小產(chǎn)權(quán)房自誕生之日起就沒有過“正式身份”，相關(guān)部門多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。但即將實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等１０類不動產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。許多人開始疑問，這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房會“合法化”？一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權(quán)房是否迎來轉(zhuǎn)機？
小產(chǎn)權(quán)房分布廣數(shù)量大，擁有者擔心沒“權(quán)”會咋樣？
在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒保障，但還是有不少人“涉險”購買。“北漂”多年的朱飛２０１０年買了小產(chǎn)權(quán)房，他說，像他這一群體買小產(chǎn)權(quán)房的人多了，他附近幾個小區(qū)都住滿了，政府不可能都拆吧！
與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔心。在單位附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無法登記。“將來會不會被強制拆除，或者要求補交土地出讓金差價？”
據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市２０１３年就清理認定８３個在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項目，總建筑面積約３８１萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等８個區(qū)縣。
中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟實力相對較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近３０萬戶家庭。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，１９９５年－２０１０年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到７．６億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的８％。
小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證，因為“不合法”
多位法律人士表示，根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文也認為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因為小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因為要登記必須是合法的，小產(chǎn)權(quán)房不合法。
宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國當前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進行明確。
也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進行不動產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟研究所研究員程雪陽認為，即使當前不動產(chǎn)登記回避有“爭議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。
可見，此次“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。
小產(chǎn)權(quán)房是客觀存在的不動產(chǎn)，無法繞開必須明確
不可否認，小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。
“不動產(chǎn)登記制度就是要對全國的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動產(chǎn)，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說，《條例》的實施使得這一問題更加迫切，應(yīng)盡快出臺相關(guān)實施細則予以解決。
針對由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引申出“小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正”的誤讀，國土部會同住建部于去年進行了小產(chǎn)權(quán)房問題專項治理，并對各地小產(chǎn)權(quán)房進行清理、統(tǒng)計，將提出分類處理的意見。湖北、山東、浙江等地也推出了分類整治方案，對準備建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停，對在建項目依法拆除，對出售小產(chǎn)權(quán)房按照非法轉(zhuǎn)讓土地處理。
張東認為，小產(chǎn)權(quán)房問題的處理應(yīng)以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進。城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理，為集體土地入市提供了前提。未來，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢不復(fù)存在，可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。（記者徐海波）
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