近年來，因國家關于工業用地上的產權分割政策不明，一線產業園的產權糾紛問題備受業界關注。作為剛剛進入產業地產2.0時代關鍵期的鄭州，如何規避此類風險，尤為重要。對此，律師稱在國家層面出臺相關規定之前，相關市場主體應按照各地具體要求，合法合規開發、利用、經營工業用地，并呼吁盡快完善相關法律法規，適應經濟發展的新常態。
工業用地產權分割政策“模糊” 易存風險
目前，關于工業用地上廠房或辦公樓能否進行產權分割問題，國家尚未有法律法規做出明確規定。
2004年，國土資發〔2004〕232號關于發布和實施《工業項目建設用地控制指標（試行）》的通知，其中《工業項目建設用地控制指標（試行）》第四條第四項和第六條分別規定：工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施；工業項目建設要嚴格控制廠區綠化率，在工業開發區（園區）或工業項目用地范圍內不得建造“花園式工廠”。
“工業用地產權分割事宜國家層面態度模糊，沒講清楚，不像住宅和商業地產，是否違規有法可依。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副研究員黃躍在接受媒體采訪時曾稱。
工業用地上的產權分割糾紛近兩年從未斷過。
據媒體公開報道，2012年，上海夢海化工原料有限公司在支付部分房款后產生質疑，認為上海派米雷(奉賢)企業園區并無房地產開發資質，購房合同具有欺詐性質。協商未果后，雙方對簿公堂。
2014年，在南京天安數碼城，簽約入駐的企業和開發商因產權的問題“劍拔弩張”。
前有派米雷，后有天安數碼城。工業用地產權分割問題同時衍生出一系列企業違約的風險以及“業主”維權事件。
戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵表示：“現在大多在售的工業地產項目都是研發辦公類，特別是三四線城市，開發商為了盡快回籠資金，也是為了規避風險，絕大部分走銷售的路子。可以看到，三四線乃至五線城市都在做工業用地上的研發辦公產品，我認為有些短視，而且，現在市場確實不好。總體來看，研發辦公這個品類市場存在的風險比較大。”
部分城市出臺產權分割新政 有章可循
除了專注倉儲的物流類企業外，大多數園區開發商青睞研發辦公類、住宅產品，并從中獲益。對于園區開發商來說，允許分割固然是好；對于入駐企業來說，產權能否得到合法保障，最為關鍵。
為此，近兩年，一二線部分城市紛紛出臺一系列關于工業用地產權分割的政策規定，以規范產業地產市場。
據公開資料顯示，2010年10月8日，由北京市國土局牽頭下發《關于進一步加強研發、工業項目監管有關問題的通知》，其中規定：研發、工業項目，不得擅自改變用途，未經批準，不得轉讓或銷售。如確需轉讓或銷售的研發、工業項目，建設單位應向市住房城鄉建設委提出申請。經審批的項目，建設單位在辦理轉讓及銷售時應補齊地價款、城市基礎設施建設費后方可辦理。
2013年8月23日，武漢市出臺《關于加強部分房地產開發項目管理有關問題的通知》，并不禁止“工業地產”作為商品房銷售，文件同時不禁止“分層、分(套)間分割轉讓”。文件要求：目前在售或可進行‘分層、分(套)間分割轉讓’的‘非住宅’地產項目，應在有關商品房買賣合同中明示房屋使用年限、稅費標準、物業服務費、水電費、項目性質，并應明確約定購房人不得改變規劃用途，以避免發生購房人與銷售企業之間的合同糾紛；文件發布之日后申請分割銷售的‘非住宅’地產項目，開發企業須經所在地政府(管委會)同意，并經發改、規劃、房屋管理部門召開聯席會共同審定批準。
2014年3月14日，杭州市政府出臺《關于實施“畝產倍增”計劃促進土地節約集約利用的若干意見》。第三條第二項規定：“鼓勵開發區(園區)建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業原則上通過標準廠房解決生產用房。”
2014年3月28日，上海市政府轉發了關于市規劃國土資源局制訂《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定(試行)》，針對研發總部通用類的工業用地做出明確規定：可出租，建設用地使用權人須持有70%以上的物業產權，剩余部分可分割轉讓；土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統一土地交易市場實施。
鄭州尚無產權分割政策 業內呼吁盡快完善法律規定
河南省委省政府把加快產業集聚區建設作為加快經濟發展方式轉變的有效抓手，全面啟動了產業集聚區規劃編制和建設工作，在全省312個工業園區中確定了180個省級產業集聚區進行規范發展，并相繼出臺了一系列政策措施給予支持。
2015年2月，河南省政府發布通知，認定長葛市產業集聚區等10個產業集聚區為省級經濟技術開發區。通知要求，各經濟技術開發區要嚴格落實土地利用總體規劃，按規定程序履行項目用地報批手續；要堅持節約集約用地，以產業用地為主，嚴禁房地產開發。
數據顯示，鄭州市（包含中牟、滎陽、上街、新鄭、鞏義等周邊區域）目前規劃建設的產業園區種類眾多，包括物流類、IT類、新能源新材料類、電子商務類、生物科技類、文化創意類、紡織類等17大類近150家。目前華南城、五洲城、華商匯、金馬凱旋家居CBD等一大批產業園區發展勢頭強勁，促使鄭州進入產業地產2.0時代。
如果政策不明，工業用地產權分割將成“灰色地帶“。關于工業用地的政策，河南省人民政府辦公廳豫政辦〔2007〕33號《關于加強土地調控嚴格土地管理的通知》中有明確規定，然對于其產權分割事宜只字未提。
對此，河南天基律師事務所王明偉律師稱：“目前，我國沒有一部專門針對工業用地的法律法規等規范性文件，對于產業園區工業用地上廠房或辦公樓能否進行產權分割也沒有明確規定。產業園區工業用地產權分割的現象，一方面是因為‘無法可依’，各地政府主導工業用地開發；另一方面，因為工業用地投資利益及產業業態的驅使。工業用地的市場新常態，一系列的產權糾紛，都在倒逼國家層面必須對工業用地產權態度明確。”
“在國家層面出臺相關規定之前，相關市場主體應按照各地具體要求，合法合規開發、利用、經營工業用地，才能規避糾紛風險的發生。”王明偉說。同時，他表示希望盡快完善相關法律法規，適應經濟發展的新常態。（記者 石光明）
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