近日，位于青島新都心板塊一項目謀求轉讓其65%股權，處于欲掛牌階段。無獨有偶，中海地產上月中旬欲轉讓青島即墨大宗地塊。放眼全國，9月份以來，招商蛇口、珠江實業、金茂、華僑城等多個房企開始拋售項目。在這些房企忙拋售的同時，還有一些企業加快融資發債，以調整企業債務結構。據研究機構數據顯示，2020年第三季度境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史記錄。
處于股權轉讓風波中七色堇項目。
青島樓市股權轉讓頻現
10月13日，青島賽騰科技產業城開發建設有限公司發布公告轉讓65%股權，涉及市北區新都心七色堇項目。據悉，此次轉讓的是市北城發持有的65%的股權，處于欲掛牌階段，信息披露起止日期從2020年10月13日至2020年11月9日。
記者查閱資料了解到，該項目于2018年8月被青島賽騰科技產業城開發建設有限公司、青島城發信德產業控股有限公司和青島中冶華濰置業有限公司3家聯合體競得。根據當時的土地拍賣公告要求，該地塊中建成的2萬平方米商業網點由市北區政府按成本價格回購，定向用于河東社區居委會；與此同時，還要求引入高端裝備制造國際企業總部及研發中心入駐，項目總投入資金不少于10億元。記者走訪了解到，該項目還在建設中，規劃的4棟住宅已全部處于在售狀態，商業部分尚未銷售。項目于去年11月份開盤，開盤接近一年僅銷售住宅數十套，目前銷售均價28500元/平方米。
另據了解，9月中旬，中海擬掛牌轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權以及約20.42億元債權。記者查閱資料了解到，本次轉讓涉及中海于2014年2月10日競得即墨田橫鎮13宗商住地塊，也是中海6年前首次大手筆進駐青島近郊版圖。據2020年8月31日青島中海海灣置業有限公司財務報表數據顯示，其營收為0，利潤0.46萬元，凈利潤0.46萬元，總資產205105.24萬元，總負債204186.14萬元，所有者權益919.1萬元。公告顯示，中海企業發展的關聯公司青島中海華業房地產有限公司與標的公司簽訂了《借款協議》。截至2020年6月30日，中海華業對標的公司提供的借款本金及利息共計20.42億元，已委托轉讓方將前述債權一并轉讓。記者采訪了解到，該地塊自拿地后一直沒有開工，時至如今已擱置六年之久。
國內多房企忙“瘦身”
不止是青島，近期地產股權轉讓案在全國范圍內不斷上演。據了解，9月份以來，中海地產、招商蛇口、珠江實業、金茂、華僑城等多個房企開始拋售項目。
9月14日至9月23日，招商蛇口接連轉讓多個城市物業項目，其先以5.27億元向關聯方招商局仁和養老整售廣州番禺物業，又出讓深圳招盛閣置、明華（蛇口）海員服務兩家公司100%的股權，并以底價6.07億元轉讓深圳樂藝置業49%股權。與此同時，珠江實業的股權轉讓動作密集，其于9月23日一天之內進行了兩次股權轉讓動作，擬向控股股東廣州珠江實業集團轉讓其所持有的頤德大廈所有權，還以2.13億元掛牌轉讓廣州天晨房地產49%股權。
金茂和華僑城的股權動作同樣頻繁。9月中下旬，金茂擬掛牌轉讓福州濱茂房地產51%股權以及貴陽黔茂地產60%股權；華僑城集團掛牌出售衡陽雁來置業100%股權，擬轉讓麗江博麗酒店管理有限公司100%股權。
“最近房企拋售的情況確實比較多，多半是為了緩和資金壓力和盤活存量資產。”知名地產分析師嚴躍進分析表示，通過出售負債較高標的等方式降低負債，優化債務結構。個別企業拿地后轉讓很大程度上是內部管理者認為地價過高，或者說拿地是比較沖動的。“當然，這也不排除‘三道紅線’的制約效力，房企確實有一定的壓力，所以需要通過此類做法來降低負債。”嚴躍進如是說。
房企發債規模創新高
除了股權轉讓外，融資發債則是調整企業債務結構的另一渠道。就房企近期融資情況來看，融資規模、成本環比雙雙走高。
據克而瑞數據顯示，9月房企單月融資發債總額為651.44億元，同環比實現較大增長。其中境內債408.90億元，環比上漲10.3%，同比大幅上漲140.8%。具體來看，碧桂園單月發債總量約88.9億元，占據首位。其次，中國恒大以單月發債總量50億元緊隨其后。此外，華僑城9月24日發行20億元債券，用于償還債務和補充流動性。9月25日，金科股份80億元公司債券發行獲深交所通過，募資擬用于償債。
可以看到，房地產企業發債動作的意圖，直指償還債務。
事實上，今年第三季度，房地產企業的發債規模已刷新歷史記錄。據貝殼研究院統計數據顯示，第三季度境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，三季度發債規模刷新歷史記錄。從發債結構分析，2020年前三季度房企債券境內融資規模占比62%，達近4年同期高位。采訪中，業內人士紛紛表示，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速將會有所下滑。
低利率窗口期已過，融資成本環比開始走高。根據克而瑞研報，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%至4%之間。如中國中鐵35億元公司債的票面利率為3.95%，美的置業30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%。9月房企融資成本一改下降勢頭，回升0.25個百分點至5.59%。其中，境內融資成本為4.97%，是2020年以來單月境內融資成本最高值。
在融資成本增加，金融政策收緊的大環境下，頭部房企已經開始轉型。“三季度約51%的房企融資規模有所增加，但前十大房企融資規模同比下降5%。”克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示，目前頭部房企自身已經形成較強大的回款機制，出于降負債、穩杠桿的訴求而減少融資。
“在當前融資環境下，房企應保證現金流安全、防范各類金融風險。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，對于當下的房企而言，審慎拿地，加大營銷力度，加速銷售回款。在發展戰略上，實現由重規模向重質量轉變。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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