（青島財經日報/青島財經網 記者 黃偉）今年以來，青島新建住宅庫存依然居高不下，開發商繼續采取“以價換量”銷售策略，青島住宅銷售價格持續下降，環比與同比均呈現下降態勢。而住宅成交量方面，較上年同期明顯增加。
一、1-3月份青島住宅銷售價格變動特點
（一）住宅銷售價格環比持續下降
1-3月份，青島住宅銷售價格環比保持下降態勢。其中，新建住宅銷售價格環比指數由1月份的99.4，回落到2月份的99.3，3月份回升到99.4；二手住宅成交價格環比指數由1月份的99.5，回落到2月份的99.4，3月份回升到99.7。可見，3月份青島住宅銷售價格環比降幅有所收窄（見圖1）。
（二）住宅銷售價格同比降幅擴大
1-3月份，青島住宅銷售價格同比指數繼續下降，但降幅逐月收窄。其中，新建住宅銷售價格同比指數由1月份的92.7，回落到2月份的91.7，3月份的91.1，降幅收窄；二手住宅成交價格同比指數由1月份的94.2，回落到2月份的93.5，3月份的93.2，降幅明顯收窄（見圖2）。
（三）市場成交量同比明顯增加
一季度，青島住宅成交量與上年同期相比明顯增加。從網簽數據顯示：1-3月份，青島六區新建住宅成交13343套，二手住宅成交5946套，與上年同期相比分別增長26.9%、14.6%。但受傳統春節假期影響，每年一季度往往是房地產市場交易淡季，為此，與上年第四季度相比，青島新建住宅和二手住宅成交面積分別下降21.1%、15.2%。（見圖3）
（四）住宅價格同比指數在全國排名靠后
今年以來，青島住宅價格同比指數在全國70個大中城市中的排名靠后，處于下游。新建住宅銷售價格同比指數排名由1月份的第62位下降到3月份的第64位；二手住宅銷售價格同比指數排名由1月份的第54位下降到3月份的第56位。
二、住宅銷售價格變動原因分析
（一）高庫存下開發商以價換量
今年以來，青島新建住宅庫存量有所增加，庫存壓力依然較大。據市不動產登記中心數據顯示：截止到3月31日，市六區可供銷售新建住宅套數為103624套，比去年年底（截止12月31日）增加9279套；可供銷售新建住宅面積為1140.62萬平方米，比去年年底（截止12月31日）增加79.79萬平方米，按照2014年月均銷售4409套進行計算，庫存消化周期為23.5個月。可見，青島目前住宅市場仍處于供大于求的狀態，市場存量壓力依然較大，開發商基于銷售壓力較大，繼續采取“以價換量”營銷策略，導致青島住宅銷售價格保持下降態勢。
（二）房地產信貸放寬激發部分需求
一方面，中國人民銀行下調存款準備金及貸款利率，降低購房成本。中國人民銀行決定，自2015年2月5日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；自2015年3月1日起，下調一年期貸款基準利率0.25個百分點，一年期存款基準利率0.25個百分點。另一方面，首付比例大幅下調，住房貸款利率優惠力度加大，緩解了居民購房壓力。當前，青島首套房首付比例最低30%，二套房首付比例最低40%。這對于剛需和改善客戶的入市具有較好的促進作用，從一定程序上促使市場成交量的上升。
（三）市場預期總體向好
今年以來，房地產行業政策層面的利好消息不斷釋放，年內房價看跌預期明顯減弱。從國家統計局青島調查隊近日開展的“330”樓市新政對青島房地產市場影響的調查顯示：30位受訪者中55%的受訪者認為新政的出臺會使房價小幅上漲（漲幅在5%以內），35%的受訪者認為房價會保持穩定，10%的受訪者認為房價會繼續下降。從調研的29家新建住宅銷售企業來看，79.3%的企業認為，2015年新房銷量將會增加，62.1%的企業認為2015年新房價格將穩中有漲。年內房價看跌預期減弱，促使購房需求加快釋放，從而帶動住宅成交量的回升。
三、促進房地產市場發展的幾點建議
目前“330”樓市新政已經出臺，我市應該根據新政制訂配套的政策措施。
一是適度的調整公積金貸款政策，放寬貸款條件，增加貸款額度，將公積金二次貸款5年限制更改為2年。
二是對首套房貸款優惠利率到9折，第二套的貸款利率取消10%上浮。
三是鼓勵改善性需求，購買第二套住房契稅降為1.5%或者取消，購買第三套住房的契稅按3%征收，同時為征收房產稅做準備。
四是積極爭取公積金異地貸款政策的落實。
五是積極推進組合貸款。對于購房者而言，公積金+商貸的組合貸款相比純商貸可節省很大一筆利息支出，如果組合貸款能夠改變以往審批緩慢、流程冗長的辦事效率，將提高開發商及二手房賣家對組合貸款的接受度，有利于減輕購房者的負擔。
六是放寬購房落戶的標準。如購買80平米無貸款即可落戶，購買100平米以上者貸款也可落戶，通過放寬落戶政策來釋放更多的需求，并且和城鎮化建設的方向有機結合起來。
四、對青島住宅價格走勢的初步判斷
從利好因素看：房地產市場利好政策陸續出臺。2015年，全國房地產市場的政策面繼續放寬。3月底，有關部門陸續出臺《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》、《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》、《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》等政策，涉及二套房首付比例下調、公積金貸款比例下調、營業稅免征年限由5年縮短為2年等。利好政策陸續出臺，有利于刺激各類購房需求加快入市，市場成交量上升。
從不利因素看：今年以來，青島新建商品住宅庫存依然處于高位，不論從開發商角度還是政府角度來講，去庫存依然是今年的主要任務。從走訪調研情況看，雖然當前房地產利好消息較多，對市場也起到了一定的促進作用，但只要供過于求的現狀沒有轉變，房價是缺乏上漲動力的。
綜合分析判斷,2015年青島房價企穩的可能性比較大。當然，由于不同區域新建住宅庫存量的不同，青島樓市不同區域或將出現漲跌互現局面，庫存量大的板塊房價下行壓力依然較大，庫存量小的板塊可能出現價格小幅上漲現象。
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