樓市新政出臺(tái) 開發(fā)商漲價(jià)傾向明顯但未實(shí)施

調(diào)查顯示 樓市新政出臺(tái)半月開發(fā)商漲價(jià)傾向明顯但未現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。

現(xiàn)在買房是不是好時(shí)機(jī)

各項(xiàng)房地產(chǎn)刺激新政實(shí)施半個(gè)月，北京樓市溫和升溫，房企漲價(jià)意愿明顯增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士表示，可以預(yù)計(jì)的是，未來北京商品房住宅供應(yīng)將越來越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房價(jià)繼續(xù)上漲的可能性非常大。

在3·30托市政策的刺激下，2015年4月份的市場(chǎng)成交要明顯好于2014年同期，但是不及2013年。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，雖然開發(fā)商欲調(diào)高價(jià)格的傾向非常明顯，但新房市場(chǎng)并未現(xiàn)明顯調(diào)價(jià)現(xiàn)象，短期內(nèi)多數(shù)在售新房項(xiàng)目表示仍會(huì)維持相對(duì)平穩(wěn)價(jià)格。北京青年報(bào)記者在采訪和調(diào)查中，無論是開發(fā)商還是業(yè)內(nèi)人士或是購房人均認(rèn)為，對(duì)于有意買房的購房人，現(xiàn)在是出手的不錯(cuò)時(shí)機(jī)。

 新房 房企漲價(jià)意愿增強(qiáng)

根據(jù)第三方中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，4月第二周新建商品住宅網(wǎng)簽量為1478套，環(huán)比下降37.3%。純商品住宅成交(不含保障房、自住房，下同)704套，環(huán)比下降5.8%，成交均價(jià)為29363元/平米，環(huán)比微降0.9%。從數(shù)據(jù)上看，純商品住宅成交在經(jīng)歷了連續(xù)6周的上漲之后，上周稍有回落。但北青報(bào)記者從多家售樓處了解到，近期新入市項(xiàng)目賣的都不錯(cuò)——3月30日樓市新政出臺(tái)并刺激下，4月北京各大售樓處購房人來訪量上升明顯，購房者入市積極性較之前大增。也正是如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管數(shù)據(jù)上顯示上周成交有所回落，但是預(yù)計(jì)后續(xù)成交將保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。

調(diào)查還顯示，從成交價(jià)格來看，純商品住宅成交均價(jià)為29363元/平米，環(huán)比微降0.9%。但北青報(bào)記者在走訪多家售樓處也了解到，盡管眼下在售項(xiàng)目價(jià)格以平穩(wěn)為主，但是房企漲價(jià)的意愿較之前有所增加，甚至個(gè)別項(xiàng)目明確表示，已經(jīng)做好了調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。

此外，北青報(bào)記者從售樓處了解到，目前銀行貸款也比較寬松，首套房貸款88折的銀行包括農(nóng)行、中行、建設(shè)、交通、北京銀行、招商、華夏、渤海，9折優(yōu)惠的包括工商、郵儲(chǔ)、光大、中信、浦發(fā)、興業(yè)、農(nóng)商行。

 二手房 新政后網(wǎng)簽量同比增五成

再看二手房，截至4月12日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4553套，較上月同期增加53.6%。隨著市場(chǎng)熱度提升，未來網(wǎng)簽量將有進(jìn)一步上升，預(yù)計(jì)本月網(wǎng)簽量將在3月份基礎(chǔ)上繼續(xù)增加并超過1月份水平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最近的北京樓市成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當(dāng)下實(shí)際市場(chǎng)熱度，3·30后，特別是北京二手房因?yàn)闋I業(yè)稅的降低，整體成交明顯升溫，從房價(jià)看，成交均價(jià)也從9·30開始延續(xù)出現(xiàn)半年的上漲。

此外，盡管3月30日出來的樓市新政明確規(guī)定二套房首付降低，但北青報(bào)記者調(diào)查中了解到，二套房購房人比例并未顯著增加。這一方面是由于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)修改后，認(rèn)定為二套房的購房者的比例本身較低;另一方面也與新政后各銀行出具執(zhí)行細(xì)則較晚有關(guān)。免征營業(yè)稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加，并有樓盤出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主漲價(jià)現(xiàn)象，但買房人對(duì)此的認(rèn)可度不高，成交房源仍以報(bào)價(jià)相對(duì)合理的房源為主。

供地 近兩年僅有4.5萬套商品房

公開數(shù)據(jù)還顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬平米。在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右，折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，這部分土地大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前最好賣的入門商品房住宅價(jià)格是2萬到3萬，而5萬到8萬的產(chǎn)品成交也日益活躍。

 后市 政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響大

“3·30政策的受益群體主要以改善性需求為主，惠及面相對(duì)有限，但是其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響似乎更大，帶動(dòng)的剛性需求也在明顯增加。” 鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲認(rèn)為，近期成交量雖然上漲，但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于適合剛需的新開項(xiàng)目不多，另一方面是由于網(wǎng)簽滯后影響，新政后入市的需求尚未完全在網(wǎng)簽中體現(xiàn)。隨著后期多個(gè)熱銷項(xiàng)目帶動(dòng)，成交量會(huì)繼續(xù)上行。這將促使部分開發(fā)商調(diào)價(jià)欲望上升。但不能忽視的是，新房市場(chǎng)庫存問題依然比較突出，這構(gòu)成抑制新房價(jià)格過快上漲的主要因素，也正是如此，短期內(nèi)，大部分在售新房項(xiàng)目會(huì)依然維持相對(duì)平穩(wěn)的價(jià)格。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉昨天告訴北青報(bào)記者，北京商品房住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)下調(diào)現(xiàn)象——相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存，目前北京可售庫存套數(shù)已經(jīng)降低到了8.3萬套，而且可以預(yù)計(jì)的是，未來北京商品房住宅供應(yīng)將越來越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅消化后，北京房價(jià)繼續(xù)上漲的可能性非常大。也正是如此，對(duì)有購房需求的人而言，眼下出手不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。