繼上周五兩部委出臺穩定房地產市場的九條新政之后，昨日，兩條有關樓市的重磅消息先后發布——先是傳聞已久的二套房首付比例下調至四成，繼而是對購買2年以上普通住房銷售免征營業稅。業內人士分析，新政依舊是對兩會提出的“支持居民自住型的首套房和首套改善房”精神的落實，將進一步提振樓市信心。
放寬個人住房貸款首付比例
央行官方網站昨日傍晚發布消息，為進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，央行、住建部、銀監會聯合發文調整個人住房貸款政策。
一是滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
二是發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
三是加強政策指導。人民銀行、銀監會各級派出機構要按照“因地施策，分類指導”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督；在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平。同時密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果，有效防范風險，促進當地房地產市場平穩健康發展。
賣房免征營業稅期限降至2年
財政部、國家稅務總局同時發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策。其中，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
兩部門表示，此次調整個人住房轉讓營業稅政策旨在促進房地產市場健康發展。
我國目前執行的個人住房轉讓營業稅政策自2011年初開始實施，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
“60%改40%”增強市場信心
此次三部門發文，將二套房首付比例調整為不低于40%。此前二套房首付比例為不低于60%。對此，業內人士均表示，對于樓市意味著重大利好，市場成交肯定會有增加。
市場分析人士張百忍說，此番調整，信貸政策直接回歸到了2009年的水平。“60%到40%的下降，不單純是首付比例的降低，關鍵是從之前的抑制性政策，變為了現在的支持性政策。 ”調整后的政策明顯帶有開放性和鼓勵性，是多年以來非常罕見的一個刺激性政策，對提振樓市信心非常重要。 “5改2”提升買賣雙方意愿
此番二手房銷售營業稅的免征起點，由購買滿5年降至2年，對于二手房影響較大。 “將會直接刺激二手房成交放量；而對一手房也意味著間接利好，因為賣了二手房，可以去買新房，釋放改善性需求。 ”科威國際不動產青島區域總經理孫杰說。
營業稅政策的調整，意味著買房成本的降低，稅費環節直接可減少5.55%，一套百萬元的普通住房就可以節省5.55萬元的成本；而對于非普通住房來說，差額征收營業稅，也會節省不少的成本。 “置換型置業者出售房屋阻力減少，加快房屋買賣市場流通速度，促進置業者更為積極入市，買賣房屋的阻力變小，對買賣雙方的交易意愿都會有所提升。 ”青島鏈家市場部分析師劉爍表示。此外，多位房產中介經紀人還“喊”出了“信心比黃金更珍貴”。
庫存壓力大短期房價難漲
雙利好的政策對于剛需和改善型購房者均產生積極影響，那么新房和二手房會借勢漲價嗎？業內給出的答案竟完全一致的是：不會。
“成交量會有增長，但對供過于求的區域，比如郊區、西海岸、城陽等區域，樓市基本面很難改變，所以不會出現政策一調就漲價的情況。 ”房價點評網高級分析師張斌表示，主城區部分開發項目的優惠空間可能會收縮。
“信貸政策的調整可能會刺激購房者的心理，但如果房價偏高，仍然會對購房需求產生抑制力。 ”銳理數據品牌中心總經理郭潔認為，房地產產業鏈不會因此復蘇，此前島城地產板塊的區域分化仍會持續一段時間，存量較高區域的價格戰仍然不可避免。此外，住宅的投資屬性已經消失，這些客觀因素都意味著市場的未來不會因政策利好的到來而變得過于樂觀。
二手房房東會借勢漲價嗎？ “我覺得大部分房主不會選擇漲價。 ”惠百家不動產總經理董曉峰說，目前部分新房庫存壓力巨大，政策給個喘息機會，現在重要的是迅速變現活命，而不是去追求高利潤；二手房的市場行情是一直跟著新房行情走的，不可能出現漲價的情況。
市公積金管理中心：未接到調整通知
兩項樓市利好政策出臺后，記者撥通了市住房公積金管理中心的電話，工作人員表示，青島暫時還沒有接到政策變更的通知。 “若有更改會及時在青島住房公積金網站公布，如有疑問可撥打12319電話進行咨詢。 ”該工作人員說。
多位業內人士分析，根據此前市公積金管理中心公布的統計數據，去年島城公積金貸款的利用率已超過95%，這次公積金政策調整的利好，也不會人人都能享受到。
根據此前市住房公積金管理中心發布的今年工作重點，今年島城住房公積金繳存、貸款政策方面或有多方面的調整，擬放寬公積金貸款條件，推行異地貸款業務。
公積金貸款額度方面，上月底，市住房公積金管理中心下發通知，借款申請人及配偶均符合申請貸款繳存條件的，購買新建住房的公積金貸款最高額度為60萬元、購買再交易住房的公積金貸款最高額度為35萬元。
商業銀行：二套房政策會變動
對于二套房新的房貸政策，島城各大銀行開始加班研究。國有大行和股份制銀行均在等待總部下令。本地農商行也在觀望中，暫無變化。
農業銀行青島分行住房金融與個人信貸部副總經理李怡說：“首付比例將遵照央行政策執行，而二套房貸款利率會不會有優惠要視市場情況而定。 ”中行山東省分行相關負責人說，“預計各大銀行政策會陸續出臺，二套房首付款比例和利率都會有所調整，執行差別化定價制度。 ”
據了解，目前島城二套房貸款利率普遍是上浮10%至15%。如果銀行只調整首付款比例，而不調整利率，對于剛需購房者來說，貸款金額的增加和高利率的雙重壓力，將使月供大大增加。
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