幾年前，東李還是一片片農田和自然村落；幾年后，東李已經崛起一片片高品質樓盤。隨著青島世園會的舉辦，李村河治理、金水路通車等工程的實施，東李的變化也是日新月異，這里成為越來越多購房者的置業首選，同時也帶動著東李房價一路飄紅。如今，東李已經進入“后世園時代”，其熱度非但沒有降溫，反而成為眾多房產大鱷的必爭之地。
從逃離到回歸
區域換新顏
“以前李滄就是城鄉結合部，東李更是沒聽說過的地方。”在很多和姜女士一樣的老青島眼中，李滄區東部曾經是一個偏遠、尚待開發的區域一角。的確，回憶起東李，就在2009年以前，這里還是一個遠離城區的荒僻山地，基礎設施約等于“零”。那時候，東李這片區域是一個置業者遺忘的郊區。“以前環境太差了，就是農村地兒。”在東李土生土長的韓先生告訴記者，“那時候沒有開發商看得上這里，一些東李的人都是有點錢，賣了房子去市區住。”
不過，轉變就發生在幾年間。隨著中央居住區概念提出，以及2014年世園會擇址百果山，東李開始嶄露頭角。在世園會的帶動下，李村河改造成功實施，基礎設施從無到有，一個總面積達194平方公里的世園生態新區拔地而起。眾多房產大鱷也紛紛瞅準時機在此“排兵布陣”，近年來，東李板塊已成功開發了和達·和城、綠城·理想之城、萬科生態城、山河城、山景小城、玫瑰庭院等眾多品質項目。“臟亂差”的東李舊村脫胎換骨成生態居住區，曾經選擇“逃離東李”的居民們，也紛紛回歸垂青這片生態居住區。“不光以前的鄰居搶著回來，還有很多市區的人來我們這里買房子。”韓先生告訴記者。“我們是看中了這里環境好，這邊車少安靜。”姜女士告訴記者，以前他們喜歡用李村和滄口來劃分李滄區，而現在，東李已經成為李滄樓市一片嶄新的區域。
從千元到破萬
板塊價值提升
如今的東李板塊已經成為整個李滄區居住品質和住宅價格的代表，不過就在幾年前可沒有人這么想。2008年，綠城集團大張旗鼓進駐東李區域，引發人們對這一板塊關注的同時，更多的是引發人們的質疑。隨后，2014年世園會會址塵埃落定才讓東李板塊的價值得到肯定，這也吸引萬科、和達、新海園等開發商相繼入駐東李板塊。世園會無疑使得東李板塊成為眾多地產大鱷眼中的“肥肉”，金水路、世園大道等新建道路的修建；百果山森林公園的純生態環境，造就了東李生態住區的美譽。在業內人士看來，世園會縮短了東李板塊和市區的心理距離，也最終帶來了對此區域的真正認可。
實際上，東李板塊價值的提升從區域房價上來看更加直觀。數據顯示，2009年，該板塊的成交均價6971元/平方米，2010年為7171元/平方米，而在2012年便迅速破萬，2014年一度高達11654元/平方米。業內人士告訴記者，開園前期，尤其是從2011年開始，房價開始大幅上漲，年均漲幅達到9%。世園會開放時，東李板塊價格達到頂峰，隨之有小幅下滑。通過一路飆漲，東李的房價已經超過李滄其他片區，有些項目的價格更是直逼市北區，讓剛需購房者望塵莫及。前段時間，記者探盤發現，東李一家熱銷盤均價為9800元/平方米，現房銷售的映月公館瓏臺均價也達12000元/平方米。
從世園到后世園
土地市場漸火
東李板塊崛起之時，有業內人士將其歸因于世園會的帶動，并預言東李板塊 “后世園時代”會受冷落。不過現在來看，后世園時代東李板塊更加熱鬧。2014年，眾多地產大鱷在李滄拿地，李滄區共成交商住用地18宗，面積超過1280畝，在青島市內各區中僅次于西海岸和城陽區，是主城區四區中土地成交量最大的區域。去年共有八家開發商在李滄拿地，分別是萬科、保利、綠地、北京城建、海爾、卓越、新城、和達，每一個都是響當當的地產大鱷。
2014年4月，青島海翔置業有限公司4.6億拍下李滄區廣水路以南、東川路以西李家上流社區的兩宗土地，今年2月份，海爾地產收購了青島海翔置業90%的股權，成為這兩宗土地的實際開發商；2014年6月，北京城建經過百輪競價搶下位于李滄區九水路南、習水路北、合川路東的蘇家社區改造地塊，總價超過5.8億。去年下半年，李滄區土地市場的競爭更加激烈。2014年10月14日，青島萬科企業有限公司競得李滄區世園板塊3幅地塊，總成交價達11.19億元；2014年12月9日，保利地產競得李滄金水路以南、秀山路以東、虎山路以北、鴻園路以西三幅地塊，成交總價逾12億元；2014年12月17日，卓越新城與和達置業，一舉包攬李滄東部世園會周邊8幅地塊，總占地面積533168.7平方米，總建筑面積逾100萬平方米，土地總金額超過32億元。
從拿地情況看，除了保利和綠地外，其余幾家房產大鱷都集中在東李世園板塊拿地，而且地塊距離都比較近——尤其是海爾、萬科、和達等，大多分布在萬科生態城一期周邊，基本上是“擠”在一塊了，只有北京城建的地塊稍遠，但也不過1公里的距離。
從單一客戶到大鱷云集
新項目陸續亮相
今年上半年，東李板塊比較平淡，不過進入下半年，東李樓市將分外熱鬧。據了解，下半年，除了原來的老盤以及上半年推出的新盤繼續銷售外，萬科生態城二期項目也會入市，北京城建也將推出進入青島市場的第一個產品；不僅如此，去年年底，和達、卓越和新城三家一起拍下的上臧爐房地塊，按照正常房地產開發進度，今年下半年也會進入市場銷售。
“除了和達將有部分別墅洋房以外，海爾鉑悅蘭庭、萬科生態城二期、卓越新城和北京城建項目都將以高層住宅為主，同時配有部分商業，所以，未來這些樓盤產品相似程度特別高，都屬于同一區域的競品項目。”樓市分析人士告訴記者，這幾個項目的位置差別不大，可以說在地段、配套、交通等方面都相差無幾，沒有哪家能有明顯優勢。
而對于購房者來說，他們最關心的就是未來東李房價的走勢。在樓市中，地價和房價就像面粉和面包，土地價格往往決定著房價。從去年拿地價格來看，北京城建拿地價格最高，卓越新城拿地價格最低，海爾其次，和達璟城和萬科的拿地價格都在3400元/平方米左右，卓越新城和海爾在土地成本上具有些許優勢。此外，目前東李在售樓盤的價格無疑有參考價值。從萬科生態城一期來看，該項目在2013年的時候就已經基本售罄，最后銷售的新房價格都超過了9700元/平方米，而目前二手房的價格已經過萬元。
記者觀察
配套仍需繼續完善
“區域這么集中，產品定位又相對類似，種種因素注定了今年下半年，東李板塊將成為樓市的熱點區域。”業內人士認為，對于購房者而言，下半年東李板塊值得期待。的確，在青島的樓市板圖中，東李板塊由于其居住品質和住宅價格一直不乏吸引力。“一種是剛需，受房價的限制但是對環境有一定的要求，東李板塊的居住氛圍無疑最合他們的胃口；一種是改善，一般以車代步，在東李居住進出市南也方便。”業內人士表示，東李一直有著特色鮮明的購房群體。
不過，目前雖然大鱷云集，東李的配套設施仍然需要加強完善。有樓市觀察人士坦言，縱觀東李的一路發展，并不似新都心及濱海新區般從概念逐步趨向于成熟。在世園會落幕以后，東李的發展似乎有些后繼乏力。的確，世園會作為一個重要項目，開園確實具有重要意義，世園會提高了板塊知名度，其本身也是一個大型的公共休閑娛樂場所。但是對于購房者來說，購房的主要關注點在于交通、配套成熟度、與核心區的距離。不過多數業內人士還是看好東李板塊，雖然世園會已經結束，但東李板塊作為世園生態新區，無疑將延續世園會“讓生活走進自然”的主題，著眼于對城市發展的拉動作用，按照“園、林、城、區”的戰略時序展開。并且現在東李板塊交通發達，后期隨著學校、醫療、商業等配套資源日益完善，無疑升值空間會更大。
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