隨著樓市新政的執行,山東青島樓市迅速升溫回暖,出現交易量節節攀升、房價下跌態勢收窄的跡象。但是,細觀青島樓市交易現狀,90平方米至144平方米之間的改善性住房銷售量攀升,但200平方米至300平方米的大戶型高端住宅卻出現了明顯的成交下滑。
有開發商全盤轉讓求脫困
青島個別本土小型開發商在別墅等高端住宅銷售停滯不前的現狀下,甚至通過全盤轉讓擺脫困局。“青島一家本土實力開發商,現如今銷售的房子以大戶型沿海高端住宅為主。2014年之前,這家房企每年在青島的成交額基本排在前四名,可去年受到樓市疲軟的影響,大戶型房屋銷售業績較差,總體排名直接跌落至5名以外了。”房價點評網青島高級分析師張斌說。
張斌稱,2008年后的兩三年是樓市交易熱期,在此階段,青島高收入群體住宅需求基本得到滿足。“而現在,受反腐風暴、股市行情上漲以及擔心未來按照房屋面積征收房產稅等多種因素影響,買房子不再是一些財產保值、升值的唯一方式,從實際成交情況來看,大戶型市場成交明顯降溫。”
專家建議開發商隨行就市
“相比普通住宅,高端住宅的購買者一般都具有房產購買經驗,自主意識比較強,對于他們而言,價格并非購房最關鍵的因素,樓盤品質、樓盤位置、物業服務、小區綜合規劃等是決定他們是否購買的主要因素。”科威國際不動產青島五四廣場店店長張嘉男說,正因價格非決定因素,因此雖然高端住宅總體銷量呈現下滑,但預測未來價格不會出現太大的浮動,高端住宅價格的抗跌性將更明顯。
對于高端住宅如何加速銷售,張百忍認為,隨行就市不失為一個好方式。“根據市場行情浮動及時調整售價,迎合市場需求,才能引起購房者的購買欲,對‘地王’而言,如今雖然部分房屋虧本賣出,但也迅速回籠了部分資金,可以再投資到其他可增值行業,這比房屋賣不出去積壓資金要好得多。”張百忍說。
三百平沒人買,拆四套總算賣了青島一大戶型高端住宅“大變小”便宜賣,甚至低于拿地價
樓市不景氣,“地王”也不得不低頭。截至24日,青島“地王”樓盤從大戶型拆出的九十多套小戶型房終于被認購完畢。三四百平米的大戶型“分身”變成七八十平的小戶型,價格也從每平米三萬元左右跌至不到兩萬元,不少甚至比每平米19500元的拿地價還低。
位于青島市南區香港中路板塊的一宗土地,在2010年3月被北京一家地產公司以樓面地價19500元/平方米、總價15.6億元拍得,拿地溢價率高達225%,成為當年青島“地王”,并成為至今為止青島最高“單價地王”紀錄保持者。
可受到之后2011年青島市區房屋限購、限貸政策、樓市“滑坡”大勢等影響,“地王”雖建起高端歐式住宅,但在拿地4年多時間里,未敢輕易開盤,直至2014年5月23日,該項目才開始陸續推向市場。在2014年樓市量價齊跌的態勢下,起價每平方米40000多元的“地王”項目銷售明顯遇冷,即便在青島解除限購、放寬金融政策后,該項目大戶型高端住宅仍難以消化。
今年3月,開發商調整策略,將部分大戶型房屋拆分成小戶型房屋銷售,例如將3號樓東戶300多平方米的大戶型拆分為四套68.58平方米至81.35平方米不等的小戶型房屋銷售,均價每平方米16000元至20000元不等,購房者200萬元以內便可買到。
據統計,由于價格“超值”,如今被拆分出的九十多套小戶型房已基本被認購完。同時,其余大戶型房屋價格也有所回落,均價保持在每平方米28000元至35000元不等,但銷量依舊不多。
“拿地的單價是每平方米19500元,加上房屋建設成本、五年的未銷管理成本等,該項目住宅的總成本大約2.5萬元左右,現在小戶型房屋售價低于或臨近地價,這對開發商來說基本是虧本銷售,對購房者來說則比較劃算。”青島著名樓市學者張百忍說,該項目的虧本銷售與開發商此前拿地價過高、房屋戶型定位失策有直接關系,“雖然2010年仍處于樓市銷售旺期,但是該項目周邊類似地段的拿地價格基本在每平方米9000元以下,當初該地的預估拿地價約在萬元線左右,但沒想到會接近兩萬元。在房屋戶型定位上,開發商在限購等政策出臺下,仍以洋房、小高層大戶型住宅為主,不失為一種錯誤的判斷。”
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