立配套制度體系。
各地的住房公積金政策也將進(jìn)一步放寬，云南表示要推進(jìn)公積金領(lǐng)域的改革，陜西要放寬公積金提取條件，山東也將探索把農(nóng)民工納入住房公積金的保障范圍。
另外，各省市的戶籍制度改革也在不斷深化改革。北京正研究制定積分落戶政策，河北、內(nèi)蒙古、貴州等地也在加快戶籍制度改革，放寬外來(lái)或農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)的落戶限制。
對(duì)于戶籍制度的調(diào)整，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，戶籍制度的改革短期內(nèi)對(duì)樓市影響不大，但它的影響是長(zhǎng)期的、漸進(jìn)式的，可以在一定程度上增加購(gòu)房需求。
中央、地方分類調(diào)控樓市“微刺激”或?qū)⒗^續(xù)
雖然今年樓市總體上或?qū)⒀永m(xù)“去行政化”的調(diào)控思路，但面對(duì)樓市成交持續(xù)低迷的局面，今年以來(lái)各地出臺(tái)的“微刺激”政策不斷，比如近期北京公積金制度的調(diào)整、廈門和四川全面取消限購(gòu)、福州回購(gòu)商品房轉(zhuǎn)為安置房等，都對(duì)樓市產(chǎn)生了積極的影響。
樓市“微刺激”分為兩種，牛鳳瑞解釋道，第一種是目前各地政府采用較多的松綁方式，放開之前調(diào)控過(guò)程中“不該管、不該控的”，也就是回歸市場(chǎng)的做法。另一種則是通過(guò)政府的有形之手根據(jù)各地發(fā)展情況采取的刺激手段。
在牛鳳瑞看來(lái)，今年樓市還是會(huì)堅(jiān)持“分類調(diào)控”的方針，把調(diào)控的主動(dòng)權(quán)交給地方政府，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，地區(qū)差異較大，想用一個(gè)政策來(lái)喊全省“齊步走”是非常難的。
中央和地方的調(diào)控手段也有所不同，張大偉認(rèn)為，今年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政化、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，中央政府穩(wěn)定樓市的主要措施是金融政策，地方政府則是從局部入手，主要采用財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房和放松公積金貸款的方式。
嚴(yán)躍進(jìn)也提到，為防止樓市大起大落，各地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“微刺激”還將繼續(xù)。張大偉預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)政策有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)政策等方面進(jìn)一步放開，地方政府還可能會(huì)出臺(tái)非常直接的稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策。
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