今年初，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（以下簡稱《意見》），明確將在全國選取33個縣(市)進行土地改革，但該文件一直未對外公布。從中農辦主任陳錫文、國土部部長姜大明等官員的解讀來看，本輪土地改革不包括小產權房；目前正在推進的不動產登記，小產權房也同樣沒份。
經濟觀察報獲知，本輪土地改革的最大亮點在于，較大幅度提高了農村征地補償標準。原來的法律規定是，按被征農地的原有用途來確定補償，補償上限是不超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。下一步的要求是，將綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平、人均收入等情況，來確定農地征補標準；對于政府征地造成的失地農民，將全部納入養老、醫療等城鎮社會保障體系。
提高補償標準之外，所謂集體經營性建設用地入市只是限制在鄉鎮企業用地，而且“入市”的前提是，必須符合國土部的土地規劃和用途管制；宅基地制度改革方面，農民還是只能一戶一宅，宅基地使用權轉讓，還是限制在本村村民之間，嚴禁城里人到農村買地蓋房。
目前全國共有16.5萬平方公里的農村集體建設用地，其中農戶宅基地占比70%，鄉鎮企業用地占10%。
設限“入市”
土地改革涉及的面很廣，業內對本輪土地改革最為關注的是農村建設用地的入市。《意見》明確了農村建設用地的改革方向，業內將之歸結為“三塊地”改革。
與以往試點多在個別發達省份展開不同，本輪針對“三塊地”的改革試點是在全國范圍內展開，國土部對每個省（市、區）都給了試點名額。由于改革突破了現存土地管理制度，全國人大常委會還授權國務院，在33個試點縣(市)，暫時調整實施《土地管理法》、《城市房地產管理法》中相關“三塊地”的有關規定。
按照陳錫文、姜大明兩位官員的介紹，中央對“三塊地”改革非常“審慎”，遵從的是“封閉運行、風險可控”的原則，堅守的三條改革底線是，土地公有制性質不能改變，耕地紅線不能突破、農民利益不能受損。
對于農地征補標準，曾有業內專家樂觀預測，征補標準將在現有的基礎上提高10多倍，而一位國土部官員公開的說法是，這純屬對土地改革的曲解、誤讀，甚至有惡意炒作的嫌疑。中農辦副主任韓俊也曾表示，征地補償提高10倍的說法不靠譜。
從公開報道的《意見》內容來看，下一步即便是要綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平等情況，最終也還是由政府來確定農地征補標準，不可能完全由市場來決定。用姜大明近期的說法，試點縣（市）將“合理”提高被征地農民分享土地增值收益的比例。
此前，中國社科院的一份報告顯示，現在全國失地農民累計已達4000萬~5000萬。對于由此可能帶來的問題，相關部門在加大就業培訓力度的同時，還會將符合條件的被征地農民全部納入養老、醫療等城鎮社保體系。
蔡繼明等專家認為，本輪相關“三塊地”的改革，重點是放在提高征地補償標準上，對集體經營性建設用地入市、宅基地制度的改革力度都很小。為此，在《意見》印發之前，他曾聯合16名土改專家，向中央深改領導小組提交“報告”，建議加快建立城鄉統一建設用地市場的步伐，適度開放小產權市場，但結果卻是成效甚微。
結合3月日開始實施的《不動產登記暫行條例》，可以看出，中農辦、國土部等方面對小產權房還是“冷處理”，不登記更不發證，這意味著，小產權房合法化的路途還很遙遠。
改革分歧
相關“三塊地”改革是近期的熱點話題之一。陳錫文在全國兩會上表示，33個試點縣(市)的土地改革是從現在到2017年底。在本輪試點改革結束之后，中農辦、國土部等方面將進行綜合評估，如果改革成效顯著，有利于經濟發展，就要修改現行的法律條款，反之，“那就繼續恢復實行現在的條款”。
原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源告訴經濟觀察報，其實，早在1999年至2002年期間，國土部就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州等地開展了農村集體建設用地流轉試點，包括宅基地改革試點在內，現在全國22個省（區、市）已經有近20年的實踐經驗，而且有的地方還出臺了集體建設用地流轉的政策法規。
至于土地改革進展緩慢的原因，一方面，緣于相關主管部門認為，許多地方土地改革都觸犯了相關法律法規，應該先完成修法，再“依法”實施改革；另一方面，主管部門也并不認可這些地方取得的土地改革經驗和成果。
北京大學國家發展研究院院長周其仁、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明等專家認為，如果本輪土改“入市”的農地僅限于鄉鎮企業用地，就無法實現十八屆三中全會提出的，建立城鄉統一的建設用地市場的土地改革目標。
在一些公開場合，陳錫文、姜大明等官員均表示，要繼續實施集體經營性建設用地、宅基地等試點改革，在獲得經驗之后，再通過對現行的相關土地法律法規進行修改，這樣才可以在全國范圍內實施新的土地制度改革，否則就是違法的。
與陳錫文、姜大明等官員的觀點不同，蔡繼明、鄭振源等土地改革專家認為，雖然之前各地的土地改革做法不一，但國土部等方面只要深入實際，結合各地的土地改革成果和經驗，就可以成功總結出一套集體土地入市的法律體系，不別再拖延土地改革步伐。
對此，有農業部官員對經濟觀察報分析表示，當土地改革過程中出現與相關法律法規沖突的矛盾時，基本都是采取“立”、“改”、“廢”三種處理手段，很多時候相關法律沒有修改，就意味著這項改革不能在全國范圍內實行。現在只能靠相關立法機關在一定期限、一定范圍內進行授權，同意在特定地區不實行部分法律的部分條款，來推動試點地區的改革。
對于有些專家認為宅基地改革力度不大，前述農業部專家補充表示，在較長的時期內，國家還是嚴禁農村宅基地的自由買賣，防止大量城里人到農村買地建房，導致出現“逆城市化”問題。
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