馬年樓市并沒有“一馬當(dāng)先”，沒有火爆的成交，也沒有房價(jià)的高漲，專家的預(yù)測(cè)眾說紛紜，觀望的購房者更是一頭霧水。轉(zhuǎn)眼間，羊年已經(jīng)到來，無論是觀望還是入市，購房者的迷茫仍在蔓延。
其實(shí)，對(duì)于眾多購房者來說，樓市傳統(tǒng)旺季“金三”走向依舊不甚明朗，隨著降息、降準(zhǔn)以及地方政府的“微刺激”政策，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)將逐漸減緩，歷經(jīng)寒潮的樓市或?qū)⒂瓉碚叻€(wěn)、市場穩(wěn)、價(jià)格穩(wěn)的新一年。購房者若能在開年之時(shí)，搞清楚能對(duì)樓市產(chǎn)生影響的大事，無疑有助于更恰當(dāng)?shù)陌盐諘r(shí)機(jī)。
二維碼標(biāo)識(shí)存儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記信息
近期，各媒體最熱門的樓市新聞就是青島率先啟用不動(dòng)產(chǎn)登記證。據(jù)了解，青島市市本級(jí)（市南、市北、李滄區(qū)）作為國土資源部確定的全國15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)聯(lián)系點(diǎn)之一，從3月1日起依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》率先啟用新的登記簿并頒發(fā)新版證書。
“不動(dòng)產(chǎn)登記證和我有什么關(guān)系？”相信這是不少市民的疑問。顯然，今年在市南、市北、李滄購房的市民將率先接觸到這不動(dòng)產(chǎn)登記證。對(duì)于他們來說，相比之前的房產(chǎn)證，不動(dòng)產(chǎn)登記證將帶來更多的便利。據(jù)介紹，紅色的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書詳細(xì)記錄了權(quán)利人土地使用權(quán)面積、專有建筑面積、使用年限等權(quán)利狀況。證書首頁上方還印有二維碼標(biāo)識(shí)，該標(biāo)識(shí)是為了存儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，便于下一次受理時(shí)能夠快速查詢。不過，不動(dòng)產(chǎn)登記證并不是在青島全面鋪開，除了市南、市北、李滄區(qū)，其它區(qū)市暫不發(fā)放《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。在這些區(qū)域，在完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合前，繼續(xù)按照原有職責(zé)發(fā)放各類舊版的權(quán)屬證書。對(duì)于已經(jīng)購房的市民來說，也不必?fù)?dān)心自己手中的房產(chǎn)證作廢，因?yàn)閷?duì)原先頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，“不變不換”，也就是權(quán)利不變動(dòng)，證書不更換，等到依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)證書，不強(qiáng)制更換。
不動(dòng)產(chǎn)登記出臺(tái)之前，有著各種“預(yù)言”，影響著購房者的心理，其中流傳較廣的一種預(yù)言認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的執(zhí)行將釋放大量二手房房源，從而引發(fā)“拋售潮”。不過現(xiàn)在來看，并未出現(xiàn)這樣的的情況。“不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)預(yù)備了較長時(shí)間，擁有多套房源的業(yè)主要拋盤的話早就已經(jīng)拋了。”有中介人士表示，在市南、市北、李滄等區(qū)域，一般房齡較久、入住率較高的小區(qū)，受到不動(dòng)產(chǎn)登記的影響都較為有限。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也曾表示：“現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房價(jià)影響為時(shí)過早。”
央行降息調(diào)整給購房者“減負(fù)”
2月28日央行宣布，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
對(duì)于購房者來說，央行降息一直都是利好消息。島城一家股份制銀行的房貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在多數(shù)選擇商貸的購房者青睞等額本息還款，雖然還款利息高，但是初期經(jīng)濟(jì)壓力小，同時(shí)等額本息也是最能體現(xiàn)降息利好的一種還貸方式。其實(shí)通過算賬，更能發(fā)現(xiàn)央行降息帶來的利好。對(duì)于采用商貸的購房者來說，此次利率調(diào)整后，20年期的100萬元貸款，按照基準(zhǔn)利率用等額本息還款法，月供將減少144.38元，20年可減少3.46萬元的利息支出。如果再算上去年11月份的降息幅度，20年期的100萬元房貸，利息支出可以節(jié)省9萬元。
不過對(duì)于已經(jīng)申請(qǐng)完房貸的“購房者”來說，享受降息利好還需要等一等。因?yàn)榉抠J利率多為按年調(diào)息，減房貸恐怕要等到明年。業(yè)內(nèi)人士介紹，已經(jīng)申請(qǐng)過的房貸，今年還是按照降息前的還款，新的變化要從明年的1月1日開始調(diào)整。已有貸款的市民，在明年1月份，可以找申請(qǐng)貸款的銀行打一份最新的還款計(jì)劃表，按照新的數(shù)額還款。
央行降息除了能給購房者的貸款“減負(fù)”，顯然還將對(duì)市場帶來積極的影響。此前，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受采訪時(shí)認(rèn)為，對(duì)于購房者來講，購房者應(yīng)趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，擇購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購房，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。
新戶籍政策便于“青漂”安家
每年都會(huì)有大量的“青漂”選擇留在青島，然而落戶往往成為他們?nèi)谌氤鞘械囊坏篱T檻。就在今年1月16日，青島市政府下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見和青島市積分落戶辦法。顯然，這新戶籍政策將會(huì)對(duì)樓市帶來 “正能量”。新戶籍政策中，有多種情況可以實(shí)現(xiàn)落戶，購房就是其中一項(xiàng)。如果想在市區(qū)落戶，只需滿足 “在城區(qū)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入人員，購買單套新建商品住宅建筑面積達(dá)到100平方米以上，取得房地產(chǎn)權(quán)證的；具有即墨市、膠州市、平度市和萊西市常住戶口滿5年以上的人員，并在城區(qū)按規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿兩年，購買單套新建商品住宅建筑面積達(dá)到80平方米以上，取得房地產(chǎn)權(quán)證的。”顯然，新戶籍政策在便于外地“青漂”融入青島的同時(shí)，市區(qū)周邊的居民也更方便“進(jìn)城”。
如果覺得在市區(qū)購買100平方米的新房有難度，還可以選擇購房落戶條件更加寬松的新區(qū)。據(jù)了解，在市區(qū)有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入人員，在新區(qū)購買單套新建商品住宅建筑面積達(dá)到70平方米以上，取得房地產(chǎn)權(quán)證的；在即墨市、膠州市、平度市和萊西市登記戶口滿3年以上的居民，并在市區(qū)按規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年，在新區(qū)購買成套新建商品住宅，取得房地產(chǎn)權(quán)證的。顯然，新戶籍政策將會(huì)給樓市注入源源不斷的需求。
“后世園”給板塊帶來發(fā)展后勁
雖然去年10月份，為期184天的2014青島世園會(huì)已經(jīng)落幕，但是青島世園會(huì)仍是我們繞不開的一個(gè)話題。因?yàn)槭缊@會(huì)給青島帶來了諸多變化，尤其是在樓市，直接帶動(dòng)了東李片區(qū)“世園板塊”的崛起。
一度，樓市中有人士認(rèn)為，世園會(huì)的落幕將會(huì)讓世園板塊后繼乏力，不過現(xiàn)在看來，顯然這并不準(zhǔn)確。因?yàn)槿缃袷缊@會(huì)落幕了，可世園景區(qū)留了下來，并且在后世園時(shí)代更值得期待。2014年末，青島世園會(huì)園區(qū)獲批“國家4A級(jí)旅游景區(qū)”。據(jù)了解，2015年3月，園區(qū)將以“青島世界園藝博覽園”的嶄新面貌亮相。其實(shí)，在國內(nèi)世園會(huì)帶動(dòng)樓市板塊的先例并不少。在西安，后世園時(shí)代的浐灞區(qū)就打造了綠色宜居傳奇。在青島的世園板塊，隨著環(huán)境改善，交通便利，一批品質(zhì)佳、環(huán)境優(yōu)美的地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，或老盤新推、或新盤亮相，給熱衷世園板塊的購房者更多的選擇。顯然，國家4A級(jí)景區(qū)對(duì)這些樓盤的業(yè)主來說，不僅提供的是休閑娛樂的場合，更重要的是不動(dòng)產(chǎn)將駛?cè)肷悼燔嚨馈?/p>
對(duì)于購房者來說，青島世園會(huì)仍將給東李片區(qū)乃至整個(gè)李滄區(qū)帶來長足的發(fā)展后勁。作為距離世園會(huì)舉辦地最為貼近的李滄，已經(jīng)成為世園蛋糕最大的分享者。并且李滄區(qū)近年來不斷“蛻變”，大盤、名盤云集，借助后世園時(shí)代效應(yīng)，無疑仍將成為剛需購房者最青睞的地方。
地鐵3號(hào)線年內(nèi)開通帶動(dòng)沿線樓盤升值
2015年，要評(píng)選島城市民最關(guān)心、最期待的大事，地鐵無疑仍將排在前列。因?yàn)楫?dāng)下交通擁堵已經(jīng)成為不少市民的夢(mèng)魘，顯然地鐵通車已成為市民心中解決擁堵的一劑良藥。
據(jù)了解，2015年末，青島地鐵3號(hào)線北段將開通試運(yùn)營。青島地鐵3號(hào)線全長約25公里，包括22個(gè)車站，1個(gè)控制中心、1個(gè)車輛段，于2010年下半年開工建設(shè)。地鐵3號(hào)線計(jì)劃先開通北段，自北向南包括青島北站、永平路站、振華路站、君峰路站、李村站、萬年泉路站、海爾路站、地鐵大廈站、長沙路站、雙山站等10個(gè)車站，總里程約12公里。3號(hào)線北段今年開通試運(yùn)營。南段計(jì)劃于2016年底接入，實(shí)現(xiàn)全線開通試運(yùn)營。
俗話說，“地鐵一通，黃金萬兩”，到過北上廣等一線城市的市民，都能感受到地鐵帶來的出行便利。正是如此，地鐵開通也往往帶動(dòng)沿線樓盤的升值。顯然，地鐵3號(hào)線沿線的樓盤將成為青島地鐵的首批受益者。從地圖上來看，地鐵3號(hào)線新建樓盤最為密集的當(dāng)屬市北新都心及李滄商圈區(qū)域。自2011年起，這兩個(gè)區(qū)域不少樓盤就打出了“地鐵盤”旗號(hào)，不僅銷售情況火爆，房價(jià)也隨之上漲船高。對(duì)于購房者來說，沿著地鐵線買房無疑將成為一股新風(fēng)向。如今已經(jīng)不少市民認(rèn)為，如果住在地鐵站附近，即使距離工作單位遠(yuǎn)些，上下班也能享受便捷。
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