外婆家來了，等開業一定去嘗嘗正不正宗。”年初剛從杭州旅游歸來的楊女士發現，一家即將開業的大型商業項目會引進一系列特色餐飲，這讓她和周圍的“吃貨”同事十分關注。
的確，李村銀座、奧克斯廣場、華潤萬象城、南華樂活城……據了解，今年青島將有近十家大型商業項目開門納客。這邊是商鋪屢屢關門歇業，那邊是新項目頻頻亮相，看似矛盾的現象背后，潛藏著什么玄機？商業地產的春天究竟又在哪里？
老商圈在成長，完美蛻變
提起島城的傳統商圈，很多消費者腦海中會閃過香港路、李村等，并且對這些商圈都有自己的老印象。如今，隨著新商業時代的到來，這些老商圈將給島城市民帶來一個全新的形象。
去年4月，位于香港中路和山東路交界的中鐵·青島中心正式開業，這里幾乎云集了服裝、家居、美食等諸多領域的高端品牌。去年11月底，海航萬邦購物中心開業，現場多個頂級品牌跑車、腕表、珠寶、美酒等世界頂級奢侈品品牌齊聚一堂，賺足了島城消費者的眼球。如今，與青島中心隔街相望的華潤萬象城正在緊張施工。據了解，青島萬象城是華潤規模最大、店鋪數量最多的綜合體。華潤地產工作人員介紹，定位時尚文化消費基地和高端購物中心，萬象城將設有精品超市、室內主題樂園、影院等，還會定期舉辦國際名品展及名車展等。
香港路商圈是島城商圈中毋庸置疑的“高大上”，隨著青島中心、海航萬邦購物中心、華潤萬象城三巨頭形成的香港路 “西商圈”，無疑鞏固了香港路商圈的高端地位。有業內人士表示，今后到香港路“西商圈”消費已經成為不少高端商務人士的首選。
而幾年前，李村商圈還是利客來、嶗山百貨、北方國貿“三足鼎立”的格局。如今，李滄商業不斷地發展，2012年9月李滄萬達開業，2013年年初李滄樂客城開業，今年即將竣工的有奧克斯廣場和中央公園。新商業的不斷進駐無疑帶來了李村商圈的蛻變，尤其是城市綜合體為人們提供吃喝玩樂一條龍的服務，也大大改變了李滄居民以往的消費習慣。據統計，李滄商圈最近三年來新增主力商業面積超過80萬平方米，現在已經超越臺東商圈，成為青島商業面積最大的商圈。近段時間，李村商圈成為“島城第一商圈”的消息在網上一度引起爭論。
新商圈在崛起，呼之欲出
新商業時代的到來，一方面帶來了老商圈的升級，另一方面也促成了島城新商圈的崛起。隨著島城城區的擴展，原有的商圈已經難以滿足新興居住區域市民的消費需求，因此，近幾年島城新興商圈越來越多。
浮山后商圈的崛起無疑最引人注目。曾經，作為一個成熟的居住區，這里只有一家大型商業。而去年12月20日，合肥路永旺購物中心的試營業改變了浮山后的商業格局。永旺購物中心也帶來了浮山后商業氛圍的提升，據了解，自從該商場開業后，該區域交通壓力也明顯增加。南華樂活城是浮山后商圈另一受人關注的商場，該商業定位集居住、商業、餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的大型藝術主題購物城市綜合體。前段時間，該商場外立面“大潤發入駐，即將開業”字樣的條幅賺足了過往人流的眼球。此外，浮山后卜蜂蓮花東側的大型露天農貿市場早已規劃為“大型城市綜合體”……顯然，浮山后商圈已經進入發展的快車道。
新都心作為島城新崛起的居住區，早已是各家商業爭先入駐的區域，并且一度打起了品牌宣傳戰。記者發現，目前，福州路萬科中心項目主體已經完工，大型廣場顯露雛形。據了解，該項目總建筑面積約29萬余平方米，約9萬平方米甲級寫字樓集群、5萬余平米黃金商業街區和近6萬平方米住宅組成。與福州路萬科中心一路之隔就是和達中心城項目，據了解，和達中心城共有30萬平方米左右的總體量，其中規劃出近20萬平方米的商業部分，包括停車場等配套設施，麥凱樂已經確定入駐該項目。此外，新都心區域還擁有雙峰商業廣場，一個嶄新的商圈即將形成。
數據 商業地產庫存壓力大
新型商業落地開花也帶動了島城的商業地產市場。從數據來看，去年島城商業成交量看起來還不錯。2014年，島城商業地產（辦公、商鋪、公寓）整體成交比2013年要高一些，據青島銳理的統計數據顯示，2014年青島市商業地產總成交突破百萬平方米，其中商鋪成交95萬平方米，同比漲幅13.4%。
不過，從商業地產的整體庫存來看，商業地產的形勢則不容樂觀。根據青島銳理統計的數據顯示，2014年商業供應為155萬平方米，庫存為481萬平方米，同比上漲23.8%，去化周期為63個月。“目前，商業地產的庫存量約為6萬套，而去年的銷售量僅有1萬套。也就是說，如果不再新建，那么現有的商業庫存也需要六七年時間才能消化掉。”島城樓市觀察人士張先生告訴記者，據他所知，今年還有大量商業地產入市，大約拿到預售證的有七八萬套，這樣一來商業地產的庫存壓力將更大。
記者了解到，2010年前后，國家對住宅市場加強了調控，住宅市場比較困難，樓市低迷，于是很多開發商從住宅型轉向商業地產。商業地產開發綜合體會配套酒店和購物中心等，這些都是現金流業態，所以商業地產很受追捧。青島銳理總經理馬光明告訴記者，在供應端上，政府供地配備商業比例相對偏高，而需求端基本處于不溫不火的狀態。所以商業地產整體來看一直處于供大于求的狀態。
現狀 商鋪經營遇網購“威脅”
2014年，全國各地的傳統商業日子都不好過。全國商業巨頭萬達宣布從今年1月份開始，將關閉10家嚴重虧損百貨，并壓縮包括寧波、沈陽、溫州、青島等25家經營不善百貨樓層，重新定位業態。
“現在明星穿一件吸引眼球的衣服，網上立馬就出現同款。”對于日益龐大的網購一族來說，網購已經成為重要的生活方式。記者了解到，除了購物，網購還漸漸提供各種服務，可以說網購已經開始融入人們的生活，微商、代購也逐漸興起，逛商場買東西似乎“落伍”了。在此情勢下，傳統商業受到的沖擊著實不小。2013年下半年，人民路樂購關門歇業；2013年年底，城陽沃爾瑪閉門謝客；2014年夏天，青島高端百貨業肇始之地山東路春天廣場宣布無限期“閉店”；2014年年底，最早進駐李村商圈的外地超市李滄書院路佳樂家超市也傳來“閉店”的消息；2015年2月底李滄萬達百貨也已關閉……
本周，記者走訪了島城多家百貨店，發現大多店內客流量不大，尤其是以往占據銷售最大份額的女裝樓層，幾乎難以見到真正購買的消費者。如今島城不乏這樣的例子，在李滄商圈某房企開發的一處商業綜合體，記者就明顯感受到人氣不足，閑逛的人寥寥無幾。記者注意到，空置的商鋪不少，不少商鋪還掛出了轉讓的信息。
趨勢 商業地產運營需做足特色
當然，面臨重重壓力，島城的商業地產也在不斷轉型，像和達·中心城著力打造一站 “地鐵綜合體”；青島銀座和諧廣場主打年輕、時尚的消費理念，“一站式家庭娛樂購物中心”；而魯邦·國際風情街則 “文化+旅游+地產”三位一體，多層面打文化牌，打造青島市最具風情的特色商業。
不僅如此，商業巨頭們敏銳捕捉到消費者購物觀的微妙變化，曾作為主力業態的傳統百貨退居二線，餐飲、休閑、娛樂等業態占比逐漸升高。戴德梁行統計，國內購物中心的業態配比正在發生變化，傳統購物、餐飲、娛樂的“50：18：30”的黃金比例正在被 “1：1：1”所替代，預計到2016年，商業地產的體驗業態占比將達到60%。業內人士認為，在商業地產巨量供應的當下，要想在競爭中脫穎而出，商業地產必須占據核心資源，要么在地段和自然資源上獨領風騷，要么占據有標識性的文化資源，二者有其一則能夠生存，二者兼備便具備了保值性。這樣的商業項目，既有政府規劃藍圖作支撐，又有獨具特色的稀缺文化、生態資源，再加上開發商強大的運營實力，可謂走出了一條商業地產的操盤新路。 本版撰稿 記者 王曉磊 制圖 粟娟
請輸入驗證碼