百?gòu)?qiáng)房企遭遇資金鏈斷裂 2000多業(yè)主無(wú)家可歸

吳文輝（化名）是華光地產(chǎn)旗下無(wú)錫銀河灣紫苑項(xiàng)目的業(yè)主，從老家來(lái)無(wú)錫打拼的第8個(gè)年頭他靠自己多年的積蓄買(mǎi)下了該項(xiàng)目四期的一套商品房。與開(kāi)發(fā)商方面簽訂的合同上標(biāo)明房子將于2014年6月30日如期交付。讓其始料未及的是，自己的房子至今沒(méi)有交付不說(shuō)，至今還未建成的樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已經(jīng)無(wú)限期停工。

躋身中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)100強(qiáng)的華光地產(chǎn)集團(tuán)成立于1986年，是常州市成立最早的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。1999年以來(lái)，華光地產(chǎn)經(jīng)過(guò)改制后迅速擴(kuò)張，近兩年，在房產(chǎn)企業(yè)不斷洗牌的大環(huán)境之下，華光地產(chǎn)因?yàn)槠煜马?xiàng)目延期交房并陷入無(wú)限期停工、拿地多年無(wú)力開(kāi)發(fā)、巨額信托融資失敗而陷入困局。

對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電華光地產(chǎn)集團(tuán)無(wú)錫地區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)商方面在得知記者采訪意圖后表示拒絕接受采訪。隨后記者致電華光地產(chǎn)集團(tuán)高層相關(guān)負(fù)責(zé)人，電話一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者：“項(xiàng)目的情況我們是知道的，無(wú)錫市惠山區(qū)政府相關(guān)部門(mén)也在積極地協(xié)調(diào)處理。開(kāi)發(fā)企業(yè)停工肯定是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，這個(gè)其實(shí)是市場(chǎng)規(guī)律，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)若是能把好脈，企業(yè)發(fā)展就會(huì)正常， 若是把不好脈就會(huì)因?yàn)檫^(guò)度擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)不善等原因影響企業(yè)發(fā)展。”

兩千多位業(yè)主無(wú)家可歸

2015年3月15日，數(shù)百位無(wú)錫銀河灣紫苑業(yè)主自發(fā)組織來(lái)到人流量較大的無(wú)錫南禪寺維權(quán)。不少業(yè)主懷抱著幼小的孩子，穿著帶有“維權(quán)”字樣的紅背心，舉家維權(quán)。

“說(shuō)實(shí)話，買(mǎi)無(wú)錫銀河灣紫苑這個(gè)項(xiàng)目的很多業(yè)主都不是特別富裕的，有很大一部分都是外地來(lái)無(wú)錫的打工族群。當(dāng)初選中這里的房子主要是因?yàn)閮r(jià)格比較便宜、加上宣傳上有學(xué)區(qū)，盡管位置離無(wú)錫市區(qū)很遠(yuǎn)。有的業(yè)主買(mǎi)房子付首付甚至搭上了家鄉(xiāng)父母上輩子的積蓄，現(xiàn)在最早的一期項(xiàng)目延遲交房已經(jīng)有兩年了。如今開(kāi)發(fā)商方面已經(jīng)全面停工，整個(gè)項(xiàng)目一片荒涼，維權(quán)無(wú)門(mén)，退房無(wú)路，讓我們情何以堪啊。”維權(quán)業(yè)主王云（化名）告訴記者。

作為四期業(yè)主、同時(shí)也是無(wú)錫銀河灣紫苑數(shù)次維權(quán)的帶頭人，吳文輝對(duì)于項(xiàng)目的維權(quán)情況比較清楚：“現(xiàn)在項(xiàng)目1期到4期的業(yè)主，都沒(méi)拿到房子，項(xiàng)目至今主體工程只完成了70%。一期的項(xiàng)目按照合同應(yīng)該在2013年交付，拖到現(xiàn)在都有傳言開(kāi)發(fā)商跑路了，如今售樓處更是人去樓空。現(xiàn)在我們貸款都交好幾年了，銀行那邊不能停止還貸款，停止還貸就是我們違約，去無(wú)錫市政府?dāng)?shù)次維權(quán)一點(diǎn)進(jìn)展都沒(méi)有，我們現(xiàn)在真的是無(wú)家可歸……”

記者于2015年3月18日來(lái)到位于無(wú)錫市惠山區(qū)堰橋西漳社區(qū)旁的無(wú)錫銀河灣紫苑項(xiàng)目，在項(xiàng)目大廳入口，記者看到了一些凌亂的打砸痕跡，而在大廳的玻璃門(mén)上貼著項(xiàng)目建筑安裝公司與無(wú)錫銀河灣紫苑開(kāi)發(fā)商無(wú)錫明星置業(yè)有限公司簽訂的協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)上注明了開(kāi)發(fā)商對(duì)施工方的欠款。在協(xié)議書(shū)上方顯著位置上寫(xiě)著——從簽署協(xié)議至今只付了我公司194萬(wàn)元，尚欠我公司2440萬(wàn)元。

而深入工地，偌大的項(xiàng)目更顯蠻荒，因?yàn)橥锨肥┕し降目铐?xiàng)，工地上施工方的大型施工設(shè)備懸在半空中。走進(jìn)項(xiàng)目，一片沉寂，本該兩年前交付的住宅如今成了野貓的“居住地”。走在小區(qū)中間，一些房屋因?yàn)闆](méi)有完工滴答的滲水聲非常清晰，加上連日來(lái)雨水不斷，項(xiàng)目中間成了一條水溝，橫亙?cè)谛^(qū)各單元之間的是一些破銅爛鐵。

王云告訴記者，從2013年8月份開(kāi)始，銀河灣紫苑工地就開(kāi)始全面停工，一期和二期開(kāi)發(fā)商原定的交房時(shí)間是2013年的6月和12月，期間經(jīng)過(guò)數(shù)次維權(quán)，開(kāi)發(fā)商也做過(guò)數(shù)次承諾，交房時(shí)間還是一再拖延，很多業(yè)主都是在等房子交付后結(jié)婚和給孩子上學(xué)的。現(xiàn)在可以說(shuō)是血本無(wú)歸。

百?gòu)?qiáng)房企遭遇資金鏈斷裂

在吳文輝看來(lái)，開(kāi)發(fā)商方面資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題絕不是房屋項(xiàng)目銷(xiāo)售的問(wèn)題，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目共有656套住房，現(xiàn)在已經(jīng)售出了527套，銷(xiāo)售情況良好，換句話說(shuō)就是開(kāi)發(fā)商方面售賣(mài)回籠的資金足矣支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，但不可思議的是這樣一個(gè)銷(xiāo)售即將告罄的項(xiàng)目卻全面停工，并且已經(jīng)不是第一次停工了。

在維權(quán)業(yè)主提供的詳細(xì)素材中記者看到，無(wú)錫銀河灣紫苑一期合同于2013年6月1日交房，二期合同一部分于2013年12月30日交房，一部分于2014年3月28日交房，三期合同于2014年9月30日交房，四期合同于2014年6月30日交房。期間經(jīng)數(shù)次維權(quán)，在惠山區(qū)信訪局等有關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)見(jiàn)證下，開(kāi)發(fā)商自己確定新的交房日期一期延期至2014年4月25日，二期延期至2014年9月25日，三四期不會(huì)延期。然而事實(shí)是至今為止，未交付任何一套房給業(yè)主。2015年以來(lái)開(kāi)發(fā)商承諾付給承建商及配套商的工程款未付一毛錢(qián)，工地再次進(jìn)入停工狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商方面承諾的交房日期將變得遙遙無(wú)期。

對(duì)于無(wú)錫銀河灣紫苑項(xiàng)目目前的運(yùn)行情況，中原地產(chǎn)無(wú)錫分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人鄭云峰表示：“從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額是很樂(lè)觀的，去化已經(jīng)達(dá)到九成左右。但是中間該項(xiàng)目歷經(jīng)了數(shù)次停工，工期拖延等等，主要原因是資金鏈的問(wèn)題。盡管無(wú)錫銀河灣紫苑項(xiàng)目銷(xiāo)售不錯(cuò)，但是我們知道華光地產(chǎn)南京的幾個(gè)項(xiàng)目也被拖住，從開(kāi)發(fā)商這個(gè)整體來(lái)看，華光地產(chǎn)在全國(guó)其他區(qū)域的開(kāi)發(fā)遭遇了比較嚴(yán)重的問(wèn)題。”

對(duì)于銷(xiāo)售良好的無(wú)錫銀河灣紫苑項(xiàng)目為何遭遇滑鐵盧？無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法佐證了上述人士的分析，“因?yàn)樵摴鹃_(kāi)發(fā)的不僅僅是無(wú)錫銀河灣紫苑這一個(gè)項(xiàng)目，其他城市的諸多項(xiàng)目對(duì)其造成了拖累。”

融資失利，受累高價(jià)地塊

進(jìn)入2015年，一些南京投資人收到了這樣一條信息：“特號(hào)緊急通知：因融資方南京銀河灣歡樂(lè)城存在還款來(lái)源不明確，信達(dá)新興資產(chǎn)管理有限公司緊急叫停對(duì)該項(xiàng)目方放款……”這意味著他們投資僅3個(gè)月的信達(dá)——銀河灣資產(chǎn)管理項(xiàng)目，被宣告提前中止。這也是2015年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上首個(gè)提前中止的地產(chǎn)融資項(xiàng)目。

據(jù)悉，信達(dá)新興資產(chǎn)——南京銀河灣歡樂(lè)城房地產(chǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃于2014年9月前后發(fā)行，融資規(guī)模為3.72億元，融資期限為18個(gè)月，100萬(wàn)元起認(rèn)購(gòu)，預(yù)期年化收益率在11.5%~12.5%不等，融資投向用于南京醫(yī)科大學(xué)地鐵站上蓋的銀河灣歡樂(lè)城項(xiàng)目工程建設(shè)及公司運(yùn)營(yíng)。 業(yè)內(nèi)人士分析表示：“融資方南京銀河灣歡樂(lè)城項(xiàng)目因?yàn)檫€款資金來(lái)源不明，隨后信達(dá)新興資產(chǎn)叫停了這款信托項(xiàng)目，最終華光地產(chǎn)的融資渠道也被關(guān)閉，這一系列狀況說(shuō)明了華光地產(chǎn)方面存在問(wèn)題。”

事實(shí)上，這并不是銀河灣資金鏈第一次出現(xiàn)問(wèn)題。此前南京當(dāng)?shù)孛襟w有過(guò)報(bào)道，2014年年初，銀河灣紫苑三期業(yè)主在發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目工地連續(xù)數(shù)月停工后，調(diào)查發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的監(jiān)管資金被挪用。該項(xiàng)目隨后在南京市江寧區(qū)住建局的監(jiān)督下復(fù)工。

巧合的是，維權(quán)業(yè)主代表在為記者提供無(wú)錫明星置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)狀況相關(guān)信息的時(shí)候，一致認(rèn)為造成無(wú)錫銀河灣紫苑2000居民無(wú)家可歸的原因是無(wú)錫明星置業(yè)有限公司抽逃、挪用巨額資金預(yù)售商品房款。

不僅如此，資料顯示，華光地產(chǎn)方面近年來(lái)受累高價(jià)地塊，無(wú)力開(kāi)發(fā)。2008年，華光地產(chǎn)以3.23億元獲得南京G114地塊，旨在打造江寧歡樂(lè)城項(xiàng)目。如今7年時(shí)間過(guò)去了，該地塊仍閑置。業(yè)內(nèi)人士直言：“歸根結(jié)底還是開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題。”

上海易居研究院分析師表示：“一般來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)延期交房的做法，本質(zhì)上都是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，而非建筑層面的技術(shù)問(wèn)題。但是，通常來(lái)說(shuō)，此類(lèi)問(wèn)題最后就是要加快融資渠道拓展，即尋找到一些救急資金，從而加快開(kāi)發(fā)進(jìn)程。而且此類(lèi)問(wèn)題往往會(huì)讓更多購(gòu)房者卷入維權(quán)的活動(dòng)中。實(shí)際上，從融資的角度看，一旦項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程出現(xiàn)困難，而且企業(yè)負(fù)債水平比較高，那么持續(xù)性地提供融資支持的做法并不會(huì)出現(xiàn)。但這也使得房企雪上加霜，進(jìn)而加劇問(wèn)題的暴露。”