9成大中城市已成新房降價地區 降價潮隱現

　　9成大中城市已成新房“降價地區”

　　與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有64個。這一次樓市調整最主要的特征是庫存壓力持續增長。

　　張曉玲；王帆

　　本報記者 張曉玲

　　實習記者 王帆 深圳報道

　　國家統計局8月18日公布的數據顯示，7月份，70個大中城市新建住宅銷售價格環比下跌的數量高達64個，創下了歷史新高。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，在2011年上一輪市場調整中，房價下調城市最多僅52個，這一次，下調城市的數量創下近年新高。并且，繼杭州、常州等二三線城市出現樓盤降價促銷后，房地產市場下行的壓力逐漸延伸到了北京等需求旺盛的地區，一線城市也紛紛出現降價熱潮。7月，一線城市價格指數也首次全面下跌。

　　接受21世紀經濟報道記者采訪的業內人士大多認同，不同于2008、2011年經濟的快速下滑和政策干預，庫存高企是引致這一輪樓市調整的內生性因素，萬科提供的數據顯示，當前樓市庫存已經普遍達到3年高位。

　　高庫存的壓力

　　2014年至今，內地房地產市場持續低迷，這是自2008年以來內地樓市的第三次降溫。

　　市場景氣指數當中，最重要的一個指標批售比(批準預售面積和成交量的比例)跌到了0.65，為三年來最低點，僅比2008年下半年略好；6月底14個主要城市住房庫存升高到1.37億平米，按照過去3個月平均成交來計算，去化月數上升至15個月，這也是近三年以來的高點。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]分析，與2008年和2011年的兩次調整不同，這一次并無更嚴厲調控政策，經濟也沒有快速下滑，最主要的特征是庫存壓力持續增長。

　　一線城市也不樂觀。上海易居房地產研究院報告顯示，7月份，一線城市新建商品住宅庫存繼續上升，新增供應面積為339萬平方米，成交面積為196萬平方米，市場呈現出供大于求的狀況。自2月份以來，一線城市每個月均呈現供大于求的特征，這加劇了庫存積壓的矛盾。

　　在嚴峻的形勢之下，大型房企的去庫存早已開始。

　　上半年，保利地產(5.67, -0.09, -1.56%)主要以加大推廣力度、探索營銷創新、采取靈活的付款方式、付款周期等方式加大對存貨的消化。據保利地產[微博]有關人士透露，公司還針對車位、商鋪等產成品，集中梳理，重新包裝推向市場去庫存。

　　8月18日中期業績會上，萬科地產總裁郁亮指出，目前市場問題是過去長期積累的庫存問題，去庫存需要時間，不是政策放松就能改變的。房地產行業不可能通過政策回暖形成量價齊升的局面，當下也不應該出現。

　　一線城市降價潮隱現

　　上半年形勢相對更差的是二手房，隨著7月份統計數據的出爐，新房市場的壓力進一步顯現，直接影響一線城市。

　　8月以來，一線城市部分區域開始出現明顯的降價。8月14日，北京東亞新華地產宣布，其旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調價格，成為樓市低迷以來，北京首個宣布直降的樓盤。

　　東亞新華地產方面透露，降價對象包括目前在售的住宅產品和辦公產品各50套，其中，住宅產品降幅為19%；辦公產品降幅達29%。

　　同是上周六首次開盤的深圳某項目，也采取了大幅降價的模式，均價僅為2.26萬元/平米，遠低于此前市場對其約2.6萬元/平米的估價。

　　被郁亮稱為“歷來是降價走量發源地”的廣州，近期部分新開樓盤的價格更是跌出了預期。

　　21世紀經濟報道記者了解到，在上周末廣州新開的3個樓盤中，增城翡翠綠洲的毛坯房價比起此前精裝價便宜接近4千元 /平米；增城合景譽山國際公寓和白云區的嶺南新世界(8.76, 0.06, 0.69%)都推出特價單位；3個樓盤均引起了搶購。

　　在上海，同策咨詢研究部總監張宏偉則預測，上海樓市大范圍的“降價潮”即將來臨。一些大型品牌開發企業的項目還會出現20%-30%的降價行為，并且大幅降價的樓盤會越來越多。

　　調整期長至明年？

　　對于開發商和購房者而言，眼下的關鍵在于：這一輪的樓市調整還要持續多久？房價將繼續下探還是止跌回升？

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，越來越多的城市步入房價下跌的通道，會進一步加重看跌情緒。同時，從結構上看，一線城市房價下跌的幅度最大，不排除未來一線城市在信貸放松、普通商品住宅標準調整等方面進行“救市”。

　　嚴躍進認為，8月份房價依然面臨下滑的壓力。因為信貸環境沒有得到實質性的放寬。總體上看，樓市降溫態勢依然會持續一段時間。

　　在上述政策變化態勢之下，楊紅旭預計下半年將出現住宅成交量的底部，明年很可能將出現房價的底部，“由于本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年，且中央層面不再會強力救市，所以市場調整的時長將超過前面兩輪”。

　　德信資本陳義楓在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，這一輪的調整將持續一年半左右的時間，延續到明年年中或年底。

　　萬科董秘譚華杰指出，土地市場調整可能剛剛開始，下半年土地市場調整會比上半年更加明顯。

　　他進一步分析，土地市場調整必然帶來整個行業投資數據變化。下半年可能不僅是新開工數據較低，因為土地市場萎縮投資也可能下降，所以下半年整體開工和投資數據可能都不太理想。

　　最新數據顯示，今年以來房地產投資增速持續下滑，1-7月份為13.7%，為四年來最低。華遠地產(3.20, -0.04, -1.23%)董事長任志強[微博]此前指出，下半年剔除棚戶等因素，房地產投資增速將繼續降至10%。