二套房首付比例下調、個人住房轉讓營業稅減免年限縮短（以下簡稱為“330新政”）實施滿一個月。昨天，五一“假日樓市”人滿為患、參觀者突破4萬人次。然而，樓市火熱的背后也隱含著部分煩惱，值得有關部門加強監管。
現象：部分新樓盤優惠收窄
“330新政”推出一個月來，樓市成交量及開盤數大幅增加，更多開發商推出優惠試水市場。5月份，上海（樓盤）打折優惠商品住宅共計146個（含別墅）。就優惠樓盤來看，新盤優惠幅度逐漸減少甚至沒有優惠，而續銷盤、尾盤優惠幅度較大，以寶山某樓盤為例，4月最高優惠13萬元，5月僅推出2.5萬元的優惠，新政后，樓市漲聲一片，優惠幅度收窄成為一種趨勢。
上周，上海市商品住宅市場成交面積37.44萬平方米，較前周（4.13-4.19）上漲超三成，并連續兩周成交量上揚均在三成左右，較去年同期相比有90.64%漲幅，創下五年同期成交量的最高值。
樓市成交量持續攀升，不僅受房企的推盤量影響，也反映出申城二手房交易日益活躍起來。自2014年以來，上海二手住宅的掛牌量一直處于滑坡的態勢。“330新政”的營業稅減免年限的縮短，強勢激活了房東的掛牌意愿，對于意圖置換的業主而言，政策的調整令其置換計劃提前，申城多個區域的二手房掛牌量增幅在30%至50%左右。4月份，上海二手房成交量預計在3萬套以上，市場需求得到了大幅度釋放。
為支持居民自住和改善性住房需求，這是“330新政”的主要目的之一。對于上海等一線城市而言，“330新政”更多的是提振購房者對于市場預期，影響其入市的積極性。在“限購”政策未放松的背景下，“330新政”對于購房者的心理預期要大于其實際作用。信義房屋分析師陳麗娜表示，新政出臺已滿月，申城的剛需型、改善型置業均出現明顯提升，從這方面來看，“330新政”的部分預期已經達成。
問題：二套房首付四成遭冷
在首套房未結清的情況下，二手房貸款可享受四成首付是“330新政”的另一項重要內容，被認為對于改善型需求有著較大的助推作用，不過該項政策至今依然遇冷。據德佑鏈家貸款管理部介紹，在新政頒布初期，只有興業、民生等少數銀行低調執行了該項政策，工商銀行(601398)在4月下旬跟進，成為了首家執行該政策的一線大型銀行。即便如此，仍然無法有效刺激該項政策的熱度，二套房首付四成、房貸執行1.1倍上浮利率依然有著明顯劣勢；另一方面，大部分銀行將享受二套四成首付的房源限定為普通住宅，進一步降低了政策的適用范圍。雖然近期央行的降準大量釋放流動性，可能使得二套房四成首付的政策在各大銀行全面鋪開，但是，購房者不熱衷這種購房方式主要是出于實際利益而作出的選擇，如果繼續保持上浮利率，意味著購房者的還貸壓力被大大加重，即便全面鋪開或難改政策遇冷的局面。
二套房首付四成為何“落地”難？對此，中原地產研究咨詢部盧文曦分析道，短期內想要所有銀行加大對二套房政策支持力度有些不切實際，因為“330新政”并沒有強制要求銀行執行四成首付和七折利率。從信貸政策執行來看，銀行加大對首套房的支持力度，對于購買二套房的置業者來講，看到了市場松動的跡象。
除了二套房四成首付的遇冷，公積金房貸額度的上調，也遭到部分購房者的“吐槽”：“白高興一場”。據德佑鏈家貸款管理部介紹，4月中下旬，該公司接待的客戶家庭中，夫妻雙方能夠真正達到120萬元滿額公積金貸款的只是很少數，約占10%左右。
憂慮：部分房企“任性”喊漲
申城樓市的成交量日益提升，房價也被一片“漲”聲包圍。監控數據顯示，上周，申城樓市成交均價28834元/平方米，環比前周上揚6.06%，同比去年上揚了9.46%。
樓市新政實施后，部分二手房的房東開始跳價試探市場接受度，記者采訪發現，目前，申城部分區域的二手房房價有回升跡象，房價漲幅在5%左右；在利好政策的刺激下，部分房企帶著幾分“任性”向購房者喊話：今天不漲價，明天要漲價，漲多少不知道……據德佑鏈家監控的數據來看，一手商品住宅價格在新政后暫時保持了穩定。
本周，一則濱江豪宅最高單價380000元/平方米的信息刷爆了朋友圈。記者看到，該樓盤2009年8月8日開盤報價50000元/平方米，去年8月開盤報價91000-121000元/平方米。這棟在建住宅樓是五月即將推出的房源，頂層報價每平方米38萬元，高區數十套景觀房源價格，也超過30萬元，面積在450-500平方米，每套的總價都將超過1個億，但并未取得相關預售許可。
記者手記
加強監管炒作虛報
“虛報房價，不僅是房企的營銷手段之一，也可能會助漲樓盤周邊的房價。”德佑鏈家研究總監陸騎麟憂慮地說道，近兩年，在上海最高報價豪宅公寓前十名項目中，其中有5個項目最高報價相比最高成交價高出50%以上，其中3個項目甚至高出100%以上。隨著樓市交易量的提升，房價出現微漲是不可避免的行為，但是，對于炒作、虛報、“吹”高房價等行為，有關政府部門需要加大審核和監管力度。
樓市情緒雖然被樓市新政再度激活，但市場風險似乎并未隨之而降低，同樣值得有關部門關注。隨著購房需求的充分釋放，購房者的入市熱情或將逐步回落，后續成交或趨于平淡。記者采訪發現，以上海為例，4月樓市供銷兩旺，但是庫存也出現上漲。截至4月26日，商品房庫存達到1412萬平方米，比3月底增加26萬平方米，庫存似乎又進入“滾雪球”狀態。
樓市新政支持居民自住和改善性住房需求的同時，還要促進房地產市場平穩健康發展，這不僅是政府部門關注的焦點，還需要房企、購房者等社會各界的共同努力。（新民晚報記者 楊玉紅）
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