隨著市區地上可利用空間變得稀缺，青島的城市建設開始向地下延伸。自今年1月12日起，青島市首部《地下空間國有建設用地使用權管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式實施。兩個多月過去了，《辦法》的實施并未給島城帶來顯著影響，拿地成本增加暫未致使房價上漲，地下車位也依然無法辦理獨立產權證。
經營性地下空間用地不再免費
該《辦法》首次明晰了地下空間的概念，是指建設用地地表以下的空間。具體包括結合地面建筑一并開發建設的地下空間和獨立開發建設的地下空間。市政道路、公共綠地、公共廣場等公共用地的地下空間視為單建地下空間。《辦法》規定了地下空間的出讓方式，地下空間國有建設用地根據規劃行政主管部門批準的用途，可以采用有償使用方式或劃撥方式供應。附著于地下交通設施等公益性項目且不具備獨立開發條件的經營性地下建設項目，可以采用協議方式出讓地下空間建設用地使用權。其他各類經營性項目地下建設用地使用權，應當通過招標、拍賣、掛牌等有償使用方式取得。以有償使用方式供應的地下空間國有建設用地使用權，其地下一層土地出讓金按地表同用途土地評估備案樓面地價的1/3收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標準的1/2收取；地下三層及以下不再收取土地出讓金。
一些已經拿地開發還未預售的開發商還需“補票”。市國土資源和房屋管理局工作人員表示：“原土地出讓合同（或劃撥決定書）中未明確，但經規劃部門批準實際建設中增加了地下建筑的，需按本辦法辦理相關手續；屬經營性用途的，應補繳土地出讓價款后，方可辦理相關預售許可和房地產權登記手續。”
拿地成本增加地下室贈送或取消
對于開發商來說，之前地下空間國有建設用地使用權并無規定，因此一般可以“免費”取得，《辦法》出臺后，需要按地表樓面地價的相應比例繳納土地出讓金，無疑增加了拿地成本。
當前，島城不少開發商以“贈送地下室”的形式進行營銷，由于贈送的地下室增加了使用面積，不少帶地下室的一樓成為“搶手貨”。記者探訪發現，市場上買房“贈送地下室”的產品多為多層的底層戶型或是洋房、別墅，這類產品的售價比其他樓層略貴，但一般置業顧問會把地下室算入房屋面積，使得單價一下子被拉低許多。業內人士表示，《辦法》實施有利于部分處于灰色地帶的地下室陽光化，不過在土地出讓金的壓力下，一些開發商很可能取消地下室“贈送”。“開發商拿地時都會考慮地下空間的開發和收益問題：項目是否需要開發經營性用途的地下空間?如果有償拿地下空間后要怎樣運營?地下空間的運營收益會怎樣?而這也勢必會影響開發商對于土地的評判和拿地行為。這樣，拿地成本便可控了。”銳理數據青島公司總經理馬光明說，購房者的置業成本不會增加，因為開發商在定價時更多考慮的是需求和供應的對比情況，就算“面粉”漲價了，開發商給“面包”定價時也得考慮購房者買不買賬。“在當前樓市大環境中，開發商不會貿然漲價。”
地下車庫個人產權依然懸而未決
隨著汽車保有量不斷上升，島城市區的停車位日益緊張，地下車位的價格不斷上漲，但是地下車位的產權并不明晰。在日常銷售中，開發商都會聲稱地下車庫的使用權與商品房期限一致，而實際情況是，地下車庫多數情況下都辦不了產權證，消費者花數萬元甚至更高的價格，購買到的可能只是一個“方塊”的使用權。《辦法》規定，鼓勵用地單位利用自有土地地下空間建設面向社會提供公共服務的地下停車場（不包含住宅小區配套停車場），可以劃撥方式供應，如分割轉讓、銷售的，應辦理有償使用手續，按本辦法規定的標準補繳土地出讓價款。在業內人士看來，這就意味著，樓面價越貴的區域，地下空間的造價越貴，開發商會將這塊成本轉嫁到購房者身上，今后地下停車位的價格也會有所上漲。
然而，青島新出臺《辦法》并未解決地下車庫的“身份”問題。市國土資源和房屋管理局工作人員表示，需要走招拍掛程序的是各類經營性項目地下建設用地使用權，不包括地下車庫。“地下車庫一種是人防工程，屬于平時和戰時結合使用的場所，這需要人防辦來管理。另一種是附屬于地上項目的，不用單獨走招拍掛程序，只能由開發商辦理權屬登記，個人車庫、車位沒有獨立產權，不會發證。將來是否給地下車庫發證，還要看新辦法的實行情況。”
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