青島西海岸新區(qū)4月29日發(fā)布“房產(chǎn)新政11條”，涉及落實國家房產(chǎn)調(diào)控新政、放寬購房落戶條件、扶持人才安家創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新村改安置模式以及實行公積金異地繳存本地貸款等11個方面。新政的實施讓青西新區(qū)樓市迅速升溫，自4月30日至5月3日，短短4天時間，看房人數(shù)近萬組、3萬余人，成交新房457套。
新落戶政策吸引大批購房者
4月29日，青西新區(qū)正式發(fā)布“房產(chǎn)新政11條”，力促區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“五一”期間，記者走訪該區(qū)多處樓盤發(fā)現(xiàn)，看房者咨詢熱情高漲，據(jù)了解， “放寬關(guān)注購房落戶條件”政策的購房者占了較大比例。
家住山東省棗莊市的薛先生借著“五一”小長假時間專門考察了青西新區(qū)的樓盤，他說，青島西海岸新區(qū)依山傍海，適宜居住，加上被批復為國家級新區(qū)，就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境好，這次又有了買房能落戶的政策，堅定了他過來定居的念頭。
記者從青島西海岸新區(qū)國土資源和房屋管理部門了解到，自4月30日至5月3日，短短4天時間，看房人數(shù)近萬組、3萬余人，成交新房457套。而來自搜房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過五一小長假的短暫低迷后，青西新區(qū)二手房市場成交量迅速攀升，5月4日至5月6日3天的時間里109套二手房成交。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份西海岸樓市成交環(huán)比小幅回落。其中，西片區(qū)成交量約750套；東片區(qū)成交約760套。東片區(qū)的萬達和世茂·諾沙灣在本月均有樓盤加推。分析人士認為，此次青西新區(qū)政府出臺具有“區(qū)域發(fā)展傾向性”政策的步伐已明顯加快。可以想象，如果“新政11條”仍然達不到預期效果，政府很可能繼續(xù)放出“大招”。由此可預見，西海岸樓市的“春天”即將到來。
配套是購房者不忽視的因素
新政“建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為新購商品房業(yè)主代繳一年物業(yè)服務(wù)費和隧道通行費”，開發(fā)商補貼隧道費政策成為購房者關(guān)注的焦點。離隧道不足5公里遠的海爾山海灣盡管屬于尾盤銷售，但看房的市民依然絡(luò)繹不絕。一位置業(yè)顧問告訴記者：“雖然我們還沒有接到區(qū)政府要求開發(fā)商代繳隧道通行費的通知，但已經(jīng)有大量購房者來售樓處打探消息。”在市南巫峽路上班的宋先生趁著五一休假前來探盤，“之前聽說隧道通行費要降價甚至免費，如果開發(fā)商可以代繳一年的隧道通行費，我覺得到需要自己繳費的時候差不多就能迎來隧道免費時代了吧？”宋先生表示，西海岸環(huán)境好房價又相對便宜，如果隧道可以免費通行，他會毫不猶豫地把家安在西海岸。
一位不愿透露姓名與工作單位的先生告訴記者，他推測他們單位應(yīng)該會響應(yīng)政府的號召團購商品房，他能享受最低6萬元的財政補貼，但他是否參與團購還是要看可選房源的配套情況。“我女兒今年3歲了，如果要買房，我肯定要選一套靠近優(yōu)質(zhì)小學的房子。”
萬達星光島首期8個樓座選擇在小長假第一天開盤，不少近郊游的市民順道探盤，售樓處能休息的座位全部占滿。到訪者紛紛表示，項目匯聚大劇院、國際頂級秀場、星級酒店群、全球頂尖的游艇中心、世界一流的國際醫(yī)院和學校、世界級島岸濱海酒吧街等高端配套是他們熱衷該項目的主因。
青西新區(qū)樓市庫存依然高企
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2015年5月3日，青西新區(qū)的商品房庫存總量已達到7萬套（其中原膠南市4萬套，原黃島區(qū)3萬套），占到了整個青島庫存總量的30%。
房價點評網(wǎng)高級分析師王妍表示，青西新區(qū)房產(chǎn)市場定位主要集中在兩方面：一是原中心城區(qū)的剛需改善型樓盤；一是沿海一線的中高端別墅度假類樓盤。目前閑置或庫存量過高的樓盤主要集中在后者，沿海一線的中高端樓盤同質(zhì)化嚴重，且囿于周邊相關(guān)生活配套設(shè)施的不足，庫存量一直較大。“我們對2015年前四個月的成交情況做了一份面積排行榜，榜單顯示這些比較熱銷的樓盤大多為國內(nèi)知名開發(fā)商建造，項目體量較大，規(guī)劃完善；樓盤位置分布于黃島各個區(qū)域，主要聚集在安子片區(qū)，黃島老城區(qū)香江路商圈附近，這些區(qū)域樓盤密集，配套完善，安子片區(qū)價格較低，距隧道口較近，能夠滿足大多數(shù)在黃島置業(yè)的購房者的需求。”房價點評網(wǎng)高級分析師王穎如是說。
青西新區(qū)高端樓盤前景被看好
青西新區(qū)的別墅項目主要集中在海景資源豐富的濱海大道沿線，山景資源豐富的小珠山原生態(tài)板塊。
保利、萬科、世茂等大開發(fā)商紛紛進駐該區(qū)域，并致力打造中高端別墅區(qū)，供應(yīng)量在2012年大幅上漲，隨后，本土化小開發(fā)商也紛紛跟風搶駐。但目前供應(yīng)量已有小幅下降，未來西海岸的別墅供應(yīng)量將會日趨減少。從區(qū)域來看，目前西海岸已基本飽和，再建別墅項目將會逐漸向西發(fā)展，例如藏馬山、大珠山等。目前青西新區(qū)的獨棟均價在17900元/平方米左右，聯(lián)排在13600元/平方米左右，雙拼在15900元/平方米左右，疊加在11900元/平方米左右。從月度來看，價格明顯有上漲的趨勢。
房價點評網(wǎng)高級分析師唐躍輝認為，總體來看，目前青西新區(qū)別墅市場去化較慢，庫存量也略大，但是別墅項目未來還是有市場的。這主要考慮到改善性產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢，購房者對于居住品質(zhì)以及舒適度的要求越來越高；再加上濱海大道沿岸擁有得天獨厚的景觀資源；隨著未來東方影都的建成更是進一步提升周邊配套能力，升值空間大；政策規(guī)劃利好將進一步助力其發(fā)展。
眾多房產(chǎn)項目順勢讓利促銷
新政推出后，青西新區(qū)一些房產(chǎn)項目順勢加大團購打折、優(yōu)惠讓利等促銷力度，著力吸引市民到西海岸置業(yè)。對于真正的購房者來說，買房子歸根結(jié)底還是看性價比，因此，實打?qū)嵉膬?yōu)惠就是最具吸引力的。“特價房”、“最低8折優(yōu)惠”紛紛于五一期間現(xiàn)身西海岸。
當然，也有開發(fā)商為了在這一輪政策利好中搶得先機而以各種營銷策略造勢。有的邀請話題明星輪番上陣，更有馬戲表演吸引客源。有的除了售樓處置業(yè)顧問“正規(guī)軍”，更發(fā)展了大批“游擊隊”，蹲點拉客與同區(qū)域樓盤“血拼”。很多看房人不禁感嘆：為了賣房，開發(fā)商也是拼了。
請明星向來是土豪開發(fā)商的慣用招式，5月1日下午，青島萬達的兩個項目皆有明星助陣，青島東方影都星光島展示區(qū)開放盛典，請來陸毅鮑蕾、黃齡、韓國男團助陣，萬達維多利亞灣示范區(qū)開放盛典，請來張信哲、溫嵐獻唱。
房價點評網(wǎng)高級分析師王妍認為：落戶條件的放寬在一定程度上導致購房者看房情緒積極，而五一期間各種促銷折扣活動也促成了一定量的成交，后續(xù)會在網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)。
新政旨在助力青西新區(qū)去庫存
雖然樓市利好政策接踵而至，但是由于原有庫存量較大，西海岸去庫存依舊任重而道遠。
克而瑞青島高級分析師張斌說：“近期西海岸樓市去化情況有所好轉(zhuǎn)，但成交項目比較集中，萬達2個項目加銀盛泰3個項目的成交量占了整個青西新區(qū)成交量的三分之一。青西新區(qū)房產(chǎn)新政11條優(yōu)惠力度集中在高端人才，對吸引人才有較大促進作用，對普通購房者影響不是很大。”
青島著名樓市分析人士張百忍表示，“房產(chǎn)新政11條”是區(qū)級政府可出的力度最大的樓市利好政策，但關(guān)鍵還是要看落實。抓住時機去庫存是房企的正確選擇。
王妍認為，從近期陸續(xù)出臺的“青島2015戶籍新政”和“青西新區(qū)房產(chǎn)新政11條”不難看出，這是政府針對青西新區(qū)樓市做出的帶有強烈“區(qū)域傾向性”的政策。目的不言而喻，出臺這一政策不僅積極響應(yīng)了中央對樓市做出的“要完善市場，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”調(diào)控政策，而且又能向“把西海岸打造成另一個青島主城區(qū)”的目標邁進一步。長期來看，西海岸樓市前景較為樂觀。
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近來樓市政策“暖風”
2014年5月13日：央行發(fā)聲力挺首套房貸
5月13日，央行敦促商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；科學合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款；有效防范信貸風險，嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風險的監(jiān)測分析；建立信息溝通機制，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應(yīng)。“央五條”公布后青島16家銀行中有15家銀行“清一色”基準利率，但放款速度有所提升，另外一家匯豐銀行個人首套房貸利率針對優(yōu)質(zhì)客戶雖仍實行優(yōu)惠，然優(yōu)惠幅度由此前的9折縮至9.5折，但普通用戶實行基準利率。
2014年8月1日：青島部分解除限購
8月31日晚，青島國土資源和房屋管理局通過自己的官方微博“青島房地”對外發(fā)布：自2014年8月1日零時起，對黃島、城陽兩個區(qū)的住房放開限購政策；對市南、市北、李滄、嶗山四個區(qū)套型面積在144平方米以上含144平方米的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策。
2014年9月1日：青島限購全面取消
9月1日中午，青島市國土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”消息:自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。
青島三年限購至此終結(jié)。但全面取消限購沒有引起樓市的大幅波動，商品房銷量和房價都沒有出現(xiàn)大起大落的情形，總體比較穩(wěn)定。但從另一方面來說，全面解除限購真正確立了市場反轉(zhuǎn)趨勢，為成交量價全面反彈、解決購房門檻等問題亮了“綠燈”。
2014年9月23日：“青18條”出臺
9月23日，青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務(wù)局、青島市規(guī)劃局等六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（以下簡稱《意見》）。意見規(guī)定，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。同時，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。
2014年9月30日：央行出臺房貸新政明確首套房認定標準
9月30日央行下發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知稱積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
對于央行該政策，青島本地銀行選擇了“部分執(zhí)行”，即首套房貸“認貸不認房”， 7折利率但至今未出現(xiàn)，多數(shù)依然執(zhí)行基準利率。
2014年11月22日：央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率
中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。調(diào)整后，五年以上貸款基準利率由原來的6.55降到6.15，相當于打了94折。
青島：商業(yè)住房貸款方面，在青銀行執(zhí)行新利率，個別銀行針對首套房貸有折扣優(yōu)惠，但需指定樓盤，并且貸款人需要滿足一些硬性條件。公積金住房貸款方面，青島市個人住房公積金存貸款利率也同步下調(diào)，自24日起，住房公積金五年以下（含五年）的貸款利率從原來的4.00%降至3.75%；五年以上的公積金貸款利率由原來的4.5%降至4.25%，下降幅度為0.25%。
2015年3月1日：央行再次降息給購房者“減負”
2月28日央行宣布，自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。
2015年3月30日：二套房首付及免稅門檻雙降
3月30日，中國人民銀行最新發(fā)文指出，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于4成，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2015年4月20日：央行降準
中國人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點。在此基礎(chǔ)上，為進一步增強金融機構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)等的支持力度，自4月20日起對農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機構(gòu)額外降低人民幣存款準備金率1個百分點，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準備金率至農(nóng)信社水平；對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準備金率2個百分點；對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達到一定比例的國有銀行和股份制商業(yè)銀行可執(zhí)行較同類機構(gòu)法定水平低0.5個百分點的存款準備金率。
2015年4月29日：青西新區(qū)房產(chǎn)新政11條
青島西海岸新區(qū)4月29日發(fā)布“房產(chǎn)新政11條”，涉及落實國家房產(chǎn)調(diào)控新政、放寬購房落戶條件、扶持人才安家創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新村改安置模式以及實行公積金異地繳存本地貸款等11個方面。
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