隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的落地實施，房地產(chǎn)市場也應(yīng)聲而動。近日，有消息稱，在北京、上海、濟(jì)南、鄭州、等多個城市，住房市場中已出現(xiàn)“神秘業(yè)主”拋售二手房源現(xiàn)象。
鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，從去年12月起，全國二手房源掛牌量明顯增加，部分城市增加幅度較大。鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，這一市場行情受不動產(chǎn)登記影響較大，尤其是一些二三線城市，對不動產(chǎn)登記政策過分憂慮，進(jìn)而出現(xiàn)了高端二手房源的集中拋售。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》本月開始實施。華商報記者發(fā)現(xiàn)，受此政策影響，西安等二三線城市一些持有多套房屋的業(yè)主已經(jīng)開始謀求低價賣房，這些房源主要以單位團(tuán)購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現(xiàn)上漲趨勢。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來隨著不動產(chǎn)登記的進(jìn)一步深入以及征收房產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會有更多商品房房源進(jìn)入二手房市場，對房價會造成一定的影響。
調(diào)查1
區(qū)域：西安市南三環(huán)外電子正街附近
樓盤名稱：聯(lián)盟新城
機(jī)關(guān)團(tuán)購房砸低小區(qū)房價 每平方米比售樓部便宜超千元
“我們小區(qū)有很多房子是單位內(nèi)部團(tuán)購的。”2月27日，在位于南三環(huán)外電子正街附近的聯(lián)盟新城，業(yè)主劉女士告訴華商報記者，這些團(tuán)購房是在2010、2011年買的，價格很低，一平方米只有3000多元。因為距離工作單位比較遠(yuǎn)，再加上今后要不動產(chǎn)登記，說不定還要收房產(chǎn)稅，而且這些業(yè)主都不在小區(qū)住，所以愿意以低于市價把房子轉(zhuǎn)手。
華商報記者了解到，聯(lián)盟新城分兩批交房，時間分別為2013年12月和2014年4月，小區(qū)總共有2800余戶，目前大約有300多戶業(yè)主入住，入住率不足15%。從實地走訪來看，小區(qū)內(nèi)生活的業(yè)主、停放的車輛都不多，不少房子看不到裝修和入住的痕跡，有的窗戶上更是落了一層厚厚的灰。
在該項目售樓部，華商報記者以購房者身份詢價。“對外銷售的價格在6500元/㎡左右，如果你想買更名房源，就能便宜得多。”置業(yè)顧問在引導(dǎo)看房的過程中表示，140㎡的房子也就70多萬，等于一平方才5000多，“其中還包含5萬元的合同更名費。”這位置業(yè)顧問介紹，更名房源就是團(tuán)購房，由業(yè)主委托出售，“你要是誠心想買，價格方面還可以再商量。”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通常來說售樓部往往只銷售商品房，置業(yè)顧問通常不會很直接給客戶推薦更名的二手房，這個細(xì)節(jié)也顯示出，正是由于該小區(qū)某機(jī)關(guān)單位的團(tuán)購房源較多，想拋售的業(yè)主已經(jīng)不局限在中介公司掛盤售房，開始將房源“掛”到了售樓部。
調(diào)查2
區(qū)域：西安市長安區(qū)航天城區(qū)域
樓盤名稱：西延瀾山、山水嶺秀、高速紫禁長安等
低價掛牌房源以中、大戶型為主 面積多在140㎡以上
華商報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在西安市長安區(qū)航天城區(qū)域也有不少業(yè)主將自己的大戶型房子進(jìn)行掛牌拋售。
華商報記者在雁塔南路一家房產(chǎn)中介人員的帶領(lǐng)下，來到西延瀾山、山水嶺秀、高速紫禁長安等多個小區(qū)看房，雖然這些小區(qū)的入住率有高有低，但低價掛牌的房源都以中、大面積為主。
“這個區(qū)域我們都熟得很，現(xiàn)在便宜賣的二手房，面積多在140㎡以上，而且都沒住過，和新房一樣。”該工作人員介紹，最近他們接到的二手房委托量增加了不少，這些房子大部分是團(tuán)購房，業(yè)主在幾年前購買時就比市價低，為了盡快出手，只加一點錢，就開始出售了。
華商報記者注意到，在山水嶺秀小區(qū)，一套143㎡的房子，包括更名費總價為75萬元，每平米才5000出頭。這樣的價格，比起一路之隔的曲江觀山悅均價11000元/㎡、曲江千林郡均價7500元/ 的新房，顯然要誘人得多。
在高速紫禁長安小區(qū)，華商報記者發(fā)現(xiàn)，一些以團(tuán)購房名義掛牌的二手房源，單價也不過5000出頭，相比航天基地在售新房差不多6000元/㎡的均價，明顯要低出不少。
21世紀(jì)不動產(chǎn)西安區(qū)域總經(jīng)理邵濤表示，“不動產(chǎn)登記雖然是從3月份才開始，但是經(jīng)過媒體的前期報道，已經(jīng)有業(yè)主早早知道這個消息。最近二手房市場上拋售的大戶型房源，主要集中在一些機(jī)關(guān)單位的團(tuán)購房。因為這些房子的業(yè)主在最初購買時，價格就比市場價要便宜。”
>>市場分析
西安1月份二手房掛牌量環(huán)比上漲超六成
華商報記者發(fā)現(xiàn)，目前在西安幾個大的二手房交易網(wǎng)站及生活分類網(wǎng)站上，標(biāo)明“不動產(chǎn)登記急售”的房源越來越多。長安區(qū)一樓盤的掛牌房源，更直接在網(wǎng)站上寫明“不動產(chǎn)登記，都在拋售自家多余房源，機(jī)會只有一次。”
“去年下半年，特別是今年以來，西安二手房的委托量增量明顯。”21世紀(jì)不動產(chǎn)西安區(qū)域總經(jīng)理邵濤表示，就目前的情形來看，供應(yīng)的房源量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求量。
數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，今年1月，西安七個城區(qū)二手房掛牌量全部出現(xiàn)上漲，掛牌總量為390079套，比去年12月大漲60.39%。
邵濤分析，現(xiàn)在低價掛牌的二手房中，有相當(dāng)一部分是2010年到2012年政府、企事業(yè)單位團(tuán)購的樓盤。那時候的團(tuán)購價位很低，很多人想趁機(jī)“炒一把”。而這部分人，大多名下已有房產(chǎn)，受近期不動產(chǎn)登記的影響，更擔(dān)心后續(xù)房產(chǎn)稅的征收，從而萌生出售想法。
“有些賣家還不愿意讓人知道是他在賣房，悄悄委托我們來進(jìn)行銷售。”邵濤說，“是機(jī)關(guān)單位的人，再具體就不方便說了。”
“這種房源在西安的各區(qū)域都有分布，其中以城北和城南最多。”獨立地產(chǎn)評論人李連源指出，比如南郊，就集中在南三環(huán)、航天城和長安區(qū)的一些小區(qū)，北郊則分布在北二環(huán)附近。除了這部分團(tuán)購房的業(yè)主受政策影響有售房打算外，還有一些投資客，手上也擁有多套房源，在不動產(chǎn)登記和房價上漲乏力的雙重影響下，意欲“解套”賣房。
>>律師提醒
“無證”二手房能買 但要提防“三點”
在本次走訪中，華商報記者注意到，有不少單位團(tuán)購房并沒有取得房產(chǎn)證，有的甚至還沒有將合同網(wǎng)簽備案，交易時不得不辦理合同更名。這一過程中，無疑存在著不小風(fēng)險。對此，律師如何看待?
陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍律師指出，這種房子可以買。一般來說，只要開發(fā)商、交易雙方均達(dá)成一致，如果能重簽購房合同(即：更名)，也就相當(dāng)于和開發(fā)商直接形成了一手房的買賣合同。至于中間產(chǎn)生的所謂更名費用，則是由交易雙方自行協(xié)商、約定。購買此類房產(chǎn)，關(guān)鍵要提防以下三點：
一、留意房源、樓盤的開發(fā)手續(xù)是否齊備;
二、原來的房款相關(guān)票據(jù)應(yīng)重新開具給買受人;
三、交易過程中，是否及時辦理合同的網(wǎng)簽備案。
>>專家觀點
大面積拋售現(xiàn)象目前還未出現(xiàn)
盡管受不動產(chǎn)登記影響，有業(yè)主產(chǎn)生低價賣房的打算，但華商報記者從瑪雅房屋、21世紀(jì)不動產(chǎn)、科威不動產(chǎn)等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，大面積的拋售現(xiàn)象目前還沒有出現(xiàn)。
春節(jié)前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數(shù)據(jù)來看，不動產(chǎn)登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。
數(shù)據(jù)表現(xiàn)不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價出售的團(tuán)購房，大多沒有房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證是網(wǎng)簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時也賣不掉。二是《不動產(chǎn)登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細(xì)則并未出臺，受牽扯的業(yè)主壓力并不緊迫。
目前市場上出現(xiàn)低價拋售的房源主要以機(jī)關(guān)單位的團(tuán)購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動產(chǎn)登記對市場的影響還需要繼續(xù)觀察。
如果未來不動產(chǎn)登記的細(xì)則出臺，相關(guān)查詢制度完善，賣房者的信息聯(lián)網(wǎng)又可查的話，估計拋售現(xiàn)象會顯著增多。
如果有更多業(yè)主拋售房產(chǎn)，可能對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)造成影響。這些原本的房屋持有方搖身一變，成了市場的供應(yīng)方，他們手中的低價房源不可避免地與新房形成競爭，將會迫使一些競爭力不強(qiáng)的樓盤降價銷售。
不動產(chǎn)登記能不能影響房價，關(guān)鍵還要看政策的細(xì)化情況。畢竟不動產(chǎn)登記還處在從頂層設(shè)計到逐漸落實的階段，短期內(nèi)的影響還比較有限。
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