濟州島“定點清除”中資地產
正當中國房地產開發商在海外悄然堆砌誘人的投資數字時，一盆冷水毫不留情地潑了過來。此次冷水來自于韓國當地政府，剛剛在6月初當選的濟州道新知事元喜龍“無情地”叫停了多個中資項目。同時，其還宣布將大幅提高外國人通過購買房地產獲得濟州永居權的條件，而目前這些投資者大部分是中國人
本報記者 夏妍
由于擔心濟州島被中國地產商的“投機資本”變為“中國城”，6月27日，韓國要求已獲得上屆政府批準但未開工的項目暫停，并將大幅提高外國人通過購買房地產獲得濟州永久居住權的條件。
不過，記者發現，盡管濟州島房地產項目被叫停，但韓國并沒有完全拒絕中國房地產企業在當地的其他投資，比如美通投資將在2014年向韓國房地產等開發項目投資300億人民幣、萬達集團支援衣戀集團開發旅游地產等。
這“叫停”與“歡迎”之間的強烈反差引起了不少業界人士的質疑。那么，這看似矛盾的現象背后又隱藏著怎樣復雜的因素？濟州島項目被叫停這盆冷水又是否會讓中國開發商的海外投資熱情降溫？喊停的背后是福是禍？
知事喊停項目
中國房產投資在濟州島的“滑鐵盧”源于韓國濟州道知事元喜龍的言論。
據韓國當地媒體報道，在6月4日韓國地方選舉中新當選的濟州道新知事元喜龍最近頻頻發出對中國資本的“異常言論”，稱中國目前投資濟州的大項目屬于“投機資本”，擔心未來中國人在濟州圈地成為“中國城”，并要求已經獲得上屆道政府批準但未開工的項目“從頭再來”。
據韓聯社6月20日報道，原本計劃在6月24日舉行開工儀式的中資企業藍鼎濟州開發公司接到濟州道的通知，稱通過對5月30日申請的濟州神話歷史公園A區和R區的建筑許可進行核查發現，建筑許可申請面積和開發事業承認面積之間存在一定差異，要求8月29日之前進行完善。元喜龍表示，當地歡迎健康的中國資本，但堅決反對投機性中國資本，并要求將該項目的后續審批等全部移交給新的濟州道廳。
面臨重新審核危機的并非僅這一個項目。據韓國《朝鮮日報》報道，韓國樂天公司和中國綠地集團共同開發的濟州“夢塔”項目遲遲無法突進。元喜龍公開表示，將對之前道廳頒發的許可證書“一一檢驗并從頭開始”。
這樣一來，享受慣了自由行事的中國開發商立刻陷入了尷尬的境地。
事情傳出后，“神話歷史公園”中方開發企業藍鼎集團在接受媒體采訪時表示，具體的情況正在了解中。“藍鼎方面正在與當地政府進行溝通，目前從反饋的信息溝通來看，是很順暢的。”藍鼎集團對外表示。
而作為境外投資的大戶，綠地集團也陷入到了此次漩渦之中。對于項目被叫停，綠地相關負責人對媒體方面表示，此次被提及的“夢塔”是一個超高層的項目，目前具體狀況需要進一步確認。而綠地此前在濟州島投資的綠地健康旅游城項目進展順利，不會受此影響。
此舉是否會加大中企投資風險，中國駐韓國大使館經濟商務參贊處表示正在做調研。韓國媒體和專家擔憂，地方政府輪換后政策急轉彎，會降低外資對韓國的信任度。
難忍高房價
中國在濟州島的項目被喊停無疑引來了外界的密切關注。那么，究竟是什么原因促使韓國政府作出這樣的決策？
分析元喜龍的言論，不難看出，當地政府對于中國開發商盲目上馬項目的擔憂。
事實上，中國人在濟州島的“圈地”數據確實讓人感到詫異。根據韓國國土交通部公布的數據，2013年第一季度，中國人新購買的韓國土地多達40萬平方米，大幅超過同期歐洲人、美國人購買的土地面積。歐洲人買了14萬平方米，美國人只買了9萬平方米。
如果僅看濟州島，增長速度更是驚人。記者從韓國當地的房地產公司了解到，2012年到2014年間，中國人購買的濟州島面積增加了10倍以上。與此同時，由于韓國濟州島的投資移民政策，這幾年濟州島的房子每年都增值10%。
據韓國《中央日報》報道，截至2013年3月末，中國人擁有的濟州島土地已達到48.5萬平方米，相比于2010年末的4.9萬平方米，兩年多的時間里增長了近9倍。
萊坊高級董事、估價及咨詢部主管林浩文指出，在中國香港、新加坡等中國買家的傳統投資熱點相繼推出不少調控措施后，他們把主要目光投向歐美等地。由于濟州島為觀光地區，以往較少中國買家投資，但最近兩三年趨勢開始逆轉，主要原因是歐美熱點區域的房價已上升不少，相對而言濟州島房價較便宜。
“韓國地理位置上鄰近中國，尤其是離中國北方區域僅1至2小時飛機航程，也增加了對中國買家的吸引力。”林浩文稱。
“開發商是跟著消費者走的。”復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民告訴記者，“所以，越多的中國購買者看好濟州島，就會有越多的開發商涌入。與此同時，購買者在國外買房，出于親近心理，更傾向于購買中國開發商的房產。”
種種因素的作用下，濟州島上80%的購房者來自中國已不足為奇。然而，這樣的情況對于當地的居民來說，并不是一件讓人感到開心的事情。由于中國開發商開發的房產項目價格往往要高于濟州島當地水平，讓當地的韓國人頗為反感。
“剛開始，來到濟州島的中國人給當地帶來很多收益。”在濟州島經營民宿的李泰蘭(音譯)告訴《國際金融報》記者，然而，隨著越來越多的開發商進入濟州島，越來越多的中國買房者甚至是炒房者抬高了當地的房價。
“2010年的時候，濟州島的房價在7000元/平方米左右。現在，3萬元/平方米的房價都是非常正常的。”李泰蘭表示，當地的居民收入并不高，這樣的房價給他們造成很大的生活壓力。
當地從事旅游業的金海珠(音譯)則告訴記者，如今很多開發商在濟州島開發房地產，多半是瞄準了中國市場，甚至一些項目是專門針對中國人推銷的。
“在當地人看來，正是因為這些中國人在大量購買濟州島房產和土地的同時，推高了當地的房價。”金海珠有些無奈地稱，“對于政府此次喊停濟州島項目，很多島民都覺得很欣慰。政府終于開始阻止炒房行為。”
夾雜政治目的
然而，在一些分析師看來，濟州島項目被喊停背后的因素并不是那么單一。
中投顧問項目總監朱文嘉在接受《國際金融報》記者采訪時指出，濟州島新知事剛剛上任就叫停中國房地產投資項目，更多的因素或表現為政治因素，“所謂‘新官上任三把火’，一來顯示自己權威，二來進一步拉攏當地居民，來實現自身政治目的”。
蔡為民對這樣的觀點也表示贊同，“元喜龍知事擔憂的觀點也是當地民意的體現，當地居民具有選舉權，而濟州道知事基本相當于中國的市長級別的官員，他必然要考慮到自己選民的一些利益。而在那里購買房產的國外買家是沒有選舉權的。”
蔡為民指出，從中國企業在濟州島的項目被叫停的背后不難看出，元喜龍知事和那些中國投資企業之間的關系比較冷淡，“這大概也是那些開發商們始料未及的”。
不僅如此，除了要加強對于中資項目的審查，濟州島還將進一步提高外國人置業的門檻。據《首爾新聞》6月21日報道，濟州島今后將大幅提高外國人通過購買房地產獲得永居權的條件。元喜龍的職務交接委員會6月20日對外宣布，以后外國人要獲得濟州島永久居留權，除了購買5億韓元(約合50萬美元)以上的房地產外，還必須另外購買5億韓元的“濟州地方開發債券”，以“改善”濟州島的投資移民制度。此外，濟州道已經向韓國中央政府提議，準備在濟州實施“永居權總量制”，即將移民總數控制在濟州島人數總數的1%，約6000人左右。
在業內人士看來，這一系列的措施，主要是為了防止中國開發“商圈地式”地在當地造“中國城”，合理控制濟州島的外來購房人士。
對此，易居(中國)高級分析師薛建雄告訴《國際金融報》記者，韓國政府此次針對中國企業的叫停言論及措施，是出于對濟州島房地產長遠發展的考慮，是一次屬于房地產市場的合理調整。
“因為當地有些開發商采取的是快買快賣的模式，將房地產做成快銷產品，這樣后期很難運營好。這會讓濟州島當地的房地產市場空置率上升，對當地樓市造成不良影響。”薛建雄認為，如今，韓國政府發現問題后，就需要調整規劃，考慮設立更長遠、能把項目運營活的方案。
“就像中國的一些旅游城市那樣，政府加強對旅游地產項目的監控管理，才能將這些項目長期運營下去。”薛建雄說。
后續影響不小
無論韓國政府的一系列措施是為了當地房地產市場長遠利益考慮還是處于政治目的，項目叫停及置業門檻提高無疑會給中國的開發商和投資者帶來不小的影響。
“在濟州島采取快買快賣模式的房地產商必然會有所損失。”薛建雄指出，因為中國開發商的海外項目，大部分仰仗中國境內購房者捧場。如今，投資門檻上升，購房者將隨之減少，而沒有了中國購房者做后盾，這一段時期內中國開發商進軍韓國的信心和決心自然會受到打擊。
朱文嘉則認為，當地房地產投資在未來的一段時間內將進入冰封期，外資投資將凍結。
“在情況不明的情況下，中國及其他國家投資者不會貿然繼續投資。”朱文嘉指出，已經賣出的地塊，如今需重新審查，這對中國企業來說，無疑是直接的損失。而這樣的投資環境勢必會影響濟州島的整體房地產投資，對上下游產業鏈也會產生一定的負面影響。
其實，受到傷害的不僅僅是中國企業。對于政府的措施，李泰蘭對記者表達了自己的憂慮，她坦言，其實濟州島當地人對中國購房者有一種矛盾的心理。“當地居民對高房價的問題意見很大，但從旅游服務行業來說，由于政策性因素，中國購房者數量將減少，而當地旅游業的經濟效益也將隨之減少”。
據記者了解，很多在濟州島購房的中國人，并不是長期居住在這里，他們以旅游度假為主，所以政府在叫停一些中國投資項目后，又抬高了外國人置業門檻，必然會導致游客的減少，讓一些從事旅游服務的當地人感到憂慮。
據《濟州周刊》報道，2013年，濟州島的外國游客突破200萬人，帶來3.2萬億韓元的經濟效益(約合人民幣195億元)和更多的附加產值，其中中國人超過半數以上。截至2013年底，濟州島的所有外資中，中國資本高達98%。
“中國房地產投資在一定程度上挽救了濟州島當地的經濟。”一位不愿透露姓名的韓國首爾建筑工程師對記者指出，“不過，從長遠利益考慮，政府必須做出這樣的選擇，哪怕會因此傷害到一些小眾的利益。”
“叫停”與“歡迎”
濟州島項目被叫停在一定程度上體現了韓國政府對中國投資的警惕之心。但是，韓國并沒有將中國房地產投資完全拒之門外。
據韓聯社消息，美通(北京)國際投資有限公司將與韓國ORCA簽訂投資合作協議。協議稱，美通投資2014年將向韓國房地產等開發項目投資300億元，投資規模創外資民間投資的最高紀錄。與此同時，《朝鮮日報》7月1日報道稱，萬達集團也將進軍韓國房地產，并積極支援衣戀集團的酒店度假村等休閑項目。
剛剛對濟州島的一系列項目按了暫停鍵，又對中國其他房地產投資商表示歡迎，有人質疑，韓國政府的這些舉措是否有些自相矛盾？
朱文嘉指出，美通投資在首爾與ORCA的合作投資高達300億元，大額投資項目的簽訂肯定不是一朝一夕的事情，必然經過了長期的磋商和談判。因此，這一合作并不是在叫停期間達成的。
“與此同時，濟州島中國投資項目被叫停并不意味著其他州的項目也會一并被叫停。不過，唇亡齒寒，對中國投資企業而言，這確實是一個非常不好的信號。”朱文嘉認為，不排除其他州項目被叫停的可能性。但若是在這個時候，其他州的項目也被叫停，對韓國國家形象也會有負面評價。
薛建雄也表示，其他投資項目所在的地區，并沒有出現濟州島這樣房價虛浮、過度開發的現象。這些城市也恰恰需要一些優質的投資來帶動發展。
上述工程師也對記者表示，相比濟州島的項目，首爾等其他地區的房價這些年并沒有出現大幅度上漲，首爾在近一年的房價甚至還出現了下跌。“因此，對比其他城市，濟州島房價上漲的情況完全與韓國整體房價發展趨勢不相符。暫停濟州島的房地產項目正是為了整合當地房地產市場的秩序”。
經歷了這樣的“磨難”，中國投資者對韓國依舊保持著較為樂觀的情緒。“這是一個無法阻擋的趨勢，中國房地產和建筑業的資本正在大舉涌向韓國。不只是濟州島和海云臺，中國資本正向韓國各地很多房地產開發項目席卷而來。”有媒體指出。
韓國房地產業界的一位相關人士指出：“中國建筑(2.84, 0.01, 0.35%)商認為韓國市場很有發展潛力。”可以說，韓國市場已經成為中國房地產開發商和建筑商進軍國外市場的前哨基地。
投資模式需調整
無論是民意力量，還是市場調整因素，
濟州島項目被喊停的背后，都不難看出中國力量海外看似風生水起，卻也暗藏著隨時可能爆發的風險。
朱文嘉直言，韓國濟州島項目叫停事件，對中國房地產投資者當然是消極事件，對綠地、藍鼎集團等大型房地產開發企業會帶來巨大的投資損失，將會影響企業年終利潤水平等。
“從此事件中也可以看出，房企出國面臨較大的風險，其中政治風險是不可不審慎的考量因素之一。”朱文嘉指出，這一事件對房企出國步伐提出了警示：不能過于激進，必須要平衡收益與風險。
蔡為民則認為，中國房地產投資的“大軍壓境”模式顯然已經玩不下去了。“中國房地產企業去國外投資，動輒就上百億、上千億元，這些投資在給國外政府留下財大氣粗的印象之外，也會讓他們對中國企業開始逐步警戒。”
“當然，當地法律政策的變動也是投資企業需要關注的。而濟州島項目的被叫停，也凸顯了投資企業在當地政治方面的敏感性不足。”蔡為民認為，企業去當地投資，不僅要了解當地的稅收政策、法規，更要與當地政府保持良好的溝通關系。
“在民選國家，知事這樣的職位通常代表了當地人的民意，如果投資企業與這些地方管理者的關系過于生疏，而在當地的形象又比較惡劣，必然會因此遭遇一系列難題。”蔡為民表示，除了政府方面，中國相關企業也應該與當地民眾建立和睦的關系。
然而，在專業人士看來，這次叫停事件的背后，也并非都是“禍”。
“一些房地產開發商必然會在此次事件中受到損失，但同時這也給予國內某些投資模式警告和教訓。因為這樣的情況不會單單只發生在濟州島，其他國家地區也可能發生。”一位業內人士認為，需要資金快速回籠的投資企業會受重創，而那些懂得如何長期運營盤活資金的房地產開發商則不會受政策太大的影響。（來源：國際金融報）
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