“房價真的漲了嗎?”3·30新政之后，這個問題已經取代了“是否該買房”，成為購房者最關心的問題。
“我們的優惠就要取消了”“我們下期就要漲價了”“我們已經漲價了”“有項目又出現連夜排隊買房的盛況了”……經歷過2009年的暴漲、2012年的大幅上漲之后，這些信息無疑讓部分購房者開始慌神。那么，房地產市場到底是怎樣的呢?房企到底有沒有漲價呢?本刊深入多個項目進行調查發現，部分項目確實取消了原有的優惠，也有一些優質項目存在價格上漲的動力，但在北京庫存高企的背景下，房企非常謹慎，更多項目所謂的漲價多是催促入市的慣用營銷手段。
□調查
1 取消優惠
在一番比較之后，王小姐看上了位于大興天宮院區域的一住宅項目，不過，上周末她到該項目售樓處咨詢時發現，自己看上的戶型已經不能享受購房優惠。
王小姐告訴記者，目前該項目在售的是1單元，購房可享受3萬元抵5萬元優惠活動，但是1單元的房源已經所剩不多，沒有她想要的戶型，而即將推出的2單元，已經不能享受3萬元抵5萬元的優惠。“要么選擇不喜歡的戶型，要么選擇購房優惠，二者只能選其一”，一番糾結之后，王小姐最后還是選擇放棄優惠，預定了2單元一套喜歡的戶型。
位于順義區某在售住宅項目也同樣將在近期取消購房優惠。“您要買的話建議您盡快購買，由于所剩房源不多，我們的優惠活動隨時都會取消”。該項目銷售人員這樣告訴記者。
據了解，目前該樓盤正在銷售的是小高層產品，主力戶型為85平方米兩居和118平方米三居，購房享受6萬抵10萬元的優惠。不過由于目前這種高層產品的房源已經所剩不多，因此優惠活動隨時都有可能取消。據上述銷售人員介紹，在高層銷售全部售罄之后，項目將推出別墅產品，屆時將不再推購房優惠。
2 直接提價
位于馬駒橋的合生創展悅上城即將于本周末開盤。此前，該項目宣布為此次銷售的128套房源提供2000萬的購房優惠，單套房源折合優惠近20萬，并在開盤后全面取消優惠，上調價格3-5個百分點。
對于目前蓄客情況，該項目負責人向京華時報記者表示，“本來除了2000萬的優惠外，對正式開盤還準備了折扣，但目前蓄客情況比預期超了30%左右，開盤的價格不會做折讓，因為從排卡客戶的三輪摸底看這些客戶的購買意向都比較強烈。所以判斷我們這次想出的貨量能達到吻合。”
據悉，同屬合生創展旗下的位于通州的合生濱江帝景，已經開始漲價。
4月11日，記者從該項目銷售人員獲悉，目前該項目主要銷售137平方米的三居和99平方米的三居，其中137平方米的戶型選擇尚多，但99平方米的戶型所剩不多，而且價格也有變化，上個月還有230萬元一套的房子，但現在可選擇的房源價格已經在240萬-250萬元之間。該銷售人員并不認為這是漲價，“現在都一房一價，不過是低價的房子賣完了而已”。
“按照市場規律，一般股市上漲后的3到4個月是房價上漲的時間節點，如果從3月份股市進入上漲通道算起，今年年中將是房價上漲的關鍵期。”某大型房企項目負責人向記者表示。
3 再現通宵排隊
據媒體報道，2015年4月9日，“3·30樓市新政”推出第10天，燕郊一樓盤出現購房人凌晨5點排隊買房的現象，而此時距離該項目正式排卡的4月11日尚有兩天多的時間。
報道援引項目銷售人員話稱，該項目二期定于4月11日排卡，預計6月開盤，房源在4000套左右，戶型以47-126平方米的一至三居為主，均價在11500-12500元/平方米，較上期開盤(2014年12月6日)時上漲1000元/平方米。該項目負責人表示，項目的火爆程度超出了預估，出現了提前50個小時排隊的現象，比一期的購買熱情還要高。據他分析，銷售的火爆主要是由于該項目地理位置好，再加上新政對房地產的利好也帶動了購房人的熱情。該負責人表示，項目開盤的實際價格會根據市場情況而定，反應好的話可能還會漲價。
4 二手房業主頻頻提價
對于定價更為靈活的二手房業主來說，每一次政策利好都能激起漲價的沖動，近期記者在調查中發現，一部分業主確實提高了掛牌價，但是遺憾的是，市場并沒有接受。
“跟客戶說好了250萬，結果我們帶過去找業主的時候，業主非要加5萬塊錢，我客戶不答應，最終沒成。”對于自己失去的一單生意，經紀人小王(化名)表示比較無奈。
“最近接到不少客戶的提價通知，提價幅度也不大，2%-5%之間不等”，經紀人小胡告訴記者，“我也知道業主為什么提價，都覺得新政出來后市場好了，按原來的價格賣就虧了，想多賣點。但是實際上，從目前的成交看，除了極個別的房源，一提價就賣不掉了，畢竟跟提價的業主比，更多的業主比較現實，而且現在五改二后，房源明顯增多了。”
據小王介紹，他們門店最近的成交量不錯，上周日一天一個門店成交了3套房。“這些房源的價格相對來說就是市場價格，沒有隨意加價的。現在這市場，隨意加價的話只能先剩下，等其他房源先賣掉。”
隨著營業稅的調整，市場上的房源量大幅上漲，“我們門店之前的房源量保持在300套左右，現在在500套左右，客源量上來了，房源量也上來了，如果抬價的話，市場可以選擇不接受。”
鏈家地產市場研究部李巧玲也表示，“免征營業稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加，并有樓盤出現個別業主漲價現象，但客戶對此的認可度不高，成交房源仍以報價相對合理的房源為主，只是議價空間較政策前有所收窄。”
根據鏈家地產市場研究中心統計，3·30新政出臺已半月，從近期的市場表現看，成交量上升幅度較為明顯，大部分地區成交均價較為穩定，個別地區價格有小幅上漲，漲幅基本保持在5%以內。新政后客戶、業主入市積極性提高，房客源量持續處于相對高位水平。
“本輪市場成交改善很大程度上是由市場預期引起的，雙方入市增加，進而成交量增加。但由于目前換房客戶仍然占大多數，買賣雙方均較為理性，因此價格增長呈現出相對緩和的趨勢，總體較為穩定。”李巧玲說。
5 推特價房攬客
與部分樓盤謀求漲價不同，更多的樓盤在大力推出特價房攬客。
“緊急通知：特大好消息，K2玉蘭灣推出一批開發商保留的房源，單價在2.67萬到2.72萬，一居總價182萬到186萬，兩居在22萬到254萬，三居350萬到370萬，四居420萬到450萬。機會難得。”
近日，記者多次收到推特價房源的電話和短信，均稱開發商推出了一部分特價房，這部分房源的價格往往低于其他房源。上述項目的銷售人員告訴記者，正常的售價是2.8萬元/平方米到2.9萬元/平方米左右，“我們小戶型就推出了40套特價房源，你要考慮就趕緊定，特價房源沒了就是正常的價格了。”
據記者了解，通州另外一個項目也推出了多套特價房，多為低層房源，特價房源比正常房源的單價每平米低了1000元左右。“我們特價房源本來就沒推出很多，基本已經賣完了，以后就是正常售價的房子。”
另外，位于南四環的國韻村項目負責人也告訴記者，目前項目正處于新一輪的蓄客排卡期，不但沒有打算漲價的意圖，而且還將推出定向團購房源，精裝準現房的價格在3.3萬元/平方米左右，這個價格是目前四環區域最具優勢的項目。據悉，國韻村項目從春節就開始就進入了熱銷期，從大年三十到初六銷售了30多套房子，銷售金額過億，從春節到3月底銷售超過了100套，總金額超過了4億元，“我們預計將是整個四環的銷冠。我們有信心在年底爭做北京的銷冠。”國韻村負責人表示。
不僅北京如此，自新政落地之后，多地均出現了房企推特價房攬客的情況。據經緯地產佛山公司的市場監測數據顯示，僅4月4日、5日兩天，招商公園1872、康格斯花園、萬科水晶城等5個項目，都推出了特價房攬客。其中，康格斯花園推出的特價房，在原總價基礎上，最高優惠幅度達到9萬元;而萬科水晶城推出的精裝修90平米的特價單位，總價88萬元發售，均價比這一項目前期每平米一萬元出頭的售價低了不少。
6 “限時”不漲價
與一些項目明確釋放漲價信號相比，更多的房企與項目打起時間牌，通過“限時優惠”、“限時不漲價”等方式，促使猶豫群體加速買房。
“限時不漲價，不出手后悔莫及!”“每平米2.2萬，自由不限購，限時一周。”在樓市新政出臺之后，類似的宣傳語成為北京不少項目宣傳口號。
“限時不漲價”最響亮的要數萬科，3·30新政夜間來襲后，北京萬科迅速改變對策，率先發起零點搶房行動，在京9盤聯合承諾不漲價不打烊，瘋狂24小時，引來沈陽、濟南、天津、太原等區域公司的響應。北京萬科9盤聯動24小時吸引了165組客戶到訪，銷售總額達到1.56億元。
相比限時不漲價，更多的項目打出“限時優惠”的策略。記者在通州、大興、房山等多個新盤密集區域調查發現，新政出臺之后，在特定期限推優惠房源，已經成為不少企業的通行做法。
不過，相較于廣告語中營造的“限時”強勢氛圍，項目實際情況卻要積極得多，在南五環某新盤扎堆區域，銷售員小王在主干道路口向進出的車輛不停發放印有“限時優惠”的廣告單。據小王介紹，這幾天不停撥打潛在客戶電話，積極介紹新政，向客戶推銷房源。“現在購房者的心態很平穩，對于新政的出臺雖有反應，但出手會很理性。”小王說。
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