“地產(chǎn)窮，金融興”，券商報(bào)告無不這樣概括時(shí)下趨勢(shì)。熱詞“互聯(lián)網(wǎng)+”下，房企的金融嗅覺正漸漸被激活。
盧志強(qiáng)麾下泛?？毓桑氏却淀戇M(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融的號(hào)角。清明假期前夜，泛?？毓梢袁F(xiàn)金收購泛海系旗下民生證券73%的股權(quán)，正式涉足證券、信托、保險(xiǎn)三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，劍指外界羨慕不已的“全金融牌照”。
不甘示弱者，選擇抱團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。幾乎是同時(shí)期，嫁接了互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)三大要素的“地產(chǎn)寶”平臺(tái)面市，它身后站著的是綠地、阿里巴巴、中國平安等大鱷。進(jìn)入第四次轉(zhuǎn)型期的萬達(dá)，也把金融板塊納入集團(tuán)主業(yè)。眼下，萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融集團(tuán)已搭建好，正在準(zhǔn)備注入快錢資產(chǎn)。
發(fā)端于歐美，在中國僅短短幾年就橫掃市場(chǎng)的互聯(lián)網(wǎng)金融，正成為越來越多房企追捧的“香餑餑”。房企之間的爭(zhēng)奪不再僅僅局限于常規(guī)的合縱連橫，“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的運(yùn)行模式，正成為這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)中成功者的標(biāo)配之一。
問題來了，成功案例并不能信手拈來，潮涌般而來的嘗鮮者們，要如何在這場(chǎng)貼身肉搏中漂亮翻身？
行業(yè)“天花板” 倒逼
“住宅市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)增長(zhǎng)下去，不出10年，我們會(huì)看到行業(yè)的天花板。”早在兩年前，萬科總裁郁亮拋出了行業(yè)天花板的論斷。此后，萬科摸索著進(jìn)行一場(chǎng)名為互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)動(dòng)。
互聯(lián)網(wǎng)金融，是萬科新故事的一部分，同樣也是越來越多房企追逐的“風(fēng)口”。他們已經(jīng)達(dá)成共識(shí)：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)或?qū)㈩嵏策@個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)。
時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前，針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，一般引入常規(guī)的P2P、P2B、P2W、眾籌模式、供應(yīng)鏈金融、社區(qū)O2O等不同模式，從不同切入口服務(wù)買房、賣房、裝修、租房等交易的金融需求。當(dāng)中，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)結(jié)多數(shù)局限于產(chǎn)業(yè)鏈下游的營(yíng)銷環(huán)節(jié)，與金融的關(guān)系主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上游的融資。
從營(yíng)銷端口切入以O(shè)2O模式的賣房，再配以部分的金融增值服務(wù)，是部分房企愿意走的道路。值得慶幸的是，打出房地產(chǎn)電商雙平臺(tái)的方興地產(chǎn)正在證明這條路的可行性。
借助去年年底的“觸網(wǎng)”營(yíng)銷，方興地產(chǎn)顯然嘗到了“甜頭”。2014年11月和12月兩月總計(jì)75.25億元銷售額，占據(jù)其全年銷售額215億元的40%以上。今年3月，方興地產(chǎn)有了新動(dòng)作，其聯(lián)合了螞蟻金服在淘寶網(wǎng)上線了余額寶購房項(xiàng)目。
“簡(jiǎn)直賺大了，”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者驚嘆，“房企不需要投入任何廣告費(fèi)用就博足市場(chǎng)眼球，無論地產(chǎn)金融產(chǎn)品花樣怎么變，首要目的還是利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)鎖定自己的目標(biāo)客戶群。”
而在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，開發(fā)商試水互聯(lián)網(wǎng)金融，第一出發(fā)點(diǎn)還是做概念。萬科和騰訊的合作，富力和易居的合作等，都是房企捆綁平臺(tái)把自己往O2O上靠。
眼下，地產(chǎn)和金融的嫁接還處于原始合作階段，但這并不阻礙房產(chǎn)電商們將其作為下一個(gè)爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，如搜房和樂居等，已經(jīng)瞄向房產(chǎn)交易全環(huán)節(jié)。此外，爭(zhēng)搶著分食這塊大蛋糕的，還有層出不窮的第三方平臺(tái)，他們各有所長(zhǎng)。
“精準(zhǔn)度較高的線上引客能力和整體的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)能力，這是房企所欠缺的，”百籌網(wǎng)CEO王啟明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，術(shù)業(yè)有專攻，房企的優(yōu)勢(shì)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，“但我們有互聯(lián)網(wǎng)的基因，團(tuán)隊(duì)人員直通斯坦福和硅谷。”
投之家CEO黃詩樵以網(wǎng)貸之家為例，給出了另外一種生存的樣本。
“作為較早一批互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，網(wǎng)貸之家擁有互聯(lián)網(wǎng)金融的門戶及用戶入口，具備專業(yè)的數(shù)據(jù)和風(fēng)控能力。” 黃詩樵對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，風(fēng)控能力是一個(gè)平臺(tái)最核心的。房企和主營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的三方合作，能更利于平臺(tái)的整合運(yùn)營(yíng)。
潛藏著的博弈
互聯(lián)網(wǎng)專治各種不服，這是IT評(píng)論家洪波作出的篤定判斷。但一個(gè)故事講得再動(dòng)聽，總要依照可以辨識(shí)故事的商業(yè)邏輯。
從目前來看，房企涉足互聯(lián)網(wǎng)金融主要依靠第三方平臺(tái)，依附性較強(qiáng)。此外，長(zhǎng)時(shí)間依靠單純的散售模式的開發(fā)商，多數(shù)面臨著資產(chǎn)的持有、運(yùn)營(yíng)能力不足，資產(chǎn)的成本過高，收益率較低的困境?？梢杂鲆姷氖?，短期內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)金融，仍多集中在預(yù)售資金、銷售收入、應(yīng)收賬款、企業(yè)融資等中短期投資項(xiàng)目。
在經(jīng)驗(yàn)主義大行當(dāng)下的房地產(chǎn)領(lǐng)域，沒有一個(gè)確服的成功案例，成為諸多中小房企不敢涉足互聯(lián)網(wǎng)金融桎梏的關(guān)鍵。
“公司目前不知道互聯(lián)網(wǎng)金融怎么做，所以還不敢做。” 景瑞地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理范黧對(duì)時(shí)代周報(bào)記者無奈嘆息到，房企自己做互聯(lián)網(wǎng)金融，要顧慮整體組織架構(gòu)被調(diào)整的可能。不能單純?yōu)榱宿D(zhuǎn)型而使企業(yè)陷入投機(jī)領(lǐng)域，“這不能一蹴而就，需要時(shí)間的積累。此外還要等待資產(chǎn)的成本降低。只有資產(chǎn)回報(bào)率上升，才能創(chuàng)造出廣泛而穩(wěn)定的市場(chǎng)。”
不過，要想在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域占據(jù)一席之地，房企仍需盡快搭建平臺(tái)。
“成本并不是很高，同時(shí)還能減少第三方利益的瓜分，”斯坦福大學(xué)計(jì)算機(jī)系博士生陳啟峰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，房企對(duì)房產(chǎn)這一資產(chǎn)組合理解是更為深刻的，在價(jià)值挖掘和創(chuàng)新的過程中擁有更大的發(fā)言權(quán)，可以借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)形成更大的生態(tài)圈，這是金融機(jī)構(gòu)所不能比的。而房企自身的平臺(tái)可以借助如陸金所、招商E貸、民生易貸等更為有資金保障的機(jī)構(gòu)做適當(dāng)?shù)耐茝V。
自己成為第三方，是泛?？毓烧趪L試的事情。在控股民生證券時(shí)，泛海建設(shè)董事長(zhǎng)韓曉生就曾說，公司旗下的金融業(yè)務(wù)長(zhǎng)遠(yuǎn)還是往全金融牌照的方向發(fā)展，證券牌照是第一塊。未來預(yù)計(jì)還要持有銀行、信托、保險(xiǎn)等牌照的金融公司進(jìn)入上市公司。
“在互聯(lián)網(wǎng)金融沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)前，現(xiàn)在就看哪家房企愿意放開膽做了。”新浪金融某內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者感嘆。
追逐資產(chǎn)證券化藍(lán)海
在這場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)金融興起的背后，其實(shí)隱藏著更為深遠(yuǎn)的意義。
“如果有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就將它證券化。”這是曾流傳于華爾街的一句名言，這也一直是房企的夢(mèng)想。在綠地董事長(zhǎng)張玉良的眼里，綠地的“地產(chǎn)寶”是對(duì)房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽嘗試。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，“地產(chǎn)寶”首期上線產(chǎn)品以綠地集團(tuán)位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)，支持舊城改造等民生工程，首期發(fā)行總規(guī)模為2億元，已被搶購?fù)戤?。張玉良透露，第二期產(chǎn)品已在籌備當(dāng)中，將在平安陸金所平臺(tái)發(fā)行。
目前來看，“地產(chǎn)寶”與市面上的各類“寶寶”們之間沒有本質(zhì)的差別。但這個(gè)“寶”肩負(fù)著更為重要的使命。綠地香港董事會(huì)主席兼行政總裁陳軍介紹，“地產(chǎn)寶”聚焦于不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的證券化，這區(qū)別于市面上的P2P平臺(tái)。
未來，“地產(chǎn)寶”將成為互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)，通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)、包裝，將社會(huì)上的閑散資金、機(jī)構(gòu)資金與地產(chǎn)項(xiàng)目有效對(duì)接，致力于為中小房企提供資金解決方案。據(jù)了解，“地產(chǎn)寶”第一步目標(biāo)是交易量達(dá)到100億元，成熟期規(guī)模突破500億元。
展恒研究報(bào)告直接點(diǎn)出，資產(chǎn)證券化，是房地產(chǎn)業(yè)接下來的新方向。
“330政策不僅包含房地產(chǎn)范疇，其對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也有著同樣重要的發(fā)展價(jià)值，” 展恒研究報(bào)告稱，2014年以來，央行大力鼓勵(lì)商業(yè)銀行投放按揭貸款，但一直收效甚微。從長(zhǎng)期來看，樓市穩(wěn)定能增強(qiáng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的穩(wěn)定性。
對(duì)房企而言，傳統(tǒng)融資模式利用空間已經(jīng)最大化。銀行貸款始終是房地產(chǎn)行業(yè)融資的核心渠道，但開發(fā)貸款僅占總貸款余額的6%-7%，地產(chǎn)信托占開發(fā)貸款的比例也不到20%。而受制于發(fā)行和使用條件制約，公司債券規(guī)模近些年雖基本保持穩(wěn)定，但占比小。
資產(chǎn)證券化好處，就是可以規(guī)避監(jiān)管的一些要求。比如通過中期票據(jù)、企業(yè)債融資，會(huì)面臨“累計(jì)債券總額不超過公司凈資產(chǎn)額度的40%”的監(jiān)管規(guī)定，而通過專項(xiàng)計(jì)劃做證券化則可以繞開這項(xiàng)規(guī)定。
此外，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，資產(chǎn)證券化融資渠道解決長(zhǎng)期“輸血”問題，有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企無疑會(huì)在該領(lǐng)域占得先機(jī)。在國內(nèi)房企普遍增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的情況下，無疑也對(duì)此方式需求很大。
萬通老大馮侖依照美國較為成熟的地產(chǎn)金融化市場(chǎng)給出了數(shù)值。據(jù)了解，目前美國房地產(chǎn)公司由于自身企業(yè)模型不同估值也會(huì)完全不同。開發(fā)類的估值PE5-7倍的企業(yè)要么退市要么轉(zhuǎn)型；第二種資產(chǎn)管理類的公司，如寫字樓出租、經(jīng)營(yíng)、購物中心之類的，估值PE15-20倍；第三類為地產(chǎn)金融化，估值PE20-30倍。
地產(chǎn)金融化無疑是未來的亮點(diǎn)，但國投瑞銀基金管理有限公司副總經(jīng)理王書鵬也呼吁，“資產(chǎn)證券化是一片藍(lán)海，但從看到這個(gè)海到走過去，各機(jī)構(gòu)一起到海上暢游一番，可能還需要經(jīng)歷艱辛的過程”。
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