每年春節后都是二手房成交高峰期，也是普遍剛需型置業者入市的好時機，今年的行情也不例外。同時，由于政策給力，二手房市場無疑再添一把火。
記者采訪了解到，眼下青島二手房市場呈現“冷熱不均”的狀態：昔日熱銷區域二手房房源充足出手較慢，而一些區域60-90平方米的小戶型則很搶手。業內人士預計，4月份新政“疊加效應”將給二手房市場更添一把火。
探訪：
昔日新房熱銷 如今二手房當道
“我的房子在中介掛了半個多月了，感覺像石沉大海，一直沒有任何回復。”市民常先生在李滄區萬達有套房子，年前交了房最近打算出手。可是，他發現事情沒他想的那么容易，“這里萬達小區就一大片房源，周圍還有李滄區中海國際社區，前兩年這一片新房賣得那么好，如今交房后想出手都扎堆，難啊。”
青島鏈家地產李滄萬達店經理李娜告訴記者：“這邊的新房年前集中交付，房源很充足。如果價格不夠優惠，一般掛三個月能成交就很不錯了。有的房主還有貸款，出手就更要等了。”
近日，一位計劃在新都心區域置業的董先生告訴記者，他原本打算在新都心區域購買一套新房，可跑了幾天后發現，這一區域如今在售的新房并不多，自己曾在2014年看好的新盤早已售罄了，在售的也僅有尾房和商鋪房源，可選范圍相對較窄。由此一來，他雖鐘情于新房但卻只能轉投二手房市場，相比新房的稀缺，不少昔日的熱銷樓盤如今在中介門店都能找到，不少優質房源還標有“全新”“未住”等字眼。
一二手房價“倒掛”差價達10%
“市北區曉港名城新推的樓盤價格實在太誘人了，均價1平方米才1.1萬元，如果訂房在7日之內還有優惠，我看中的10樓120多平方米，優惠價格才132萬元，據說開盤后20樓以下120平米的就剩3戶了。”昨日，市民李女士帶著兒子來小港一路附近的這個樓盤看房，現場人氣極望，樓盤還搞了機器人展吸引人氣。“我對比了一下，價格比周圍的二手房都要便宜，現在是一二手房倒掛。不過該樓盤戶型很大而且屋子不朝南向，所以我們再考慮一下。”
李女士告訴記者，她打算在西部老城區一帶給兒子置辦一套婚房，但是這片區域沒什么新樓盤，昨日她又去了市南區的金茂灣看了看房子，“房子單價要貴很多，89平方米的房子就要120多萬元，一期的二手房（帶精裝修）的要價在156萬元，貴了不是一點半點。”
李女士所說的區域，除了新盤少，如今新盤身價也被二手房超越了，顯現出一二手房倒掛現象。不僅是同區域新房二手房價格有差距，即使是同一個項目，二手房也有高于新房的現象。如萬科城三期國際公園精裝修房源均價為13500元/平方米，而該小區二手房源早已突破15000元/平方米，新房、二手房源差價10%以上。
不過，清江路一家二手房中介的工作人員告訴記者，雖然目前其門店所在的新都心區域確實存有新房二手房房價倒掛現象，但較之2014年已有差價減緩的趨勢。這主要是由于這里的二手房源貨量充足，但購買力卻并未明顯增加，明顯供大于求，倒掛現象正在緩解。
學區房價格堅挺還一房難求
“去年下半年我在江蘇路小學附近想買套學區房落戶，當時說落戶房大概七八十萬元就能買到，上周我去逛了一圈，落戶房已經飆升到90多萬了，這樣還一房難求，房東根本不講價。”市民蔣先生告訴記者。
記者在江蘇路青島愛家房產采訪了解到，3月份學區房房源并不充足，該店房產經紀人孫進告訴記者：“從往年來看，二三月份學區房賣得都不錯，一有好房子掛出來基本就沒了。學區房的漲幅和定價不能跟其他區域比，越小的戶型單價越貴，每年都在漲。”
科威不動產小港名城店的經紀人牟女士告訴記者：“年后我們江蘇路小學學區房房源只有五六套，可選余地不多，而且基本好房源一出來就搶沒。大學路小學學區能相對多一些，但房源也緊張，而且是全額，不能貸款。”
業內說法：
多項新政發酵“催熱”二手房
3月二手房市場整體火爆，據鏈家內部統計數據顯示，在成交的房源中，剛需型置業者占據主力地位，成交戶型面積相對較小，多數在60-90平米之間。特別是市南區成交量明顯上漲，市南區、市北區在最后一周都出現了市場交易的爆發性上漲，這讓3月二手房市場 “回暖”表現的格外引人注目。
青島鏈家市場部分析師劉爍告訴記者，3月二手房市場火爆的原因有多方面，首先，根據經驗每年春節后都是成交高峰期，也是普遍剛需型置業者入市的好時機，購房原因多是因為準備結婚或與工作通勤等有關。同時劉爍還認為，今年3月與往年相比的特殊因素在于，今年3月份是各類新政發酵的集中爆發期，其中最主要的原因還是在于目前房價較低，銀行政策寬松，所以也算是買房的一個好時期。另外，青島鏈家市北區門店經理蔡經理也表示，由于去年市場整體平淡，今年春節后一部分長期積壓的購房者置業需求開始釋放，這部分主要是剛性需求，購買力強，達成成交的主觀意愿較高。
或增20%的需求
科威不動產青島區域總經理孫杰則認為，二套房首付四成，這可以增加約20%的需求，因為目前的市場主力是工薪階層，他們購房基本是靠貸款，首付減少兩成，可以立即讓猶豫的人入市；原先不打算買改善房的可以打算，并且入市。“比如，我們的客戶不少是80后家長，有的為了方便孩子上學，考慮買二套房，一旦新政實施，降低二套房的首付，他們就可以出手置房。”孫杰說。
對于公積金來說，首套首付兩成，二套首付三成。“我認為，這個對青島來說，估計有難度，因為我們的公積金使用率太高了，執行的話，審批放款的時間會很長；而公積金貸款買房的比例只有商業貸款的20%，所以還要看商業貸款的利率。”孫杰說。
解讀：
樓市“組合拳”釋放積極信號
繼27日國土資源部、住房城鄉建設部發文優化今年住房及用地供應結構，30日央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例，同日財政部也聯合國稅總局發文放寬轉賣二套房營業稅免征期限。
分析人士指出，2015年一季度臨近尾聲之際，多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。
“這一系列穩定房地產市場的政策調整舉措，對于應對目前經濟下行壓力，實現穩增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
從2015年前兩個月的統計數據看，經濟延續了去年四季度的放緩勢頭，部分經濟指標進一步回落，其中房地產市場低迷成為經濟增長放緩的原因之一。
倪鵬飛說，目前房地產直接需求加上其帶動的間接需求，在市場總需求中占比仍十分高，房地產市場是否平穩健康發展關系著今年宏觀經濟能否穩定，也可為深化改革和結構調整創造條件、爭取時間。同時，長期來看，在城鎮化建設中房地產市場仍有較大發展空間。
今年全國兩會期間，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。中國民生銀行首席研究員溫彬表示，這次的房地產金融政策和財稅政策，加上此前住建部發布的政策一起，將成為新一輪促進房地產健康發展的組合拳。
分析認為，本輪組合拳政策傳遞出穩定住房消費，尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號。
“此次放寬免征期限，對于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300萬元的二手房，購買兩年后賣出可減免15萬元的營業稅，這有助于刺激改善型住房消費。”財政部財科所副所長白景明說。
據鏈家地產測算，目前北京二手房市場約有16%的購房者需要交納營業稅，營業稅“五改二”政策將使交納營業稅的占比降低到8%，購房者負擔將會有所降低。
不過，有專家指出，此次營業稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來不動產登記和房地產稅出臺的預期下，不排除一些大量囤房的人會借機拋售。但也有專家認為，買房也會從中受益。如果出現大量拋售，則可能盤活房地產市場大量閑置的存量房，實際會降低買房成本。
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