樓市新政刺激下，各省份房地產業日漸回暖，青島房屋交易也持續升溫。而在房屋交易背后藏著許多賬，例如貸款可采取等額本息與等額本金兩種還款方式，大多數人都采取等額本息方式，這也是銀行推薦的，殊不知采取等額本金百萬貸款會少還十幾萬利息呢。另外，二手房交易中各種稅費究竟要交多少？不少購房者也不是很清楚。我們將聚焦買賣房屋背后的那些賬，給投資者買房提供參考。
核心提示
在市區購置一套套二戶型的剛需房，少則數十萬，多則超百萬，貸款成為不少市民實現購房夢的重要途徑。而對于工薪階層來說，剛開始希望每月還貸額不要給家庭增添太大負擔，此后的重要心愿就是能夠提前還貸。經歷過一次換房經歷的劉先生，再買房果斷采取等額本金還款方式，因為他算賬發現，貸100萬20年還，等額本金還貸比等額本息少還約10萬元利息。
算賬1：
換房再買房如何還款更省錢？
等額本息每月本金還的較少
買房，少還貸款是大家都希望的，但又有多少人知道少還貸款的竅門呢？劉先生最近終于明白其中一個竅門，那就是等額本金還貸更適合剛需換房族。
2010年10月，劉先生在父母的贊助下購置人生中第一套住房，想起第一次買房的情況，他至今記憶猶新。劉先生回憶說，他買的第一套房位于市南區，首付30%，貸款100萬分20年還，首套房貸利率打8.5折，采取等額本息還款方式，每月還款額為6721.69元。但如果采取等額本金還款方式，他每月還款額為7610.42元。
“當時在售樓處，售樓小姐和銀行人士都推薦我采取等額本息還款方式，每月還款數額固定，比等額本金還款壓力小。”劉先生和父母算賬也發現，等額本息比等額本金每月少1000多元，這也的確減輕不少每月還貸的壓力。所以也沒想太多，劉先生果斷采取了等額本息還款方式。
殊不知，劉先生第一個月還的6721.69元貸款中，4350元為利息，償還的本金只有2371.69元，隨著時間推移，償付的利息額雖有減少，但減少額度很小。直到提前還貸賣房后，劉先生才明白，采取等額本息還款方式，每月還的銀行貸款中，大部分是銀行利息，而本金還的較少。
等額本金還貸少還約10萬利息
今年3月30日，房貸新政再次出臺，房屋只要滿兩年交易即可免營業稅。劉先生預料房價未來會有一陣波動，加上孩子出生后，原來的套二戶型房屋已不太適用，劉先生果斷將房屋賣出。此時，劉先生算賬才發現，提前還貸等額本息真不是很劃算。
劉先生共還款4年零6個月，因為他采取的是等額本息還款方式，此時他每月還款額還是6721.69元，但這時還有855987.43元本金未償還。“我一年還房貸8萬多塊錢，但還了四年半的時間，本金才償還了15萬元，這等額本息不劃算啊。”劉先生郁悶地說。他還提醒，作為大多數跟他一樣的工薪階層，購買房子是大事情，所以，在簽訂合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下，算算賬就能省錢，千萬不要嫌麻煩。
劉先生還讓銀行個貸經理給他算了一筆賬，如果采取等額本金方式還貸，四年半下來，他本金減少多少呢？“如果我采取等額本金方式還款，我目前每月還7556元左右，但本金只需還77.5萬元，比等額本息多還了8萬元的本金啊。”
島城一家銀行負責個貸的宋經理向記者透露，劉先生只還款四年半，等額本息和等額本金的差距還不算大，如果到了還款期限一半的時候（還款期限為20年，你已還了10年），這時候，利息已經在前10年還得差不多，但是你的本金還有很大部分沒還。“本金是必須要還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前還已經沒有什么意義。”宋經理說，如果客戶是剛需換房族，就是買這套房子只是為過渡，過幾年還想換改善房屋，他建議客戶最好采取等額本金還款方式。
值得一提的是，客戶若采取等額本金還款方式，比如5年后，因為采取這種方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對等額本息要減少許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候就會少許多利息支出，而每少一年都是近萬元的利息。
“就算不提前還貸，以等額本金方式，還20年，也要少還近10萬元的利息。如果首套房貸利率為基準利率，那少還的利息還要更多。”宋經理說，不過他也提到，等額本金的前期還款壓力會大一點。
算賬2:
不同方式利息差距有多大？
提前還貸將省十幾萬利息
都說“無貸一身輕”。貸款買房者最大的心愿，就是能夠提前還貸，結束還貸的生活。但實際上，如何還貸也大有講究，選擇不同的還貸方式，不僅會影響到你每個月的生活質量，還可以大大降低你的總利息。
一家股份制銀行個貸負責人黃經理支招說，客戶提前還貸，若選擇減少月供的方式，每個月只能少還兩三百塊錢，但如果選擇月供不變，減少還貸年限的方式，總利息可能要比前者省下十幾萬元。
2012年9月，市民王薔（化名）在市北區購買一套住房，當時傳言銀行首套房貸利率8.5折優惠隨時有終止的可能。為了趕上優惠的末班車，王薔緊急定下一套住房，他買的房子總值98萬元，其中貸款68萬元。
考慮到每月還款壓力，王薔選擇了等額本息的貸款方式，還貸30年，月供3889.81元。房貸30年到期后，王薔共要支付銀行本息140萬元左右，其中利息高達約72萬元。面對數額龐大的利息，提前還貸成為王薔和妻子奮斗的首要目標。
還貸開始后，王薔和妻子也曾商量起提前還貸的事情，不過二人討論過后都感覺沒必要。“現在積蓄不是很多，除了應急和理財，如今可以提前還5萬元房貸，每個月還貸也就少幾百塊錢，對生活根本沒有什么大影響。”此前，王薔只知道提前部分還貸中有每個月減少月供這種方式。實際上，還有一種還貸方式是月供不變，但減少還貸年限。兩種方法算一下，總利息竟然差了近12萬元。算完這筆賬后，還貸的第二年，王薔采取提前還貸的行動。
同樣還5萬利息差近12萬
據了解，銀行提前還貸的方式主要有5種，分別為一次性還清；部分提前還款，減少月供，還款年限不變；部分提前還款，月供不變，縮短還款年限；部分提前還款，增加月供，縮短還款年限以及部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。一般來說，前三者比較常見。而不同的提前還貸方式，所能節省的利息相差很大。
以王薔為例，其按照目前的還款方式，每個月需要還貸約3900元，他在去年2月份，提前還貸5萬元，采用減少月供，期限不變的方式，月供減少到3599元，每個月相差約300元，節省總利息支出50702元。“這樣算下來，每個月才減少300元，沒有多大意思。”王薔說。
不過，若采用月供不變，減少還貸年限的話，總利息差距卻十分明顯。按照王薔原本的還款計劃，應該到2043年1月結束，正好30年。但縮短年限后，還款將在2038年5月結束。時間縮短了4年半，利息自然就少了，根據計算，總利息可以節省16.8232萬元。兩種不同的還貸方式，總利息竟然相差近12萬元。
記者采訪島城房貸人士了解到，提前還房貸的方式很多，利息最少的還是一次性還清，不過這種方式明顯不是每個人都能夠接受的。至于另外兩種還貸方式，也能減少利息支出，甚至息差還能超過12萬元，不過如果增加月供，就會加重生活壓力。而減少月供和年限并舉的方法，如果提前還貸的金額不多的話，減少的利息也十分有限。相比較而言，銀行房貸人士還是建議客戶采取“月供不變，減少年限”的方式。（記者 錫復春 攝影報道）
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