近期，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)多起房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例。日前，青島億海置業(yè)股權(quán)變更，股東由山東琴崗工程監(jiān)理公司變更為青島奧園，奧園持股比例100%。無(wú)獨(dú)有偶，7月30日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布預(yù)披露公告顯示，中海擬轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；7月31日，青島天海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也發(fā)布信息，轉(zhuǎn)讓其47.62%的股權(quán)。
隨著融資渠道持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)告別單邊上漲轉(zhuǎn)向盤整，房企資金鏈面臨越來(lái)越大的壓力，未來(lái)或有更多股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資案例。
青島多個(gè)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓
日前，記者梳理產(chǎn)權(quán)交易信息了解到，最近一段時(shí)間，青島房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓消息激增。
7月30日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布預(yù)披露公告顯示，中海擬轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。披露信息顯示，青島中海海灣置業(yè)有限公司成立于2014年6月10日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，為國(guó)有控股企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)），房地產(chǎn)信息咨詢，房產(chǎn)中介，物業(yè)管理（憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)），自有房屋租賃。由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司100%持股。據(jù)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，截止2020年6月30日，青島中海海灣置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)收入為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)為0.48萬(wàn)元，總資產(chǎn)205105.26萬(wàn)元，總負(fù)債204186.14萬(wàn)元，所有者權(quán)益919.12萬(wàn)元。
7月31日，青島產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布消息，青島天海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司47.62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1059.15萬(wàn)元，信息披露起止日期從2020年7月31日開(kāi)始，到2020年8月27結(jié)束。記者查閱資料了解到，青島天海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東由香港恒億集團(tuán)發(fā)展有限公司和雙星集團(tuán)有限責(zé)任公司組成，其中香港恒億集團(tuán)持股52.38%，雙星集團(tuán)持股47.62%，此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的為雙星集團(tuán)旗下股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1059.15萬(wàn)元。
另?yè)?jù)了解，日前青島億海置業(yè)有限公司股權(quán)發(fā)生變更，股東（發(fā)起人）由山東琴崗工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司變更為青島奧信置業(yè)有限公司（奧園），持股比例100%。據(jù)了解，青島億海置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)黃島區(qū)天目山路東、薛家島四村南側(cè)“悅海國(guó)際”商住項(xiàng)目，項(xiàng)目占地1.22萬(wàn)平方米，容積率2.5，計(jì)容建面3.06萬(wàn)平方米，其中住宅約2.94萬(wàn)平方米，項(xiàng)目已經(jīng)主體封頂并取得預(yù)售。隨著此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓的完成，預(yù)示著奧園在西海岸再落一子。
除上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，還有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)增資方式來(lái)滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)資金。記者從青島產(chǎn)權(quán)交易所了解到，8月12日，青島萬(wàn)悅置業(yè)有限公司增資90%，擬募集資金總額9000萬(wàn)元 ，信息披露起止日期從2020年08月12日至2020年10月12日。 值得注意的是，此次增資金額不低于9000萬(wàn)元，增資相應(yīng)出資僅限于用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)資金。
而近期房企融資出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。
行業(yè)洗牌個(gè)別企業(yè)遭退市
跟國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商相比，一些中小型房企的日子不太好過(guò)。銷售遇冷、拿地困難、流動(dòng)資金持續(xù)發(fā)緊......種種壓力之下，不少房企正在為“活下去”而努力。今年上半年，中國(guó)華皓旗下的青島華皓錦譽(yù)置業(yè)有限公司、青島華皓瑞信置業(yè)有限公司完成股權(quán)變更，變更后牡丹江世茂新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（世茂）持有上述公司全部股權(quán)。隨著華皓在西海岸兩個(gè)項(xiàng)目的正式易主，意味著華皓已退出青島。
記者了解到，中國(guó)華皓自2014年開(kāi)始布局山東，項(xiàng)目主要集中在上海、南昌、成都、青島、濟(jì)南、三亞地區(qū)。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，其在青島已無(wú)項(xiàng)目，在濟(jì)南則僅有華皓英倫聯(lián)邦尾盤項(xiàng)目。此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓的落定，預(yù)示著華皓后續(xù)將逐步退出山東市場(chǎng)。
樓市的低潮期往往是行業(yè)并購(gòu)的高潮期。采訪中，青島融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)龍江表示，“在現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，確實(shí)強(qiáng)者更強(qiáng)，對(duì)于相對(duì)資源較少、項(xiàng)目少，在開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)反應(yīng)速度等方面也有所欠缺的公司，差距也被越拉越大。”據(jù)了解，近幾年島城樓市收并購(gòu)大動(dòng)作頻頻，像世茂這樣通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式來(lái)擴(kuò)大規(guī)模、整合資源的并不是個(gè)例。近兩年，合作、并購(gòu)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方式在島城樓市不斷上演。尤其在樓市低潮期，房企并購(gòu)頻率會(huì)更高，有實(shí)力的大公司借機(jī)擴(kuò)張,中小型公司迫于生存會(huì)不斷收縮甚至倒閉。
中小企業(yè)出局危機(jī)頻現(xiàn)
行業(yè)的深層洗牌，不少籠罩在債務(wù)陰霾下的中小企業(yè)，面臨著出局的命運(yùn)。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，從2019年2月至今，至少有700家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)。最靠前的是發(fā)布于8月23日的一則公告，貴州恒泰久美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)。公告顯示，貴州恒泰久美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)不善，長(zhǎng)期無(wú)法償還到期債務(wù)，明顯資不抵債為由，向本院提出申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行破產(chǎn)清算。
在長(zhǎng)達(dá)50頁(yè)的房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中，多數(shù)為中小型房企。記者從人民法院公告網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)公告中涉及山東區(qū)域的也有多家房企，主要分布在濟(jì)南、日照、濟(jì)寧等地，包括山東黃金金斯頓中遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司、濟(jì)南華誠(chéng)麗都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、日照市潤(rùn)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、山東浩然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、山東佳辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、萊蕪華誠(chéng)麗都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、濟(jì)寧如意四季花城房地產(chǎn)有限公司等。
“房地產(chǎn)企業(yè)加快洗牌，最后剩下的只有那些擁有全國(guó)品牌、更精于投融資、善于資金管理的房地產(chǎn)企業(yè)，屆時(shí)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入真正的寡頭時(shí)代。”龍江說(shuō)道。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例還會(huì)持續(xù)增多
“可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)中小房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例還會(huì)持續(xù)增多。”優(yōu)淘城總裁、葉檀樓市院長(zhǎng)薛建雄分析道，“很多開(kāi)發(fā)商前期拿地和相關(guān)財(cái)務(wù)等成本比較高，在不能漲價(jià)賣的情況下，未來(lái)贏利有問(wèn)題，財(cái)務(wù)壓力也比較大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，賺錢難度越來(lái)越大，虧錢的可能性越來(lái)越高。不專業(yè)的小企業(yè)，只要不是房?jī)r(jià)大漲，就很容易做不下去。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“中小房企破產(chǎn)，本身和房屋銷售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等都有關(guān)。眾多因素疊加，讓中小房企的突圍空間愈加狹小。壓力之下，不少房企出現(xiàn)資金鏈斷裂。”而就日前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)這一舉動(dòng)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此次會(huì)議核心點(diǎn)在于，首次從房企的角度談了長(zhǎng)效機(jī)制，這樣長(zhǎng)效機(jī)制的工作就更加飽滿了，包括市場(chǎng)、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡(jiǎn)單的打壓開(kāi)發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開(kāi)發(fā)商未來(lái)融資和發(fā)展。”
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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