自8月6日正式公布《公開募集基礎設施證券投資基金網下投資者管理細則（征求意見稿）》和《公開募集基礎設施證券投資基金盡職調查工作指引（試行）》（征求意見稿）至今，已經兩月有余。公募REITs配套業務規則也相繼出臺，首批公募REITs（基礎設施領域不動產投資信托基金）產品投研工作亦“整裝待發”。
10月24日，記者在采訪中了解到，首批公募REITs產品已明確相關項目篩選指標、并成功組建團隊。報送項目、試點項目正在穩步推進。據全國最大的公募REITs評估機構戴德梁行介紹，目前公募REITs相關工作推進順利，不久后將“箭”指萬億新市場，為投資者開啟資產配置新航線。
首批項目年內落地
今年4月30日，監管部門發布公募REITs試點工作通知及相關征求意見稿，并于8月正式下發《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，對產品定義、參與主體資質與職責、基金份額發售、投資運作、信息披露等進行規范。公募REITs的相關政策出臺可謂發展迅速。
據悉，為使公募REITs順利落地，8月深交所專門召開了基礎設施公募REITs實務討論會，明確在制定完善配套規則體系、加快推進業務系統開發、服務試點儲備項目夯實質量基礎等方面扎實有序落實公募REITs試點相關工作任務。
而在10月16日舉行的北京市2020年基礎設施REITs產業發展大會上，深交所黨委副書記、總經理沙雁更明確表示，業務系統開發改造已初步準備就緒，隨時可以受理試點項目的申報，也正在做好二級市場交易的相關準備工作，深交所正積極準備迎接首批產品的成熟落地。
戴德梁行估價及顧問服務部董事修魯衛告訴記者，“目前，部分基金公司對于公募REITs產品的設計已經完成，預計在今年年底之前會有相關產品在交易所上市?！?值得一提的是，在此之前，中國證監會債權部主任陳飛也曾表示，當前正有序推進首批REITs試點項目的落地。
公募REITs新在哪？
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產投資信托基金，是以發行權益類證券的方式募集資金，并將資金專門投資于不動產類資產，將每年的投資收益按很高比例（通常高于90%）分配給投資者的一種投資載體。REITs作為直接融資工具，具有盤活存量資產、降低企業杠桿率、提升資源配置效率、降低項目融資成本、促進金融市場發展等正面作用。
資料顯示，REITs是權益型永續產品，不動產出表下的“運營”增長是其根本目的；不動產步入存量時代催生不動產價值投資需求，同時普通住宅投資價值區域性透支對REITs這第四類資產提出需求。當下，周期下行疊加疫情或為國內公募REITs試點破局提供一定時間窗口。從全球市場看，泛基礎設施包含通訊鐵塔、能源管道、碼頭、收費公路、自用倉庫、數據中心和物流設施等，占REITs市值比例約30%，潛力巨大。
修魯衛介紹，“簡單而言，REITs是以發行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，并將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金?！?/p>
據介紹，REITs大部分資金投資于能夠產生穩定現金流的成熟不動產（商業物業、寫字樓、長租公寓、公共基礎設施等）。國內REITs的發展起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和證監會等部門持續推進REITs制度建設。2014年，在資產證券化迎來備案制利好、房地產融資環境改善的驅動下，類REITs規模開始快速擴張。
而2014年至今，國內已有200多個不動產資產證券化產品順利上市。作為國內最大的評估機構之一，戴德梁行參與了近半數項目的評估及市場研究工作。修魯衛表示，“REITs對于產品的選擇有較高的門檻，必須是穩定且運營成熟的物業資產，目前已發行的不動產資產證券化產品主要圍繞商業物業展開，底層資產絕大多數是寫字樓、購物中心等商業物業?！?/p>
按募集和流通特點劃分，公募REITs也稱標準REITs是以公開發行方式向社會公眾投資者募集資金的REITs，投資者人數一般不受限制，每個投資者的最低投資金額通常也沒有限定。公募REITs是國際資本市場不動產金融產品的主流形式，與股票一樣具有高流動性，可上市交易。
私募REITs則以非公開方式向特定投資者募集資金并以不動產為投資對象。REITs發起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機構投資者或高凈值個人推銷REITs份額來募集資金。私募REITs對投資人的風險承受能力要求較高，監管相對寬松，各國的法律法規明確限定了私募REITs持有人的最高人數（如50人、100人或200人）和投資人的資格要求，否則私募REITs不得設立。
實際上，國際市場上，私募REITs占比較小，尤其在美國，市場占比一般不到5%。在國內2013年就已經出現具有債務融資色彩的“專項計劃+Pre-REITs”的特殊產品形態——“類REITs”。
值得關注的是，作為房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。REITs是從事不動產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度與以往房地產私募股權基金有著較大的區別。
修魯衛說“私募股權基金對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。而公募REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。同時公募REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金?！?/p>
助行業結構性改革
“公募REITs將對國內不動產投資和房地產行業帶來巨大的推動。可以說這是不動產市場高質量發展的一部分?！毙摁斝l提到，“公募REITs的發行，將有助于開發、運營企業擺脫重資產模式，從而實現現金變現，推動可持續生產。同時也為普通投資人提供了不動產投資的新渠道，有助于社會財富的分配改革。”
據悉，而除了發展進程和落地時間外，首批公募REITs的產品方向也是目前業內關注的重點。
從目前掌握的情況看，預計公募REITs將在產商業地產領域獲得巨大的發展空間，產業、物流、高科技等產業園區、基礎設施補短板行業資產和進入穩定期的商業地產項目可以通過公募REITs實現證券化上市、資本化運作、輕資產運營、統一化管理。
“這有助于資產持有方，尤其是開發背景較重的資產持有方，通過REITs實現合理退出?！毙摁斝l說，“這也是目前普通投資人獲得大型產商業地產底層資產權屬的絕佳管道。也將為市場服務、基金管理等行業帶來機會?！?/p>
長期來看，公募REITs對于進一步探索產商業地產的可持續開發和經營的成熟模式。培育專業性經營公司、基金管理公司以及評估、產品發行等領域的企業，實現可輸出、可復制、可擴張的模式將帶來積極的引導作用?！?/p>
另外，對于首批公募REITs產品擬落地的地區，修魯衛提到，“將側重于試點行業的龍頭企業以及重點鼓勵地區，如粵港澳大灣區、海南自由貿易港、長江經濟帶以及京津冀地區等。”
將開啟資配新航線
記者在采訪中注意到，在積極推動內循環經濟的背景下，加快推出基礎設施配套產品將是主基調，因此監管層也希望有更多金融產品能更快地募集資金并投入到項目建設中。
據了解，以目前監管層對公募REITs的重視程度、政策密集出臺的態勢、各級地方政府的鼓勵態度、各類發行人的踴躍參與程度，以及REITs對我國經濟轉型升級發展可能帶來的重大支持作用，預計在公募REITs落地之后將得到快速推廣。
修魯衛透露，按照規定“基礎設施基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。基礎設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。可供分配金額是在凈利潤基礎上進行合理調整后的金額，相關計算調整項目至少包括基礎設施項目資產的公允價值變動損益、折舊與攤銷，同時應當綜合考慮項目公司持續發展、償債能力和經營現金流等因素，具體由中國證券投資基金業協會另行規定。”他表示，從收益率上看，“公募REITs對于投資人來說，作為股票、債券之外的新配資方式是具有足夠吸引力的?！碑斎?，不能忽略的是公募REITs在帶來足夠收益的同時，也與其他金融產品相仿具備同等的風險性。
“不過，在國際上，REITs作為金融工具已經足夠的成熟?！毙摁斝l表示，目前“美國市場REITs存量已超1.3萬億美元，而國內僅僅數千億人民幣，未來發展空間很大。”因此，可以預見的是，本次公募REITs正式發行后，將打開不少于萬億人民幣的不動產投資市場規模。
青島財經日報/青島財經網記者 趙彭
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