買房難，退房更難。”對于很多購房者來說，買房很可能是人生中最大的一項支出，但是這項最大支出卻和其他商品不同，沒有 “無條件退換”的保障，并且退房很可能是一項 “不可能完成的任務”。上周，恒大集團宣布，4月16日起在其全國所有住宅樓盤推行無理由退房，即恒大所有在售項目向購房人承諾，在交房之前均可無理由退房。
這一消息在樓市掀起了波瀾，但記者發現，在島城房地產市場中并沒有開發商跟進，而在一些業內人士看來，“無理由退房”并不像說得那么容易，真要落到實處還需要面對一道道“難關”。
影響 市場反應很平淡
上周，恒大集團公布了“無理由退房”的具體操作流程，凡新購買恒大住宅的客戶，若已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務，并且無任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間內，均可無理由退房。為了驗證這一流程，有外地媒體記者以 “朋友買完婚房發現戶型不適合家里老人居住”為由，詳細詢問了恒大地產某項目的置業顧問。該名置業顧問表示：滿足能夠退房的首要條件是所購恒大住房日期為4月16日“無理由退房”文件下達之后；其次，在退房前，購房者務必要將銀行按揭全部還清。“就是你買房時候花了多少現金，我們給你退多少現金，其他費用包括利息等都是由購房者自己解決。”
目前，恒大集團在島城并無房產項目，而在濟南卻有多個房產項目在售。“上周剛去濟南西客站附近看房子，就有恒大的項目。”在濟南工作的呂女士告訴記者，在濟南恒大世紀廣場的售樓處，入口顯眼處已經展示了《無理由退房承諾書》及《無理由退房協議書》樣本。“我們一進售樓處，置業顧問就將這一承諾作為賣點重點介紹。”呂女士告訴記者，幾乎每一個置業顧問會對每一位到訪者重復一遍。事實上，退房承諾公布之后，售樓處并沒有來問退房事宜的業主，反而很多業主都感覺像是吃了顆“定心丸”。
現實 買房容易退房難
一般來說，退房本不是個難事。從目前法律來講，如在購房合同中已約定退房事宜，可依協議行事；也可對照 《合同法》的相關規定申請退房。記者查閱相關資料了解到，依據合同法的一般理論，開發商違約，置業者有權解除合同，予以退房并追究開發商的違約責任，主要有三種情況：逾期交房超過一定期限；房屋結構有重大質量問題，不能修復或者經修復仍不能達到約定的質量標準，置業者有權退房；由于開發商的過錯，置業者不能依法取得房屋所有權證書。
不過，雖然出現了上述三種情況，想要開發商乖乖退房也不容易。“真后悔當初買房。我從去年開始退房，開發商就一直在扯皮。”在李滄一家樓盤購房的張先生告訴記者，因為他購買的新房質量問題讓他忍無可忍，所以選擇了退房，結果他發現退房更是走入了“死胡同”。“開發商一直拖著不辦，跑了好幾個月，不是這個部門負責人不在，就是那個部門負責人出差。”張先生無奈地說。
“買房容易退房難。”島城一家樓盤的營銷經理告訴記者，從多年的樓市從業經驗看，退房難一直是樓市的潛規則之一。他表示今年表現更加明顯，開發商本來資金就出現困難，業績狀況也不好，在這種情況下，購房者退房的訴求更難實現。“即使是真正成功退房，也要經歷一個漫長的階段，購房者大多要承受一筆不小的損失。”該人士告訴記者，在認識到這點后，很多購房者也會在一番折騰后放棄退房。
觀點 其實是商家噱頭
“現在開發商建房子都是風風火火，偷工減料更是常事，開發商不論大小都有質量問題，希望‘無理由退房’能改善這一狀況。”聽說恒大推出“無理由退房”后，準備今年買房的李先生表示，同時他認為，現在自己一直在觀望，就是怕房子突然大跌，導致損失，他感覺“無理由退房”讓他覺得有保障。有業內人士認為，對于目前期房成交占九成的中國房地產市場來說，無理由退房能解決購房者對房屋質量的擔憂。恒大集團董事局副主席、總裁兼執行董事夏海鈞也表示，希望更多的同行加入無理由退房的行列，讓無理由退房成為房地產的新常態。
不過，并不是所有購房者都買賬。“這是商家的噱頭，這是恒大為完成1500億的銷售計劃而進行的炒作。”地產從業人員林先生認為，“無理由退房說起來容易但做起來難，因為買房時為期房，購房人摸不到，說不定連見都見不到，開發商的所謂保證有什么用？”林先生更加尖銳地指出：“如果兩年以后房地產公司倒掉了呢？誰來履行承諾？”
“雖然感覺恒大此舉有助于‘優良開發商’這一形象的塑造，但是買房是一個比較復雜的交易行為，所以無理由退房真正實施起來不會像字面上看起來這么容易。”島城樓市觀察人士張先生表示，無理由退房跟降價一樣都是開發商的促銷手段而已。
提醒 真退房需“闖關”
“事實上，由于銷售業績指標的壓力，各個案場在執行無理由退房時流程相當復雜，能夠享受無理由退房的購房客戶不會太多，包括業務員在內的營銷人員會極力勸導購房者不要退房。”島城一家樓盤的營銷經理認為，無理由退房對購房者而言意義不會很大。
“房退了錢全退嗎？房屋維修基金退嗎？維修金、契稅退嗎？全款買房的利息退嗎？貸款的銀行同意解除合同、退利息嗎？”市民于先生則是提出了一連串疑問。記者了解到，雖然可以“無理由退房”，但是對于貸款購買的房子如何退，恒大在公告中沒有給出明示。“即使能夠無理由退房，購房者的首付、定金的返還周期也比較長，這樣，無理由退房也會給購房者帶來資金周轉的壓力，有可能因為反復退房的操作，喪失最佳的購房時機。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。目前在售房源大都為期房，購房者從購買到收房起碼需要1至2年時間，如果到收樓的時候才發現不滿意要退房，那么購房者在這1至2年中付出的資金成本和按揭貸款利息也是一筆不小的數額。另外收房前，根據建筑面積的不同，還有契稅支出。如果這時候購房者選擇退房，實際是非常不劃算的。
“在操作層面上可行性不大。”有業內人士直言，現在房價高企，不少購房者都是貸款買房，此類購房者買房之后都存在和銀行的信貸關系，銀行不可能給你無條件退貸。不僅如此，如果考慮未來1至2年中房價上漲的因素，退房回來那點現金很可能再也買不到當初同樣面積大小的房子。
記者手記 所謂“退房”更像一場營銷
通過調查，記者發現“無理由退房”政策并非恒大集團獨創，往往是在房地產市場冷卻和投資者缺乏信心的時候，通過類似手段來營銷炒作或者強化銷售來提升購房人的信心，刺激市場。
其實，早在2008年，就有開發商在島城推出過“無理由退房”。2008年，中南·海灣新城開發商宣布推行“無理由退房，開發商負擔利息”的銷售政策。其承諾，凡是2008年9月13日至2009年1月20日購買中南海灣新城商品房并與該公司簽訂 《商品房買賣合同》的客戶，在其《商品房買賣合同》約定的交房之日屆滿前30日內，可以提出退房申請而無需任何理由。
除了“無理由退房”，島城還有開發商推出更激進的“增值回購”。也是在2008年，錦繡華城的開發商召開新聞發布會稱：凡購買本公司開發的錦繡華城項目住宅的業主，其所購房屋自交付之日起滿三年，升值額達不到該戶房屋總價款的12%，差額部分由開發商給予補償。這份“保漲承諾書”也作為購房合同的一部分，發到該項目的每一位購房者手中。而在2012年，平度某房地產項目打出廣告稱購買其房產可簽訂回購增值協議，承諾兩年半后若買方提出回購申請，可無償退換本金加30%的增值。
“在當下，恒大提出無理由退房，更多是為了去庫存而做出的努力。”青島銳理總經理馬光明表示。國家統計局公布的2015年第一季度經濟數據顯示，一季度中國房地產市場投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，房地產市場在2015年第一季度表現總體欠佳。不過隨著穩定樓市政策的“密集”出臺，房地產市場也逐漸開始回暖。馬光明認為，此次恒大地產的“無理由退房”營銷策略也是反映了恒大對未來樓市的看好。馬光明告訴記者，“無理由退房”的做法能夠打消市場觀望情緒，強化購房者的入市心理。
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