同時遭受“泡沫化”、“同質(zhì)化”、電商“邊緣化”夾擊的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，競爭正在走向深水區(qū)，從初期的開發(fā)競爭走向運營競爭和資本競爭，一波短兵相接的廝殺漸次展開，洗牌已然不可避免。
在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇的高端對話現(xiàn)場上，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌表示：“站在商業(yè)的角度，我認為（商業(yè)地產(chǎn)）不存在拐點的現(xiàn)象，但是站在地產(chǎn)角度恐怕存在拐點的情況。總體來說，中國的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在很糾結(jié)、很困惑，但是相信我們的市場空間，發(fā)展前景比之前要大。”
拐點之爭
伴隨著此前的強烈投資刺激，中國商業(yè)地產(chǎn)在短短幾年中規(guī)模暴增。
在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫化”等過剩問題的狀況下，很多城市商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)經(jīng)營困難的狀況。
中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政表示：“在沈陽和成都等一些城市，出現(xiàn)商業(yè)供需關(guān)系失衡、供大于求的情況，有些商業(yè)（地產(chǎn)項目）可以說是慘淡經(jīng)營。”
一方集團總裁楊越表示：“據(jù)了解，從2000年到現(xiàn)在十多年，中國的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量是4000多家，主要分布在一、二、三線城市，而且建設成本越來越高。再往下走，我們不能像以前那樣只講究體量，現(xiàn)在講究效量，下一階段是服務。”
“我們現(xiàn)在說的拐點并不意味著市場出現(xiàn)了拐點，而是我們的思維模式出現(xiàn)了拐點。我們過去都在談如何滿足消費者需求，結(jié)果所有的商場、購物中心同質(zhì)化。但有誰想過如何讓消費者來尋找我們？”中華全國商業(yè)信息中心主任王耀表示。
東方園林產(chǎn)業(yè)集團有限公司總裁張誠表示：“目前商業(yè)地產(chǎn)領域正在走向多元化、擴大化，而如果從全國商業(yè)領域的銷售總額和商業(yè)地產(chǎn)的投資總額看，是每年都在增加的。”
平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁董續(xù)勇則表示：“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，應該說面臨著一個持續(xù)發(fā)展，不斷轉(zhuǎn)型升級的過程，還看不到一個明顯的拐點。銀行對于金融支持商業(yè)地產(chǎn)值得期待，特別是在當前金融領域正在發(fā)生變化，我認為商業(yè)地產(chǎn)面臨一些好的機會。”
“當基本的消費需求解決以后，消費需求上肯定也將發(fā)生變化，一個是如何提高消費的質(zhì)量，第二個是如何引導消費的升級，從物質(zhì)消費到精神消費。這時候商業(yè)地產(chǎn)就肯定要發(fā)生變化，因為消費需求發(fā)生了變化。”顧云昌表示。
從投資客到服務商
顧云昌認為：“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，過去的定位是搶投資和招商，現(xiàn)在更多的是要關(guān)注服務，把投資商往服務、運營方面轉(zhuǎn)型；商業(yè)地產(chǎn)項目定位過去把重點放在購物中心上，現(xiàn)在是要做城市生活中心、城市區(qū)域中心和社區(qū)生活中心，要完成從購物中心到生活中心的轉(zhuǎn)型。”
萬科集團高級副總裁丁長峰則表示：“萬科在商業(yè)地產(chǎn)這方面的資產(chǎn)，目前大概有2000萬平方米。非住包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、寫字樓，還包括產(chǎn)業(yè)園的孵化項目。在購物中心方面，萬科現(xiàn)在在全國的13個城市中有25個購物中心在規(guī)劃中、待建中或者是已經(jīng)開業(yè)了，涉及到的總投資是303億元。在社區(qū)商業(yè)這塊，可能更多一些。”
對商業(yè)地產(chǎn)項目的定位，周政表示：“商業(yè)地產(chǎn)重要的是提供一個公眾生活之外的第三空間。”
以沈陽大悅城為例，周政表示：“顧客到大悅城的目的不僅是購物，還有交友、約會的需求。沈陽大悅城設計了ABCD四個館，這個很難管，分開又不是那么小，于是我們把連廊做了很多文章，在中間的廣場做了很多文章，室內(nèi)、室外做通透，把室外的人拉進去，做了一系列的努力。”
此外，在向服務商、運營商轉(zhuǎn)型方面，眾多開發(fā)商也在積極嘗試。
丁長峰表示，萬科未來要向城市配套服務商轉(zhuǎn)型。“萬科的商業(yè)地產(chǎn)，包括我們的購物中心和萬科的社區(qū)生活中心，一方面我們要橫向?qū)崿F(xiàn)它的價值，第二個我們要成立一個獨立平臺。萬科有非常好的機制，也有很多的同行不斷地跟萬科交流合伙人的體制，我們現(xiàn)在也是在新的商業(yè)地產(chǎn)的鏈條里面，未來無論是從資產(chǎn)管理還是在開發(fā)建設和運營管理，我們都將準備全面導入合伙人體制。”
“中糧大悅城的定位是服務18-35歲新興中產(chǎn)階層，這是我們的一個主要平臺，過去我們是開發(fā)，完了以后轉(zhuǎn)向運營，就是真正掌握消費者體驗的需求，做足我們營銷、服務，包括大數(shù)據(jù)管理，商鋪的組合，讓購物中心真正滿足消費者的需求。我們以后要專業(yè)化運營，服務上面要做好。”周政認為。
光耀東方集團董事長李貴斌還表示：“光耀東方前些年并購爛尾樓的時候，基本上在定位、規(guī)劃、招商運營時進行價值再造，當時的外部環(huán)境是地價、房價一個勁地漲。但現(xiàn)在不好賣了，要想有收益，必須經(jīng)營好。”
資產(chǎn)證券化助推器
在目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，除了運營轉(zhuǎn)型之外，融資方式也面臨著與以往不同的思維轉(zhuǎn)型。
張誠表示，過去商業(yè)地產(chǎn)是利用住宅房地產(chǎn)泡沫來做資產(chǎn)，現(xiàn)在是用市值做資產(chǎn)。
“以前是一個住宅的房價被嚴重高估的時代，那個時代的泡沫用來建了商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)要用市值來做。”張誠表示，通過交通、物流、運營等提高商業(yè)項目估值，先撬動第一塊磚，然后融資等相繼打開。
董續(xù)勇表示，目前商業(yè)在金融方面將獲得一些好的機會。
“主要的變化是資產(chǎn)證券化和利率市場化的大幕已經(jīng)在金融領域拉開，我們的商業(yè)地產(chǎn)應該是站在資產(chǎn)證券化和利率市場化的風口上面，這是一個好的機遇。”董續(xù)勇表示，如果說商業(yè)地產(chǎn)在金融領域它有拐點的話，是一個非常好的向上的歷史性的這樣一個拐點。
“利率市場化這是跟我們地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的，就是利率市場化能夠讓未來市場的利益中樞往下移，這是一個客觀的，我認為是必然的趨勢。”董續(xù)勇表示。
“我們過去的融資模式主要是銷售+銀行，但是未來更多地是要關(guān)注資產(chǎn)證券化，所以這方面的轉(zhuǎn)型也會隨著金融改革、證券化市場的推行，促使商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”顧云昌表示。
不過，董續(xù)勇同時認為，其中更加關(guān)鍵、更加根本的問題是利率市場化的問題，如果沒有真正完全的利率市場化，我們的證券化還有地產(chǎn)的金融化可能也走不遠，“在我個人看來，利率市場化的進展，將帶動我們地產(chǎn)的金融化和資產(chǎn)的證券化。”
請輸入驗證碼