受貸款利率下調(diào)、首付款比例降低及二手房交易營(yíng)業(yè)稅“五改二”等利好政策影響，島城二手房市場(chǎng)成交量陡增，闊別市場(chǎng)兩年之久的交易熱潮重現(xiàn)，但價(jià)格依舊維持在下行的通道。業(yè)內(nèi)人士分析，二手房交易量掛牌量的上升，無(wú)疑會(huì)對(duì)新房去庫(kù)存形成壓力。受此影響，蔓延在部分一線城市的漲價(jià)行情，恐難在島城上演。
“蕭條了兩年，二手房市場(chǎng)終于回暖了！”對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)人張?chǎng)﹣?lái)說(shuō)，起大早到不動(dòng)產(chǎn)登記中心排隊(duì)領(lǐng)號(hào)是幸福的事兒。記者了解到，二手房市場(chǎng)的回暖，始自5月份，各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心重現(xiàn)排隊(duì)長(zhǎng)龍，成為市場(chǎng)回暖最直觀的證明。“從交易數(shù)量來(lái)看，5月份的簽約量是4227套，雖然離2013年3月份月成交破萬(wàn)套，還差很遠(yuǎn)，但這是兩年多來(lái)第二個(gè)月度成交高峰。”青島鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師劉爍說(shuō)。
不動(dòng)產(chǎn)登記中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即便是在去年的“金九銀十”旺季，全市二手房?jī)H分別成交2247套和1948套，此后就一直在一兩千套之間徘徊，而5月份的成交量較去年同期上漲了9成，6月份的市場(chǎng)成交量依舊居高不下，日均成交量在150套左右。而去年6月二手房成交1928套，日均64套。
成交量的高走，并沒(méi)有帶來(lái)價(jià)格的變化。“在深圳、上海等一線城市出現(xiàn)的漲價(jià)現(xiàn)象并不存在。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說(shuō)。來(lái)自多家品牌中介提供的成交案例顯示，位于觀音峽路銀座公寓的一套128平方米的房源，登記一天內(nèi)迅速以117萬(wàn)元的總價(jià)成交，單價(jià)僅為9140元；位于市南區(qū)隆德路弘信山莊一套89平方米的房源，則以1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交。“嶗山區(qū)的高端住宅和大戶型房源也是這樣，有些房源降幅逼近20%。”文杰地產(chǎn)總經(jīng)理盧文杰說(shuō)。鏈家地產(chǎn)提供的一份近期成交價(jià)格顯示，今年1至5月份，二手房成交均價(jià)分別為13187元/平方米、13108元/平方米、13069元/平方米和13069元/平方米，13021元/平方米，價(jià)格下行的趨勢(shì)較為明顯。
“樓市‘3.30’新政將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年降至2年，滿兩年的房屋入市量明顯增多，此后央行接連降準(zhǔn)降息，減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，成交量大幅上漲不足為奇。”青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍說(shuō)，但由于現(xiàn)在新房的庫(kù)存依然很大，樓盤(pán)大都不敢貿(mào)然漲價(jià)，如果二手房漲價(jià)，很可能會(huì)失去市場(chǎng)。
分析
存量房已不僅僅限于新房
“交易激增，不僅發(fā)生在青島，北京上海等一線城市也是這樣子。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說(shuō)，目前來(lái)看，住宅供求關(guān)系已經(jīng)跨越了短缺時(shí)期，加上住宅的投資價(jià)值降低，股市持續(xù)大幅上漲、投資性住房變現(xiàn)等因素影響下，加上二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年，二套房首付比最低降至四成，對(duì)二手房市場(chǎng)形成明顯的推動(dòng)作用。受此影響，成交量或會(huì)進(jìn)一步遞增。
“目前的樓市現(xiàn)狀是，新房存量居高不下，二手房掛牌量增加，市場(chǎng)存量已經(jīng)不僅僅限于新房市場(chǎng)。”盧文杰也分析說(shuō)，過(guò)去的住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的博弈，但隨著二手房市場(chǎng)發(fā)力，將變成開(kāi)發(fā)商、二手房業(yè)主和購(gòu)房者之間三個(gè)群體的博弈，住宅供求關(guān)系將變得更加復(fù)雜。
多位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，二手房掛牌量和交易量的上升，無(wú)疑會(huì)對(duì)當(dāng)前新房的去庫(kù)存產(chǎn)生很大的挑戰(zhàn)。
記者 王愛(ài)科
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