3月27日，國土資源部、住房城鄉建設部正式下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。此次政策對各地國土資源、住房城鄉建設主管部門2015年相關工作提出了具體要求。這既是對今年《政府工作報告》要求的積極表態，也是對樓市提振的配套政策支持，更是為樓市新常態的發展帶來了新動力。
此前關于近期將出新政的傳言較多，此次兩部委從土地出讓與住宅建設的層面進行了政策發布。此次《通知》沒有回避當前住房市場供求結構失衡、市場提振節奏較慢的風險，在結構調整、激勵約束機制導入方面有新的政策導向，符合“穩定住房市場長期穩定健康發展”的思路。
過去樓市發展較多依賴于要素的驅動。此次政策正視樓市提振的需求，但改變了2008年四季度至2009年，在同樣樓市低迷的時候采取大力度刺激的政策思路，而是從新常態動力機制啟動的角度進行政策詮釋。樂觀預計，在今年二季度，各類操作細則有望出臺，在提振樓市經濟的同時，也能夠促使樓市步入新常態發展的臺階。
一、“有供”、“有限”凸顯約束機制
【政策條文】有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。省級住房城鄉建設主管部門要加快編制本地區的住房建設規劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等統籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。省級國土資源主管部門要按照穩定市場的原則，指導市、縣國土資源主管部門合理確定商品住房用地供應規模，并對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。《通知》要求，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
【政策點評】房地產市場新常態的發展，重心在于調結構。雖然2014年以來樓市經歷了降溫態勢，但強刺激并非良藥。此次政策回避“刺激”、“增加”等傳統字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在總量調控的基礎上，對結構調整的意圖將比較明顯。出臺此類政策，和樓市結構的一些問題有很大關聯。自2014年6月份住建部提出“千方百計去庫存”后，如何優化住房供應結構，預防住房結構性過剩的問題，成為政府和企業關注的問題。此次《通知》明確，對部分住宅消化較難的城市，將減少土地供應量，甚至暫停計劃供應，反映了結構調整的決心。部分政府曾希望打新型城鎮化的旗幟而“任性”地供應土地，現在看來該計劃要落空。當然，對于此類地方政府而言，在土地財政壓力增加的基礎上，勢必需要在產業轉型、融資渠道拓寬等方面尋找新動力和新資源。
二、供應套型改善成政策亮點
【政策條文】優化住房供應套型，促進用地結構調整。立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。
【政策點評】支持居民自住和改善性住房需求，成為目前市場的重要導向。此次政策明確提出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”，凸顯了政策的亮點。預計在此次政策后，對于住房戶型的規劃和標準調整、住宅產業化中對戶型的設計創新等，都將成為地方政府和房企的重要任務。與此同時，“研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案”也是政策的亮點，反映了土地用途轉化機制的啟動。實際上，《通知》也明確了未來一些重點發展的產業，比如新興產業、養老產業、文化產業和體育產業等。這給予房企的啟示是，未來可“打探”此類產業的用地優惠政策，進而在轉型中適當加大對相應板塊的投資力度。
三、住房保障工作常抓不懈
【政策條文】多措并舉，統籌保障性安居工程建設。進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，并完善配套用地手續。
【政策點評】保障性安居工程建設一直是住房建設的重頭戲，在歷次住房政策和文件中都會被提及。此類政策基本上也是對兩會精神的傳承，但對于此前房源轉型的內容進行了明確的規定。《通知》要求，“市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。這意味這二季度開始，各類房源轉化的相關工作會陸續展開，相關配套機制也會陸續建立。這樣一個政策，既利好房企去庫存目標的實現，也利好保障房住房房源的增加。當然，有三個問題還亟待解決。第一是對此類房源進行收購，應該如何定價；第二是政府在此類領域中的角色應如何定位；第三是此類新包裝的保障房源如何打好市場營銷牌。
四、政策組合拳將加大出擊頻率
【政策條文】部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。強化房地產開發全過程的聯動監管，對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業，以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，國土資源主管部門可以根據住房城鄉建設主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。對在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業，住房城鄉建設主管部門可依據國土部門提供的信息予以相應處罰；情節嚴重的，依法注銷其資質證書。省級國土資源、住房城鄉建設主管部門要進一步加大對市、縣工作的指導、監督和檢查力度，落實地方政府主體責任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要報同級人民政府審批后實施，并向社會公開。市、縣住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃的完成情況，調整房地產項目的土地用途、改變套型結構等規劃建設條件的情況，以及住房開發建設和銷售情況，要主動向社會公開，接受社會監督。
【政策點評】過去住房市場的發展矛盾之一就是多部委互相推諉，行政效率不高，使得住房發展的隱性成本很大。此次《通知》強調部門聯動機制，反映了政府行政權力下放過程中對住房政策效率的自我提升。實際上，兩部委住房新政的出臺，就體現了部門聯動的機制。而從此次《通知》內容看，提到了一些新的思路。比如規定在住房市場上違規操作的房企，可能會受到國土部門的監管，進而在土地市場的進入方面有障礙，這等于給了房企一個新的約束，利好市場的規范發展。《通州》中明確“落實地方政府主體責任，既要防止不作為，又要防止亂作為”，體現了“有權不可任性”的思路，也對“尸位素餐”的行政作風進行了批判。所以從住房系統來看，未來在多部委聯動的機制下，“因地施策”的思路將得到貫徹。對于各級政府部門來說，也將按照新的行政辦事原則來為住房市場發展提供政策支持。
執筆人：易居研究院研究員 嚴躍進
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