新年伊始，房地產(chǎn)市場好不熱鬧。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》今日（3月1日）起正式實(shí)施，個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)時(shí)代正式來臨。與此同時(shí)，央行決定自今日起降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，再次為投資者“發(fā)紅包”，釋放“開工”的積極信號(hào)。
業(yè)內(nèi)人士接受中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場而言，不動(dòng)產(chǎn)登記和央行降息兩個(gè)政策總體上具有對(duì)沖性質(zhì)，前者促使房價(jià)面臨下調(diào)壓力，后者降低資金成本則會(huì)促使房價(jià)上漲。不過二者都對(duì)剛需購房者形成了保護(hù)，樓市基本面將迎來不同程度回暖。
不動(dòng)產(chǎn)登記重在影響樓市長期預(yù)期
在經(jīng)歷一年多的準(zhǔn)備工作后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度自今日起正式實(shí)施，包括房屋建筑所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等在內(nèi)的十類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利開始在全國范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一登記，全面啟用新的登記簿和證書。城市居民以往的“房產(chǎn)證”將陸續(xù)更換為新的“不動(dòng)產(chǎn)證”，目前全國已有30多個(gè)（州）、70個(gè)縣（市、區(qū)）基本具備啟用新的登記簿和新版證書條件。國土部將力爭到今年年底全面頒發(fā)新版證書。
業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策是使房地產(chǎn)調(diào)控從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)的標(biāo)志性事件，對(duì)市場影響較大，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房地產(chǎn)稅才有可能全面落地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)將有利于摸清樓市“家底”“，并在一定程度上影響市場預(yù)期，“不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策，不會(huì)直接影響到樓市，但通過不動(dòng)產(chǎn)登記可以實(shí)現(xiàn)更多更快的樓市調(diào)控效果。”
張大偉告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，短期看，不動(dòng)產(chǎn)登記讓房價(jià)大幅回落的目的并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)并非以打壓房價(jià)為目的，而是為了將來財(cái)稅制度的改革做的準(zhǔn)備。但長期看，未來房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)增加稅費(fèi)，這將會(huì)影響或者導(dǎo)致房地產(chǎn)投資熱情的降低。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房價(jià)的影響在短期難以體現(xiàn)，長期則會(huì)緩慢釋放，短期內(nèi)房價(jià)依然會(huì)因?yàn)樨泿帕鲃?dòng)性的釋放、購房政策的放寬等，而刺激成交和價(jià)格抬升，不動(dòng)產(chǎn)登記制度目前以完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和構(gòu)建制度框架為主，影響力主要體現(xiàn)在預(yù)期上，并不能影響房價(jià)走勢(shì)。
“從中長期看，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度背后各類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的健全，以及房價(jià)管控措施更趨精準(zhǔn)性，將使得房地產(chǎn)投機(jī)因素遏制，進(jìn)而利好房價(jià)下調(diào)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
降息將使樓市迎不同程度回暖
在不動(dòng)產(chǎn)登記正式實(shí)施的這天，央行也宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率：金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
1月份的CPI、PPI數(shù)據(jù)均顯示宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)增加，央行此時(shí)降息符合市場預(yù)期。嚴(yán)躍進(jìn)表示，降息的著眼點(diǎn)是銀行業(yè)務(wù)和貨幣政策關(guān)系的梳理，并非簡單救市，但此類政策能夠帶來積極效應(yīng)，利好未來去庫存速度的加快。
對(duì)置業(yè)者而言，張大偉算了一筆帳，以貸款100萬、20年來計(jì)算，購房者每月可以減少月供144元，合計(jì)20年可以減少3.46萬的利息支出。并且因?yàn)槿娼禍?zhǔn)，銀行將增加貸款額度，首套房的利率折扣將明顯增加。“預(yù)計(jì)一線城市9折以下將成為主流，甚至有出現(xiàn)85折或者8折的可能性。對(duì)于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。”
當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記遇上央行降息，后者短期刺激作用大于前者長期預(yù)期的可能性較大。嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，雖然二者總體上具有對(duì)沖性質(zhì)，但這兩個(gè)政策都對(duì)剛需購房者形成了保護(hù)，前者降低了住房交易的行政成本，即辦理各類房產(chǎn)證書的程序簡化，同時(shí)拋房行為也會(huì)加大可售房源增加。降息使未來信貸成本降低，利好入市情緒提振。
隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的推進(jìn)，近日在濟(jì)南、鄭州、北京、上海等地房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)“神秘業(yè)主”拋售二手房源現(xiàn)象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前一二線城市都出現(xiàn)了大戶型二手房上市增加的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)估計(jì)，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。
張大偉表示，當(dāng)前降息通道已經(jīng)打開，后續(xù)繼續(xù)降息的可能性較大，一二線城市樓市可能出現(xiàn)小陽春，三四線城市因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，全面回暖可能性不大，降息會(huì)對(duì)市場帶來一次持續(xù)1、2個(gè)季度的不同程度回暖。
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