“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。”近日，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨后，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應(yīng)過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”
IMF連續(xù)關(guān)注中國住房空置率再度觸動了房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng)。作為衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)，中國住房空置率到底有多高？
空置率高低之爭難休
IMF提供的“10億平方米”的空置面積數(shù)據(jù)，其準(zhǔn)確性如何？有關(guān)方面說法不一。
西南財經(jīng)大學(xué)去年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報告提出，我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)22．4％。據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。
但許多業(yè)內(nèi)人士及學(xué)者分析認(rèn)為，IMF報告觀點(diǎn)因樣本選擇、數(shù)據(jù)采集、調(diào)查方式等主客觀原因估算有偏差。
以中國房協(xié)副會長任志強(qiáng)等為代表的業(yè)界人士根據(jù)住宅竣工數(shù)量推算認(rèn)為，1998年以來，城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)超過了新建住房套數(shù)，因此 “絕不可能有5000萬套或更多空置”，我國城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率也不太可能超過20％。
“一些區(qū)域密密麻麻聳立著高樓而沒人住的情況確實(shí)存在。”杭州市民李先生的觀察得到很多人的響應(yīng)。不過很多購房者都發(fā)出疑問，這么高的空置，為何在建樓房仍舊那么多？難道開發(fā)商不知道這些情況？
“房屋空置有多種情況，也和觀察者所處時間節(jié)點(diǎn)、出發(fā)點(diǎn)有很大關(guān)系。”杭州一家本土房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，單純說空置率意義不大，關(guān)鍵要看城市之間、區(qū)域內(nèi)部的商品房供需是否平衡，“除開一些激進(jìn)的冒險者，多數(shù)開發(fā)商都對市場做過細(xì)致調(diào)研，不會閉著眼睛往火坑里跳”。
某些城市“造城”過度
事實(shí)上，萬科、雅居樂等大型房企高管向記者證實(shí)，目前其開發(fā)的中高端樓盤空置率“相對較高”，“尤以三四線城市和一些北方城市為甚”，鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市的新區(qū)人煙稀少。諸多城市大規(guī)模興起的造城運(yùn)動導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過剩，已是不爭的事實(shí)。
即使是在樓市火爆的上海，已交付使用4年的青浦區(qū)某高端樓盤，其空置率也高達(dá)20％。記者隨機(jī)走訪的幾個市內(nèi)及郊區(qū)的樓盤發(fā)現(xiàn)，剛需住房的入住率一般在80％－90％以上；而位于市中心區(qū)的中高端樓盤、郊區(qū)別墅區(qū)的空置率普遍較高。
空置率說明了啥？看一下歐美國家的數(shù)據(jù)。據(jù)上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰教授提供的數(shù)據(jù)，美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007－2008年，租房空置率最高時候也就達(dá)到10．7％，自有住房空置率最高只有2．9％。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2％，法國為6％左右，德國約為8％。
顯然，一些城市的空置率是高于國際平均水平的。IMF給中國樓市的分析就是：2014年以前開工建設(shè)率太高，房地產(chǎn)開工率遠(yuǎn)高于銷售率。
空置率統(tǒng)計仍是空白
作為經(jīng)常被用來評價樓市“健康程度”的一個重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。記者梳理發(fā)現(xiàn)，中國樓市空置率高企的話題屢被提及，其中數(shù)據(jù)的出處不一，從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算，引用者各有理由，但很難獲得社會普遍認(rèn)可，關(guān)鍵問題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。
但對于這個重要指標(biāo)，相關(guān)部門對其的統(tǒng)計上仍是一片空白。公開信息顯示，上世紀(jì)90年代中后期，相關(guān)部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計指標(biāo)，2003年有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。2010年，統(tǒng)計部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。但截至目前，未見到公布相關(guān)進(jìn)展。
對此，“新華視點(diǎn)”記者采訪到國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)。他說：“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施。”
住建部門相關(guān)人士接受采訪時表示，關(guān)于空置率，目前“沒有準(zhǔn)確官方定義”。
空置率是一個很難準(zhǔn)確統(tǒng)計的變量。“很難有一個標(biāo)準(zhǔn)去界定達(dá)到什么樣的狀態(tài)就算空置，即使理論上有，在實(shí)踐中也很難去操作。”快房網(wǎng)首席評論員程偉明認(rèn)為，大家熱議空置率，實(shí)際是對樓市走勢以及風(fēng)險的關(guān)注。
市場難保不出錯，但市場會自己糾錯。如果一些地方確實(shí)出現(xiàn)了空置高企，相信市場會做出反應(yīng)，開發(fā)商從一些區(qū)域收縮正是市場調(diào)節(jié)的體現(xiàn)。“不用太過糾結(jié)，樓市的參與者會用供給、價格進(jìn)行調(diào)節(jié)，將空置維持在適當(dāng)比例。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。
更值得關(guān)注的是，隨著生活水平提升，一定的房屋空置本就是樓市發(fā)展的應(yīng)有之義。但在當(dāng)下，由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏特別是房屋底數(shù)不清以及看多看空樓市的博弈輿論，導(dǎo)致空置率成為表征中國樓市泡沫的極富彈性的指標(biāo)。
但專家認(rèn)為，個別地區(qū)樓市的供求失衡確實(shí)需引起重視。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能加速推進(jìn)，為社會提供權(quán)威的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，讓各類猜測、臆想式的數(shù)據(jù)引用能找到共識，不再讓空置率成為說不清楚的糊涂賬。
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