30日下午，兩條重磅樓市新政突然而至，先是央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。緊接著財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年降低為2年。
兩大樓市新政雖說(shuō)來(lái)的突然，但在此前早已傳聞許久。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，兩大新政的正式出臺(tái)將極大增強(qiáng)民眾的入市信心，直接刺激新房和二手房市場(chǎng)成交放量，而房?jī)r(jià)方面將總體保持平穩(wěn)。另有專家分析認(rèn)為，此次出臺(tái)的新政是為房產(chǎn)稅的征收鋪路。
政策全文
◆對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。
◆個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
孫杰：首付降兩成需求增加20% 房?jī)r(jià)要漲很難
青島科威不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰連用兩個(gè)“非常”評(píng)價(jià)此次出臺(tái)的兩大樓市新政：“力度非常大，非常好”。孫杰表示，二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限降低，為二手房交易直接減少5.5%的稅收，直接刺激二手房成交放量。同時(shí)，二手房成交的增長(zhǎng)也將間接帶動(dòng)新房需求的增長(zhǎng)，特別是改善性需求。
孫杰分析認(rèn)為，二套房首付比例降至四成，可帶動(dòng)20%的改善性需求增長(zhǎng)。“因?yàn)樵谀壳暗氖袌?chǎng)下，大部分改善性需求屬于工薪階層，買房基本依靠貸款，此前房貸已經(jīng)大幅松綁，如今再迎來(lái)首付降低，相信可以讓觀望的看房客立即入市，讓原先不打算買改善房選擇入市。”
綜合來(lái)看，民眾普遍認(rèn)同此次新政對(duì)樓市的刺激作用，將直接刺激房屋成交增長(zhǎng)，因此不少人擔(dān)心接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)追隨成交量出現(xiàn)上漲。對(duì)此孫杰認(rèn)為，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)部分房東漲價(jià)，但大部分仍將保持平穩(wěn)。而新房市場(chǎng)漲價(jià)很難。“因?yàn)榇蟛糠中路繋?kù)存壓力巨大，此次政策給予喘息機(jī)會(huì)，房企當(dāng)下追求的是迅速變現(xiàn)活命，而不是去追求高利潤(rùn)。”
太平洋江世杰：2015青島二手房成交量或刷新紀(jì)錄
太平洋山東總部副總經(jīng)理江世杰表示：“去年下半年我們就在預(yù)測(cè)今年將推5改2，沒想到這么快就出了。這與二套房首付4成都屬于一步到位的政策，政府救市決心出乎預(yù)料的大。這兩個(gè)政策推出之前已經(jīng)出了購(gòu)房補(bǔ)貼、戶籍改革等政策，青島二手房市場(chǎng)已經(jīng)很好了，我們?cè)缇皖A(yù)計(jì)今年青島二手房成交能突破4萬(wàn)套，高于2014年，甚至趕超市場(chǎng)情況非常好的2013年。利好政策已經(jīng)到位，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)是溫和上漲的。今年我預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息等政策還會(huì)再出。另外，此次出臺(tái)的兩個(gè)政策將持續(xù)一段時(shí)間，利率可以頻繁變動(dòng)，但是這種重大政策不會(huì)輕易更改。”
分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，江世杰表示：“一季度GDP增長(zhǎng)幅度預(yù)期是7%，現(xiàn)在國(guó)家制定目標(biāo)都是很務(wù)實(shí)的，所以，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)不是很樂觀，但也還不錯(cuò)。曾與一些做金融的朋友探討過(guò)，今年股市和樓市會(huì)很好，債券也會(huì)不錯(cuò)，往年這三者之間是蹺蹺板的關(guān)系，今年出現(xiàn)這種局面一方面是因?yàn)檫B續(xù)的增加流通性的政策出臺(tái)激活了投資，另一方面不動(dòng)產(chǎn)登記的落地打壓了投機(jī)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控由托底剛需變?yōu)榉龀謩傂杓案纳频那闆r下并不打壓投資，因?yàn)橥顿Y不是投機(jī)。”
5改2之后，房源掛牌量必將上漲，而房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？江世杰認(rèn)為：“房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)，不會(huì)暴漲暴跌。5改2會(huì)帶熱部分商圈，而樓市去庫(kù)存的任務(wù)更多體現(xiàn)在住房補(bǔ)貼等政策方面。”
中馳劉明輝：無(wú)論是剛需還是改善型置業(yè)者都不用觀望了！
央行、財(cái)政部救市大招雙出，出乎意料的二套房首付最低4成伴隨著期盼已久的二手房營(yíng)業(yè)稅5改2砰然落地。對(duì)此，青島中馳房產(chǎn)總經(jīng)理劉明輝稱：“2008年全球金融危機(jī)，政府四次降息，曾將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年，2009年市場(chǎng)向好，又改回5年制，時(shí)隔六年，經(jīng)過(guò)多次降息，利率已是11年來(lái)最低的情況下，政府有出了5改2的大招，這是救市的最重的一個(gè)砝碼了。最利好的政策已出，無(wú)論是剛需還是改善的購(gòu)房者都不用再觀望了。之前媒體普遍預(yù)測(cè)二套房貸款首付比例或降到五成，結(jié)果政府救市態(tài)度之堅(jiān)決突破了購(gòu)房者和我們業(yè)內(nèi)人員的想象。另外，濟(jì)南等地先后出臺(tái)了公積金政策，還清首套貸款的情況下，二套用公積金貸款90平以下可享受2成待遇，在這種情況下甚至?xí)せ畛良乓丫玫耐顿Y型購(gòu)房者。”
三月青島二手房迎暖春，上周網(wǎng)簽過(guò)700套，政策未出，市場(chǎng)已熱，政策既出，劉明輝認(rèn)為青島二手房將達(dá)到沸點(diǎn)，熱度將延續(xù)全年。今日下午，央行開會(huì)消息刺激股市大漲，買房還是炒股又成了大家糾結(jié)的問題，劉明輝分析稱：“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀的情況下，股市雖好但長(zhǎng)線風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，相對(duì)地，房子仍是保值的重要手段。”
劉爍：改善型和置換型置業(yè)者都將積極入市
青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍認(rèn)為，兩大樓市新政的出臺(tái)，將直接刺激改善型置業(yè)者和置換型置業(yè)者積極入市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
劉爍告訴記者，首付降低聯(lián)同營(yíng)業(yè)稅“5改2”，使得置業(yè)者出售房屋阻力減少，降低買賣雙方的交易成本，加快房屋買賣市場(chǎng)流通速度。
談及新政對(duì)青島樓市的影響，劉爍持謹(jǐn)慎態(tài)度，表示新政剛剛下發(fā)，落地尚需時(shí)日，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懭孕璧却^察。
郝銀廣：新政出臺(tái)為房產(chǎn)稅鋪路 “組合拳”促量升價(jià)穩(wěn)
對(duì)于此次出臺(tái)的樓市新政，青島資深房地產(chǎn)分析師郝銀廣從另一個(gè)角度進(jìn)行了解讀。他認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)，一方面是刺激樓市，另一方面是為征收房產(chǎn)稅做鋪墊。
“營(yíng)業(yè)稅免征年限上一輪調(diào)整是在2009年，當(dāng)時(shí)樓市非常火爆，為抑制投資投機(jī)性需求，防止樓市過(guò)熱，營(yíng)業(yè)稅免征年限‘2改5’，此次營(yíng)業(yè)稅免征年限再調(diào)整為兩年，是明顯刺激房產(chǎn)交易的手段。”郝銀廣表示，此次樓市新政出臺(tái)的目的在于刺激交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)，讓手握多套房產(chǎn)的人釋放房產(chǎn)，為征收房產(chǎn)稅做鋪墊。
郝銀廣表示，此次樓市新政聯(lián)同此前的解限、降息等利好政策形成一套“組合拳”，必將帶來(lái)成交量的增長(zhǎng)，但配合房產(chǎn)稅的征收，抑制“炒房”，樓市會(huì)出項(xiàng)交易上漲房?jī)r(jià)不漲的局面。（記者 韓銘）
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